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Appartement à vendre

VilleVillepinte (93)
Surface50.2m²
Coût Total172 792€
Loyer Annuel9 664€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 50.2 m²
Prix au m² : 1 990,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Non meublé

Le Parc de la Noue Résidence en pleine rénovation 3 pièces de 50 m² situé au dernier étage sans ascenseur et composé d'une entrée, séjour avec petit balcon, cuisine aménagée, 2 chambres, salle de bains et wc. Travaux de rafraichissement à prévoir Référence agence : 3721

Ville : Villepinte
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93420
Coordonnées : 48.958055, 2.538053
Total : 172 792€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 64 900€
Valeur du bien : 164 800€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50.2m²
Loyer prédit : 16.04€/m²/mois
Fourchette : 13.35€ - 19.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 805€/mois
Loyer annuel estimé : 9664€/an
Fourchette totale : 670€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 8041€ - 11614€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 6.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 240,97 €/m²
Basé sur :176 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 497 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-12 597€ (-11.2%)
Marge achat-revente :-60 295€ (-53.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :50,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 917,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 275,60€
Coût de l'assurance :15 119,30€
Taxe foncière : 966,36€/an
Soit par mois : 80,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 805,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 997,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 427 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50.2 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 900 €(1 293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 2000€ = 16000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Salle de bain complète: 5 m² × 2000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 600€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 664 €/an
Calcul : 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 006 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 792 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 477 €
Revenus locatifs : +9 664 €
Charges déductibles : -72 477 €
Résultat foncier Année 1 : -62 814 €(Déficit de 62 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 414 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 577 €/an
Revenus locatifs : +9 664 €
Charges déductibles : -7 577 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 086 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41413.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 664 €72 483 €6 012 €-62 819 €21 400 €41 419 €41 419 €
29 857 €7 426 €5 855 €2 431 €--38 988 €
310 054 €7 263 €5 692 €2 791 €--36 198 €
410 255 €7 095 €5 524 €3 160 €--33 037 €
510 460 €6 920 €5 349 €3 540 €--29 497 €
610 669 €6 739 €5 168 €3 930 €--25 567 €
710 883 €6 552 €4 981 €4 331 €--21 236 €
811 100 €6 358 €4 787 €4 742 €--16 494 €
911 322 €6 157 €4 586 €5 165 €--11 329 €
1011 549 €5 949 €4 378 €5 600 €--5 729 €
1111 780 €5 734 €4 163 €6 046 €---
1212 016 €5 510 €3 939 €6 505 €---
1312 256 €5 279 €3 708 €6 977 €---
1412 501 €5 040 €3 469 €7 461 €---
1512 751 €4 792 €3 221 €7 959 €---
1613 006 €4 535 €2 964 €8 471 €---
1713 266 €4 269 €2 698 €8 997 €---
1813 531 €3 993 €2 422 €9 538 €---
1913 802 €3 708 €2 136 €10 095 €---
2014 078 €3 412 €1 841 €10 666 €---
2114 360 €3 106 €1 534 €11 254 €---
2214 647 €2 788 €1 217 €11 859 €---
2314 940 €2 460 €889 €12 480 €---
2415 239 €2 119 €548 €13 119 €---
2515 543 €1 767 €196 €13 777 €---
TOTAL309 529 €191 454 €87 276 €118 075 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 075 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 029 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 029 €-6 420 €+8 449 €
2+2 029 €0 €+2 029 €
3+2 029 €0 €+2 029 €
4+2 029 €0 €+2 029 €
5+2 029 €0 €+2 029 €
6+2 029 €0 €+2 029 €
7+2 029 €0 €+2 029 €
8+2 029 €0 €+2 029 €
9+2 029 €0 €+2 029 €
10+2 029 €0 €+2 029 €
11+2 029 €+95 €+1 934 €
12+2 029 €+1 952 €+77 €
13+2 029 €+2 093 €-64 €
14+2 029 €+2 238 €-209 €
15+2 029 €+2 388 €-359 €
16+2 029 €+2 541 €-512 €
17+2 029 €+2 699 €-670 €
18+2 029 €+2 862 €-833 €
19+2 029 €+3 028 €-999 €
20+2 029 €+3 200 €-1 171 €
21+2 029 €+3 376 €-1 347 €
22+2 029 €+3 558 €-1 529 €
23+2 029 €+3 744 €-1 715 €
24+2 029 €+3 936 €-1 907 €
25+2 029 €+4 133 €-2 104 €
Total+50 725 €+35 423 €+15 302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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