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vente - appartement

VilleArgenteuil (95)
Surface91.64
Coût Total232 500
Loyer Annuel19 373
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+217
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 91.64 m²
Prix au m² : 2 291,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Ascenseur, Interphone, Parking, Petit prix

Découvrez ce magnifique appartement 3 pièces, plus de 90 m², situé en plein cœur du centre-ville, environnement recherché. Vous serez séduit par ses volumes, sa luminosité,larges ouvertures, exposition optimale, séjour spacieux, pièce de vie conviviale, s'ouvre directement sur un balcon sans vis-à-vis, vue dégagée sur La Défense. L'appartement se compose : d'un grand séjour lumineux, d'une cuisine aménagée et fonctionnelle (possibilité d'ouverture), de deux belles chambres, d'une salle de bains et de WC séparés. d'une place de parking,d'une cave. Situé dans un quartier dynamique et central, vous profitez de toutes les commodités à pied : commerces, écoles, accès rapide aux transports (RER, métro, bus). Un bien rare, réunissant surface, luminosité, vue et emplacement stratégique, parfaitement adapté à une vie confortable et moderne.

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.941506, 2.233759
Total : 232 500
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 5 700
Valeur du bien : 215 700
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91.64
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1614€/mois
Loyer annuel estimé : 19373€/an
Fourchette totale : 1277€ - 2041€/mois
Fourchette annuelle : 15325€ - 24490€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 10.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 924,31 €/m²
Basé sur :352 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :267 984
Prix d'achat :210 000
Décote à l'achat :-57 984 (-21.6%)
Marge achat-revente :35 484€ (13.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 167,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :67,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 235,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 808,18
Coût de l'assurance :20 343,75
Taxe foncière : 1 937,26€/an
Soit par mois : 161,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 614,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 396,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :217,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 91.64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Une chambre en bon état, l'autre avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Une chambre en bon état, l'autre avec signes d'usure
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4.5/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 700(62 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 700
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (fourniture + pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 700✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 373 €/an
Calcul : 1 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 105 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 500 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 814 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 556
Revenus locatifs : +19 373
Charges déductibles : -16 556
Résultat foncier Année 1 : 2 817

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 856 €/an
Revenus locatifs : +19 373
Charges déductibles : -10 856
Résultat foncier Années 2+ : 8 517 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 37316 5638 1122 809---
219 76010 6527 9019 108---
320 15510 4327 6819 723---
420 55810 2057 45410 353---
520 9709 9707 21911 000---
621 3899 7266 97511 663---
721 8179 4746 72312 343---
822 2539 2126 46113 041---
922 6988 9416 19013 757---
1023 1528 6615 91014 491---
1123 6158 3705 61915 245---
1224 0878 0695 31816 018---
1324 5697 7575 00616 812---
1425 0617 4344 68317 627---
1525 5627 0994 34818 463---
1626 0736 7534 00219 320---
1726 5946 3933 64220 201---
1827 1266 0213 27021 105---
1927 6695 6362 88522 033---
2028 2225 2372 48622 986---
2128 7874 8232 07223 964---
2229 3624 3951 64424 968---
2329 9503 9511 20025 999---
2430 5493 49174027 057---
2531 1603 01526428 144---
TOTAL620 512192 284117 808428 2280Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 428 228
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 068 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 068+843+3 225
2+4 068+2 733+1 335
3+4 068+2 917+1 151
4+4 068+3 106+962
5+4 068+3 300+768
6+4 068+3 499+569
7+4 068+3 703+365
8+4 068+3 912+156
9+4 068+4 127-59
10+4 068+4 347-279
11+4 068+4 574-506
12+4 068+4 806-738
13+4 068+5 044-976
14+4 068+5 288-1 220
15+4 068+5 539-1 471
16+4 068+5 796-1 728
17+4 068+6 060-1 992
18+4 068+6 332-2 264
19+4 068+6 610-2 542
20+4 068+6 896-2 828
21+4 068+7 189-3 121
22+4 068+7 490-3 422
23+4 068+7 800-3 732
24+4 068+8 117-4 049
25+4 068+8 443-4 375
Total+101 700+128 468+-26 768
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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