Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison plain pied 117 m² + combles aménageables

Bien expiré
VilleLavelanet (09)
Surface117m²
Coût Total141 420€
Loyer Annuel10 856€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 769,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison plain pied 117 m² habitable + combles aménageables

À vendre à Lavelanet, dans un secteur calme, maison individuelle de plain-pied de 117 m² habitables, avec combles aménageables d’environ 40 m² offrant un beau potentiel supplémentaire. 2 portes d’entrées, possibilité de faire plusieurs logements. Surface total avec combles = 160 m²

Disposition intérieure : Séjour lumineux plein sud de 40 m² 3 chambres confortables (13,40 m², 15,48 m² et 14,22 m²) Bureau de 12,42 m² (pouvant servir de 4ᵉ chambre) Salle de bain de 8 m² WC indépendant Couloir de 11 m² À l’étage : combles sous-rampants d’environ 40 m², aménageables selon vos besoins (chambres, bureau, salle de jeux, rangements...)

Équipements : Menuiseries en PVC double vitrage (installées il y a une quinzaine d’années) Chauffage central au fioul VMC simple flux

Extérieur : Accès par portail permettant le stationnement de plusieurs véhicules, possibilité de créer un garage

Travaux Energétique et rafraichissement à prévoir

DPE disponible

Premier contact via la messagerie leboncoin

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.939290, 1.859470
Total : 141 420€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 44 220€
Valeur du bien : 134 220€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10856€/an
Fourchette totale : 685€ - 1195€/mois
Fourchette annuelle : 8219€ - 14339€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :42,43€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 742,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 479,89€
Coût de l'assurance :12 727,80€
Taxe foncière : 1 085,61€/an
Soit par mois : 90,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 904,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 832,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 40 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 117 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 220 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:1 600€
    Isolation combles: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (mobilier, électroménager et main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (fournitures et main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 900€
    Parquet flottant: 39 m² × 100€/m² = 3900€ (pose incluse)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 170€
    Mise aux normes électricité: 117 m² × 10€/m² = 1170€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 856 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 420 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 548 €
Revenus locatifs : +10 856 €
Charges déductibles : -50 548 €
Résultat foncier Année 1 : -39 692 €(Déficit de 39 692 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 292 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 328 €/an
Revenus locatifs : +10 856 €
Charges déductibles : -6 328 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 528 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18291.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 856 €50 552 €4 738 €-39 696 €21 400 €18 296 €18 296 €
211 073 €6 206 €4 612 €4 867 €--13 429 €
311 295 €6 076 €4 481 €5 219 €--8 211 €
411 521 €5 941 €4 347 €5 579 €--2 631 €
511 751 €5 802 €4 207 €5 949 €---
611 986 €5 658 €4 063 €6 328 €---
712 226 €5 508 €3 914 €6 717 €---
812 470 €5 354 €3 759 €7 116 €---
912 720 €5 194 €3 600 €7 525 €---
1012 974 €5 029 €3 435 €7 945 €---
1113 234 €4 859 €3 264 €8 375 €---
1213 498 €4 682 €3 087 €8 816 €---
1313 768 €4 499 €2 904 €9 269 €---
1414 044 €4 310 €2 715 €9 734 €---
1514 324 €4 114 €2 520 €10 210 €---
1614 611 €3 912 €2 317 €10 699 €---
1714 903 €3 703 €2 108 €11 200 €---
1815 201 €3 486 €1 891 €11 715 €---
1915 505 €3 262 €1 667 €12 243 €---
2015 815 €3 031 €1 436 €12 785 €---
2116 132 €2 791 €1 196 €13 341 €---
2216 454 €2 543 €948 €13 911 €---
2316 783 €2 287 €692 €14 497 €---
2417 119 €2 021 €427 €15 098 €---
2517 461 €1 747 €152 €15 715 €---
TOTAL347 726 €152 568 €68 480 €195 157 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 157 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 280 €-6 420 €+8 700 €
2+2 280 €0 €+2 280 €
3+2 280 €0 €+2 280 €
4+2 280 €0 €+2 280 €
5+2 280 €+995 €+1 285 €
6+2 280 €+1 899 €+381 €
7+2 280 €+2 015 €+265 €
8+2 280 €+2 135 €+145 €
9+2 280 €+2 258 €+22 €
10+2 280 €+2 383 €-103 €
11+2 280 €+2 513 €-233 €
12+2 280 €+2 645 €-365 €
13+2 280 €+2 781 €-501 €
14+2 280 €+2 920 €-640 €
15+2 280 €+3 063 €-783 €
16+2 280 €+3 210 €-930 €
17+2 280 €+3 360 €-1 080 €
18+2 280 €+3 515 €-1 235 €
19+2 280 €+3 673 €-1 393 €
20+2 280 €+3 835 €-1 555 €
21+2 280 €+4 002 €-1 722 €
22+2 280 €+4 173 €-1 893 €
23+2 280 €+4 349 €-2 069 €
24+2 280 €+4 529 €-2 249 €
25+2 280 €+4 714 €-2 434 €
Total+57 000 €+58 547 €+-1 547 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 235 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →