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Maison 8 pièces 203 m²

VilleSainpuits (89)
Surface203m²
Coût Total178 760€
Loyer Annuel15 192€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 203 m²
Prix au m² : 487,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 203 m²

Découvrez cette maison spacieuse et pleine de potentiel, construite en 1973, située au calme sur un magnifique terrain arboré de 13 529 m², idéale pour les amoureux de la nature ou les projets familiaux.

La maison se compose comme suit :

Au rez-de-chaussée :

Une entrée

Un vaste séjour

Une cuisine et une arrière-cuisine

Deux chambres confortables

Un bureau (ou chambre d'appoint)

Une salle de bains

Deux WC indépendants

À l'étage :

Quatre chambres supplémentaires

Une salle d'eau

Un WC séparé

Un cabinet de toilette

Deux balcons offrant une vue agréable sur la nature environnante

Les + :

Un double garage

Environnement paisible et verdoyant

Beau potentiel d'aménagement

Cette maison, aux beaux volumes, représente une opportunité parfaite pour une résidence principale, secondaire ou un projet d'accueil.

Proche des commodités, à seulement quelques minutes du centre du village.

Exclusivité ORDIM à voir rapidement!

Surface : 203 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/09/2025

Consommation énergie primaire : 364 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 9 080 € et 12 370 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Sainpuits
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89520
Coordonnées : 47.500590, 3.265786
Total : 178 760€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 71 840€
Valeur du bien : 170 840€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 203m²
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.87€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1266€/mois
Loyer annuel estimé : 15192€/an
Fourchette totale : 988€ - 1621€/mois
Fourchette annuelle : 11861€ - 19457€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 064,04 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :216 000 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-117 000€ (-54.2%)
Marge achat-revente :37 240€ (17.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :873,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 923,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 144,88€
Coût de l'assurance :15 194,60€
Taxe foncière : 1 519,17€/an
Soit par mois : 126,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 265,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 050,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :215,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 203 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 203 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 840 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 740€
    Isolation toiture/combles: 203 m² × 80€/m² = 16240€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainpuits (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 266 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 192 €/an
Calcul : 1 266 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 760 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 519 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 737 €
Revenus locatifs : +15 192 €
Charges déductibles : -79 737 €
Résultat foncier Année 1 : -64 545 €(Déficit de 64 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 145 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 897 €/an
Revenus locatifs : +15 192 €
Charges déductibles : -7 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 295 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43144.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 192 €79 742 €5 775 €-64 551 €21 400 €43 151 €43 151 €
215 496 €7 746 €5 619 €7 749 €--35 401 €
315 805 €7 585 €5 458 €8 220 €--27 181 €
416 122 €7 419 €5 292 €8 703 €--18 478 €
516 444 €7 246 €5 119 €9 198 €--9 280 €
616 773 €7 069 €4 942 €9 704 €---
717 108 €6 885 €4 758 €10 223 €---
817 451 €6 695 €4 568 €10 755 €---
917 800 €6 499 €4 372 €11 301 €---
1018 156 €6 296 €4 169 €11 859 €---
1118 519 €6 087 €3 960 €12 432 €---
1218 889 €5 871 €3 744 €13 018 €---
1319 267 €5 647 €3 520 €13 620 €---
1419 652 €5 416 €3 289 €14 236 €---
1520 045 €5 178 €3 051 €14 867 €---
1620 446 €4 931 €2 804 €15 515 €---
1720 855 €4 677 €2 550 €16 178 €---
1821 272 €4 413 €2 287 €16 859 €---
1921 698 €4 142 €2 015 €17 556 €---
2022 131 €3 861 €1 734 €18 271 €---
2122 574 €3 571 €1 444 €19 004 €---
2223 026 €3 271 €1 144 €19 755 €---
2323 486 €2 961 €834 €20 525 €---
2423 956 €2 641 €514 €21 315 €---
2524 435 €2 310 €183 €22 125 €---
TOTAL486 596 €208 159 €83 145 €278 437 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 437 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 192 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 190 €-6 420 €+9 610 €
2+3 190 €0 €+3 190 €
3+3 190 €0 €+3 190 €
4+3 190 €0 €+3 190 €
5+3 190 €0 €+3 190 €
6+3 190 €+127 €+3 063 €
7+3 190 €+3 067 €+123 €
8+3 190 €+3 227 €-37 €
9+3 190 €+3 390 €-200 €
10+3 190 €+3 558 €-368 €
11+3 190 €+3 729 €-539 €
12+3 190 €+3 905 €-715 €
13+3 190 €+4 086 €-896 €
14+3 190 €+4 271 €-1 081 €
15+3 190 €+4 460 €-1 270 €
16+3 190 €+4 654 €-1 464 €
17+3 190 €+4 854 €-1 664 €
18+3 190 €+5 058 €-1 868 €
19+3 190 €+5 267 €-2 077 €
20+3 190 €+5 481 €-2 291 €
21+3 190 €+5 701 €-2 511 €
22+3 190 €+5 926 €-2 736 €
23+3 190 €+6 158 €-2 968 €
24+3 190 €+6 394 €-3 204 €
25+3 190 €+6 637 €-3 447 €
Total+79 750 €+83 531 €+-3 781 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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