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Appartement à vendre

VilleAuterive (31)
Surface99m²
Coût Total203 350€
Loyer Annuel11 875€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 515,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, 2 chambres

Idéalement située au coeur du centre d'Auterive, cette maison de ville organisée sur deux niveaux bénéficie d'un emplacement privilégié, à deux pas des commerces, des écoles et des services.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une pièce de vie chaleureuse exposée sud-ouest, comprenant une cuisine ouverte sur un séjour/salon avec cheminée, ainsi qu'une trappe donnant accès à une cave.

A l'étage, une grande chambre de 19m² lumineuse, une salle d'eau, un espace bureau et des toilettes séparées.

Au dernier niveau, une vaste pièce mansardée pouvant faire office de coin nuit ( une grande chambre de 29.99m² ou deux chambres) .

Bien proposé par Anthony CAPOUL (RSAC n°978 581 049), Agent Commercial

Ville : Auterive
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31190
Coordonnées : 43.371551, 1.478869
Total : 203 350€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 41 350€
Valeur du bien : 191 350€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 10.00€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11875€/an
Fourchette totale : 806€ - 1215€/mois
Fourchette annuelle : 9670€ - 14584€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 850,45 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :183 194 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-33 194€ (-18.1%)
Marge achat-revente :-20 156€ (-11.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :993,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 052,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 582,19€
Coût de l'assurance :17 793,13€
Taxe foncière : 1 187,52€/an
Soit par mois : 98,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 989,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 151,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien si présent
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 350 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auterive (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 875 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 350 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 188 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 813 €
Revenus locatifs : +11 875 €
Charges déductibles : -49 813 €
Résultat foncier Année 1 : -37 937 €(Déficit de 37 937 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 537 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 463 €/an
Revenus locatifs : +11 875 €
Charges déductibles : -8 463 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 413 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16537.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 875 €49 819 €6 570 €-37 944 €21 400 €16 544 €16 544 €
212 113 €8 292 €6 392 €3 821 €--12 723 €
312 355 €8 108 €6 209 €4 247 €--8 476 €
412 602 €7 919 €6 019 €4 683 €--3 793 €
512 854 €7 723 €5 824 €5 131 €---
613 111 €7 521 €5 621 €5 590 €---
713 373 €7 312 €5 412 €6 062 €---
813 641 €7 096 €5 197 €6 545 €---
913 914 €6 873 €4 973 €7 041 €---
1014 192 €6 642 €4 743 €7 550 €---
1114 476 €6 404 €4 505 €8 072 €---
1214 765 €6 158 €4 259 €8 607 €---
1315 061 €5 904 €4 005 €9 157 €---
1415 362 €5 641 €3 742 €9 721 €---
1515 669 €5 370 €3 470 €10 299 €---
1615 982 €5 089 €3 190 €10 893 €---
1716 302 €4 800 €2 900 €11 502 €---
1816 628 €4 500 €2 601 €12 128 €---
1916 961 €4 191 €2 292 €12 770 €---
2017 300 €3 872 €1 972 €13 428 €---
2117 646 €3 541 €1 642 €14 104 €---
2217 999 €3 200 €1 301 €14 798 €---
2318 359 €2 848 €949 €15 511 €---
2418 726 €2 484 €585 €16 242 €---
2519 101 €2 108 €208 €16 993 €---
TOTAL380 366 €183 413 €94 582 €196 953 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 953 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 875 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 494 €-6 420 €+8 914 €
2+2 494 €0 €+2 494 €
3+2 494 €0 €+2 494 €
4+2 494 €0 €+2 494 €
5+2 494 €+402 €+2 092 €
6+2 494 €+1 677 €+817 €
7+2 494 €+1 819 €+675 €
8+2 494 €+1 964 €+530 €
9+2 494 €+2 112 €+382 €
10+2 494 €+2 265 €+229 €
11+2 494 €+2 422 €+72 €
12+2 494 €+2 582 €-88 €
13+2 494 €+2 747 €-253 €
14+2 494 €+2 916 €-422 €
15+2 494 €+3 090 €-596 €
16+2 494 €+3 268 €-774 €
17+2 494 €+3 451 €-957 €
18+2 494 €+3 638 €-1 144 €
19+2 494 €+3 831 €-1 337 €
20+2 494 €+4 029 €-1 535 €
21+2 494 €+4 231 €-1 737 €
22+2 494 €+4 440 €-1 946 €
23+2 494 €+4 653 €-2 159 €
24+2 494 €+4 873 €-2 379 €
25+2 494 €+5 098 €-2 604 €
Total+62 350 €+59 086 €+3 264 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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