Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 5 pièces 105 m²

Bien expiré
VilleBordeaux (33)
Surface105m²
Coût Total279 760€
Loyer Annuel18 157€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-449€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 2 028,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 5 pièces principales

Bordeaux Chartrons. Résidence Montesquieu. Au 1er étage avec ascenseur, appartement de 5 pièces comprenant : Une entrée, un double séjour, donnant sur un balcon, une cuisine, 3 chambres, 2 salles de bains et un wc séparé. Un cellier et une place de parking extérieure complètent le bien. Local vélo. Rénovation complète à prévoir. Honoraires à charge acquéreur : 6.5% Référence annonce : 48-5474 Date de réalisation du diagnostic : 02/09/2024 Prix hors honoraires : 200 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 89 Charges prévisionnelles annuelles : 4000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 530 € et 3 460 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33300
Coordonnées : 44.855340, -0.583320
Total : 279 760€
Prix d'acquisition : 213 000€
Travaux : 49 720€
Valeur du bien : 262 720€
Frais de notaire : 17 040€
Coût estimé : 17 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 10.55€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1513€/mois
Loyer annuel estimé : 18157€/an
Fourchette totale : 1108€ - 2066€/mois
Fourchette annuelle : 13299€ - 24791€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 396,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :81,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 477,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 054,21€
Coût de l'assurance :24 479,00€
Taxe foncière : 1 815,73€/an
Soit par mois : 151,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 333,33€/mois
Soit par an : 4 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 513,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 962,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-449,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
BalconOPTIONNEL
Sous-catégorie: Nettoyage
Nettoyage et entretien du balcon
Quantité: 1 balcon (environ 5 m²)
Raison: État mauvais - surface sale nécessitant nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 720 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 3000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Balcon - Nettoyage:300€
    Nettoyage balcon: 1 balcon × 300€ = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 157 €/an
Calcul : 1 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 585 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 760 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 979 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 816 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 000 €/an
Calcul : 333 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 100 €
Revenus locatifs : +18 157 €
Charges déductibles : -66 100 €
Résultat foncier Année 1 : -47 943 €(Déficit de 47 943 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 543 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 380 €/an
Revenus locatifs : +18 157 €
Charges déductibles : -16 380 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 777 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26543.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 450 €(65% de 213 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 035 €/an
Calcul : 138 450 € × 3,636% = 5 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 157 €66 109 €9 595 €-47 952 €21 400 €26 552 €26 552 €
218 520 €16 137 €9 342 €2 383 €--24 169 €
318 891 €15 876 €9 081 €3 015 €--21 154 €
419 269 €15 605 €8 810 €3 663 €--17 490 €
519 654 €15 325 €8 530 €4 329 €--13 161 €
620 047 €15 035 €8 241 €5 012 €--8 150 €
720 448 €14 735 €7 940 €5 713 €--2 437 €
820 857 €14 425 €7 630 €6 432 €---
921 274 €14 103 €7 308 €7 171 €---
1021 700 €13 770 €6 975 €7 930 €---
1122 134 €13 425 €6 630 €8 708 €---
1222 576 €13 068 €6 273 €9 508 €---
1323 028 €12 699 €5 904 €10 329 €---
1423 488 €12 316 €5 522 €11 172 €---
1523 958 €11 920 €5 126 €12 038 €---
1624 437 €11 510 €4 716 €12 927 €---
1724 926 €11 086 €4 291 €13 840 €---
1825 425 €10 647 €3 852 €14 778 €---
1925 933 €10 192 €3 397 €15 741 €---
2026 452 €9 721 €2 926 €16 731 €---
2126 981 €9 234 €2 439 €17 747 €---
2227 520 €8 729 €1 934 €18 792 €---
2328 071 €8 206 €1 412 €19 864 €---
2428 632 €7 666 €871 €20 967 €---
2529 205 €7 106 €311 €22 099 €---
TOTAL581 585 €358 647 €139 054 €222 938 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 938 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 813 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 813 €-6 420 €+10 233 €
2+3 813 €0 €+3 813 €
3+3 813 €0 €+3 813 €
4+3 813 €0 €+3 813 €
5+3 813 €0 €+3 813 €
6+3 813 €0 €+3 813 €
7+3 813 €0 €+3 813 €
8+3 813 €+1 199 €+2 614 €
9+3 813 €+2 151 €+1 662 €
10+3 813 €+2 379 €+1 434 €
11+3 813 €+2 613 €+1 200 €
12+3 813 €+2 852 €+961 €
13+3 813 €+3 099 €+714 €
14+3 813 €+3 352 €+461 €
15+3 813 €+3 611 €+202 €
16+3 813 €+3 878 €-65 €
17+3 813 €+4 152 €-339 €
18+3 813 €+4 433 €-620 €
19+3 813 €+4 722 €-909 €
20+3 813 €+5 019 €-1 206 €
21+3 813 €+5 324 €-1 511 €
22+3 813 €+5 637 €-1 824 €
23+3 813 €+5 959 €-2 146 €
24+3 813 €+6 290 €-2 477 €
25+3 813 €+6 630 €-2 817 €
Total+95 325 €+66 881 €+28 444 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →