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Appartement pres du port à DK

VilleLille (59)
Surface61m²
Coût Total154 520€
Loyer Annuel10 468€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 967,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement lumineux. Centre ville. Pres du port et la plage .

2 chambres, sejour cuisine équipée semi ouvert. Salle de bains. Pas de charge de commune.

Vendu vide ( à louer 830€)

Taxe foncière: 750€

Prix: 120 000€

Pas d’agence.

Ville : Lille
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59800
Coordonnées : 50.633600, 3.054470
Total : 154 520€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 24 920€
Valeur du bien : 144 920€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 14.30€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 19.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10468€/an
Fourchette totale : 641€ - 1187€/mois
Fourchette annuelle : 7691€ - 14249€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 347,9 €/m²
Basé sur :1366 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 222 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-145 222€ (-54.8%)
Marge achat-revente :110 702€ (41.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 821,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 295,57€
Coût de l'assurance :13 520,50€
Taxe foncière : 750,00€/an
Soit par mois : 62,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 872,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 883,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec signes d'usure
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 920 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Cuisine:420€
    Peinture cuisine: 12 m² × 35€/m² = 420€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lille. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région Hauts-de-France (coefficient 1.0 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 468 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 386 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 597 €
Revenus locatifs : +10 468 €
Charges déductibles : -31 597 €
Résultat foncier Année 1 : -21 129 €(Déficit de 21 129 €)
Imputable sur revenu global : 21 129 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 677 €/an
Revenus locatifs : +10 468 €
Charges déductibles : -6 677 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 791 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 468 €31 602 €5 392 €-21 134 €21 134 €--
210 678 €6 542 €5 251 €4 136 €---
310 891 €6 396 €5 105 €4 495 €---
411 109 €6 245 €4 954 €4 864 €---
511 331 €6 089 €4 798 €5 242 €---
611 558 €5 927 €4 636 €5 631 €---
711 789 €5 759 €4 468 €6 030 €---
812 025 €5 585 €4 294 €6 440 €---
912 265 €5 405 €4 114 €6 860 €---
1012 510 €5 218 €3 928 €7 292 €---
1112 761 €5 025 €3 734 €7 735 €---
1213 016 €4 825 €3 534 €8 191 €---
1313 276 €4 618 €3 327 €8 658 €---
1413 542 €4 403 €3 112 €9 139 €---
1513 813 €4 181 €2 890 €9 632 €---
1614 089 €3 950 €2 659 €10 139 €---
1714 371 €3 712 €2 421 €10 659 €---
1814 658 €3 464 €2 173 €11 194 €---
1914 951 €3 208 €1 917 €11 743 €---
2015 250 €2 943 €1 652 €12 307 €---
2115 555 €2 668 €1 377 €12 887 €---
2215 866 €2 383 €1 093 €13 483 €---
2316 184 €2 088 €798 €14 095 €---
2416 507 €1 783 €492 €14 724 €---
2516 837 €1 466 €176 €15 371 €---
TOTAL335 299 €135 486 €78 296 €199 813 €21 134 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 340 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 813 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 198 €-6 340 €+8 538 €
2+2 198 €+1 241 €+957 €
3+2 198 €+1 349 €+849 €
4+2 198 €+1 459 €+739 €
5+2 198 €+1 573 €+625 €
6+2 198 €+1 689 €+509 €
7+2 198 €+1 809 €+389 €
8+2 198 €+1 932 €+266 €
9+2 198 €+2 058 €+140 €
10+2 198 €+2 188 €+10 €
11+2 198 €+2 321 €-123 €
12+2 198 €+2 457 €-259 €
13+2 198 €+2 597 €-399 €
14+2 198 €+2 742 €-544 €
15+2 198 €+2 890 €-692 €
16+2 198 €+3 042 €-844 €
17+2 198 €+3 198 €-1 000 €
18+2 198 €+3 358 €-1 160 €
19+2 198 €+3 523 €-1 325 €
20+2 198 €+3 692 €-1 494 €
21+2 198 €+3 866 €-1 668 €
22+2 198 €+4 045 €-1 847 €
23+2 198 €+4 229 €-2 031 €
24+2 198 €+4 417 €-2 219 €
25+2 198 €+4 611 €-2 413 €
Total+54 950 €+59 944 €+-4 994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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