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Maison 7 pièces 117 m²

VilleVaylats (46)
Surface117m²
Coût Total194 762€
Loyer Annuel10 916€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 150 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 120,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 7 pièces principales

Maison de village en pierre sur 2 niveaux à restaurer, extension en traditionnel, séjour, cuisine, 3 chambres, salle d'eau, terrain d'environ 3500m², entre Limogne en Quercy et Lalbenque, à 15mn du péage Cahors Sud, idéal projet chambres d'hôtes, pélerins, à proximité du chemin de St Jacques de Compostelle Honoraires à charge acquéreur : 7.5% Référence annonce : 264-4297E Date de réalisation du diagnostic : 13/02/2023 Prix hors honoraires : 122 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 726 € et 3 688 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Vaylats
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46230
Coordonnées : 44.337290, 1.644949
Total : 194 762€
Prix d'acquisition : 131 150€
Travaux : 53 120€
Valeur du bien : 184 270€
Frais de notaire : 10 492€
Coût estimé : 10 492€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 910€/mois
Loyer annuel estimé : 10916€/an
Fourchette totale : 724€ - 1143€/mois
Fourchette annuelle : 8689€ - 13713€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 613,74 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :188 808 €
Prix d'achat :131 150 €
Décote à l'achat :-57 658€ (-30.5%)
Marge achat-revente :-5 954€ (-3.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 762€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :972,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :56,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 029,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 119,00€
Coût de l'assurance :17 041,67€
Taxe foncière : 1 091,60€/an
Soit par mois : 90,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 909,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 120,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-211,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise à jour des installations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état correct, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 120 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 020€
    Isolation toiture/combles: 117 m² × 60€/m² = 7020€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Vaylats (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 910 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 916 €/an
Calcul : 910 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 693 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 762 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 092 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 586 €
Revenus locatifs : +10 916 €
Charges déductibles : -61 586 €
Résultat foncier Année 1 : -50 670 €(Déficit de 50 670 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 270 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 466 €/an
Revenus locatifs : +10 916 €
Charges déductibles : -8 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 450 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29269.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 131 150 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 248 €(65% de 131 150 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 100 €/an
Calcul : 85 248 € × 3,636% = 3 100 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 916 €61 592 €6 699 €-50 676 €21 400 €29 276 €29 276 €
211 134 €8 296 €6 523 €2 838 €--26 438 €
311 357 €8 114 €6 341 €3 243 €--23 195 €
411 584 €7 925 €6 152 €3 659 €--19 536 €
511 816 €7 730 €5 957 €4 086 €--15 450 €
612 052 €7 528 €5 755 €4 524 €--10 926 €
712 293 €7 318 €5 545 €4 975 €--5 951 €
812 539 €7 102 €5 328 €5 437 €--513 €
912 790 €6 877 €5 104 €5 913 €---
1013 046 €6 645 €4 872 €6 401 €---
1113 307 €6 404 €4 631 €6 902 €---
1213 573 €6 155 €4 382 €7 417 €---
1313 844 €5 897 €4 124 €7 947 €---
1414 121 €5 630 €3 857 €8 491 €---
1514 403 €5 354 €3 581 €9 050 €---
1614 692 €5 068 €3 294 €9 624 €---
1714 985 €4 771 €2 998 €10 214 €---
1815 285 €4 464 €2 691 €10 821 €---
1915 591 €4 147 €2 374 €11 444 €---
2015 903 €3 818 €2 045 €12 085 €---
2116 221 €3 477 €1 704 €12 743 €---
2216 545 €3 125 €1 351 €13 420 €---
2316 876 €2 760 €986 €14 116 €---
2417 213 €2 382 €608 €14 832 €---
2517 558 €1 990 €217 €15 567 €---
TOTAL349 644 €194 571 €97 119 €155 073 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 073 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 292 €-6 420 €+8 712 €
2+2 292 €0 €+2 292 €
3+2 292 €0 €+2 292 €
4+2 292 €0 €+2 292 €
5+2 292 €0 €+2 292 €
6+2 292 €0 €+2 292 €
7+2 292 €0 €+2 292 €
8+2 292 €0 €+2 292 €
9+2 292 €+1 620 €+672 €
10+2 292 €+1 920 €+372 €
11+2 292 €+2 071 €+221 €
12+2 292 €+2 225 €+67 €
13+2 292 €+2 384 €-92 €
14+2 292 €+2 547 €-255 €
15+2 292 €+2 715 €-423 €
16+2 292 €+2 887 €-595 €
17+2 292 €+3 064 €-772 €
18+2 292 €+3 246 €-954 €
19+2 292 €+3 433 €-1 141 €
20+2 292 €+3 625 €-1 333 €
21+2 292 €+3 823 €-1 531 €
22+2 292 €+4 026 €-1 734 €
23+2 292 €+4 235 €-1 943 €
24+2 292 €+4 450 €-2 158 €
25+2 292 €+4 670 €-2 378 €
Total+57 300 €+46 522 €+10 778 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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