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Appartement 95m2 avec balcon et combles

VilleMonistrol-sur-Loire (43)
Surface95m²
Coût Total124 700€
Loyer Annuel9 600€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 736,84 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend appartement à rénover entièrement Beau volume Très bien situé proche du centre et des commodités .

Ville : Monistrol-sur-Loire
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43120
Coordonnées : 45.291770, 4.170410
Total : 124 700€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 49 100€
Valeur du bien : 119 100€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.42€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9600€/an
Fourchette totale : 610€ - 1050€/mois
Fourchette annuelle : 7315€ - 12598€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 952,78 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 514 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-115 514€ (-62.3%)
Marge achat-revente :60 814€ (32.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 662,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 185,72€
Coût de l'assurance :10 911,25€
Taxe foncière : 960,00€/an
Soit par mois : 80,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 742,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 100 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:8 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€/fenêtre = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€/unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 500€
    Parquet flottant: 15 m² × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité générale:1 600€
    Tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, 5 prises × 100€/prise = 500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Monistrol-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 600 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 347 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 843 €
Revenus locatifs : +9 600 €
Charges déductibles : -54 843 €
Résultat foncier Année 1 : -45 243 €(Déficit de 45 243 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 843 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 743 €/an
Revenus locatifs : +9 600 €
Charges déductibles : -5 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 857 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23843.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 600 €54 847 €4 351 €-45 247 €21 400 €23 847 €23 847 €
29 792 €5 634 €4 238 €4 158 €--19 689 €
39 988 €5 516 €4 120 €4 471 €--15 218 €
410 188 €5 395 €3 998 €4 793 €--10 425 €
510 391 €5 268 €3 872 €5 123 €--5 302 €
610 599 €5 138 €3 741 €5 462 €---
710 811 €5 002 €3 606 €5 809 €---
811 027 €4 862 €3 466 €6 165 €---
911 248 €4 717 €3 320 €6 531 €---
1011 473 €4 566 €3 170 €6 907 €---
1111 702 €4 410 €3 014 €7 292 €---
1211 936 €4 249 €2 852 €7 688 €---
1312 175 €4 081 €2 685 €8 094 €---
1412 419 €3 908 €2 512 €8 510 €---
1512 667 €3 729 €2 332 €8 938 €---
1612 920 €3 543 €2 146 €9 378 €---
1713 179 €3 350 €1 954 €9 829 €---
1813 442 €3 150 €1 754 €10 292 €---
1913 711 €2 944 €1 547 €10 767 €---
2013 985 €2 730 €1 333 €11 256 €---
2114 265 €2 508 €1 111 €11 757 €---
2214 550 €2 278 €882 €12 272 €---
2314 841 €2 040 €644 €12 801 €---
2415 138 €1 794 €397 €13 345 €---
2515 441 €1 538 €142 €13 903 €---
TOTAL307 491 €147 197 €63 186 €160 294 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 294 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 600 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 016 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 016 €-6 420 €+8 436 €
2+2 016 €0 €+2 016 €
3+2 016 €0 €+2 016 €
4+2 016 €0 €+2 016 €
5+2 016 €0 €+2 016 €
6+2 016 €+48 €+1 968 €
7+2 016 €+1 743 €+273 €
8+2 016 €+1 850 €+166 €
9+2 016 €+1 959 €+57 €
10+2 016 €+2 072 €-56 €
11+2 016 €+2 188 €-172 €
12+2 016 €+2 306 €-290 €
13+2 016 €+2 428 €-412 €
14+2 016 €+2 553 €-537 €
15+2 016 €+2 682 €-666 €
16+2 016 €+2 813 €-797 €
17+2 016 €+2 949 €-933 €
18+2 016 €+3 088 €-1 072 €
19+2 016 €+3 230 €-1 214 €
20+2 016 €+3 377 €-1 361 €
21+2 016 €+3 527 €-1 511 €
22+2 016 €+3 682 €-1 666 €
23+2 016 €+3 840 €-1 824 €
24+2 016 €+4 003 €-1 987 €
25+2 016 €+4 171 €-2 155 €
Total+50 400 €+48 088 €+2 312 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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