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Maison 7 pièces 150 m²

Bien expiré
VilleSaint-Martin-sur-Oust (56)
Surface150
Coût Total212 167
Loyer Annuel13 964
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-67
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 590 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 977,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 150 m²

56200 Saint Martin sur Oust : IDEAL INVESTISSEUR, deux maisons vendues sans locataire en place. Une première maison mitoyenne des deux côtés présentant un séjour avec cheminée à insert ouvert sur cuisine aménagée, buanderie, WC. A l'étage, 2 chambres, salle de bains, WC et bureau. La deuxième maison mitoyenne d'un côté et de plain-pied offre un couloir desservant 2 chambres, un séjour ouvert sur la cuisine aménagée, une salle de bains et des WC séparés. Cette maison dispose d'un grenier à aménager. A l'arrière, une chaufferie, une courette et d'une cave. Chaque logement dispose d'un garage.

Surface : 150 m²

Consommation énergie primaire : 229 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 221 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 000 € et 2 720 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Martin-sur-Oust
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56200
Coordonnées : 47.754505, -2.271078
Total : 212 167
Prix d'acquisition : 146 590
Travaux : 53 850
Valeur du bien : 200 440
Frais de notaire : 11 727
Coût estimé : 11 727
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1164€/mois
Loyer annuel estimé : 13964€/an
Fourchette totale : 903€ - 1500€/mois
Fourchette annuelle : 10831€ - 18003€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 586,99 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :238 048
Prix d'achat :146 590
Décote à l'achat :-91 458 (-38.4%)
Marge achat-revente :25 881€ (10.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 167
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 051,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :61,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 113,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 416,39
Coût de l'assurance :18 564,61
Taxe foncière : 1 396,36€/an
Soit par mois : 116,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 163,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 230,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et carrelage
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 850(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500
    Isolation des combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 400
    Remplacement fenêtres: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 200
    Pose parquet flottant: 22 m² × 100€ = 2200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 200
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 100€ = 2200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 050
    Peinture salon: 15 m² × 70€ = 1050€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-sur-Oust (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 164 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 964 €/an
Calcul : 1 164 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 167 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 396 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 132
Revenus locatifs : +13 964
Charges déductibles : -63 132
Résultat foncier Année 1 : -49 168(Déficit de 49 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 768
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 282 €/an
Revenus locatifs : +13 964
Charges déductibles : -9 282
Résultat foncier Années 2+ : 4 682 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27768.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 146 590
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 284(65% de 146 590 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 465 €/an
Calcul : 95 284 € × 3,636% = 3 465
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 96463 1397 150-49 17521 400 €27 775 €27 775 €
214 2439 0996 9605 144--22 632 €
314 5288 9036 7645 625--17 007 €
414 8188 7006 5616 118--10 889 €
515 1158 4906 3516 625--4 264 €
615 4178 2736 1347 144---
715 7258 0485 9097 677---
816 0407 8165 6778 224---
916 3617 5755 4368 786---
1016 6887 3265 1879 362---
1117 0227 0684 9299 953---
1217 3626 8024 66310 560---
1317 7096 5264 38711 183---
1418 0636 2414 10211 823---
1518 4255 9463 80712 479---
1618 7935 6403 50113 153---
1719 1695 3243 18513 845---
1819 5524 9972 85814 555---
1919 9434 6592 52015 284---
2020 3424 3092 17016 033---
2120 7493 9471 80816 802---
2221 1643 5731 43417 592---
2321 5873 1851 04618 402---
2422 0192 78464519 235---
2522 4602 36923020 091---
TOTAL447 259210 740103 416236 51921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 519
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 964 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 932 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 932-6 420+9 352
2+2 9320+2 932
3+2 9320+2 932
4+2 9320+2 932
5+2 9320+2 932
6+2 932+864+2 068
7+2 932+2 303+629
8+2 932+2 467+465
9+2 932+2 636+296
10+2 932+2 809+123
11+2 932+2 986-54
12+2 932+3 168-236
13+2 932+3 355-423
14+2 932+3 547-615
15+2 932+3 744-812
16+2 932+3 946-1 014
17+2 932+4 153-1 221
18+2 932+4 366-1 434
19+2 932+4 585-1 653
20+2 932+4 810-1 878
21+2 932+5 041-2 109
22+2 932+5 277-2 345
23+2 932+5 521-2 589
24+2 932+5 771-2 839
25+2 932+6 027-3 095
Total+73 300+70 956+2 344
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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