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Au Coeur du Morvan

Bien expiré
VilleDommartin (58)
Surface87m²
Coût Total66 000€
Loyer Annuel6 335€
Rentabilité9.60%
Cashflow/mois+129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 574,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 87 m², 3 pièces, 740 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking

Située au cœur du Parc Naturel Régional du Morvan, cette maison de plain-pied bénéficie d'un environnement calme et verdoyant, propice à la détente et aux promenades. L'accès se fait par une véranda qui apporte une lumière douce à l'entrée et crée une transition agréable entre l'extérieur et l'espace de vie.

La pièce à vivre, organisée autour d'une cheminée, offre un cadre chaleureux et convivial les ouvertures vers le jardin laissent entrer la lumière naturelle et permettent de profiter des saisons. La cuisine équipée, pratique et fonctionnelle, est directement accessible depuis le séjour, facilitant les usages quotidiens. Une chambre, une salle d'eau avec Wc viennent compléter ce niveau.

Un escalier extérieur mène à l'étage où se situe une grande pièce modulable, idéale pour aménager un bureau, une chambre supplémentaire ou un espace de loisirs selon vos besoins. Un cabinet de toilette et un grenier complètent cet étage, offrant des possibilités de rangement et d'aménagement.

La maison repose sur une cave voûtée qui constitue un espace de stockage fonctionnel. À l'extérieur, le jardin clos et arboré de 740 m², agrémenté d'un puits, propose un cadre privé et facile à entretenir, favorable aux moments en plein air et au jardinage. Un garage double et un atelier viennent compléter l'ensemble, apportant des solutions pratiques pour les véhicules et les activités manuelles.

Cette maison allie simplicité, fonctionnalité et connexion à la nature environnante. Pour découvrir son ambiance et apprécier ses volumes et son potentiel, contactez-nous pour organiser une visite.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Dommartin
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58120
Coordonnées : 47.065628, 3.844207
Total : 66 000€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 62 000€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 6.07€/m²/mois
Fourchette : 4.64€ - 7.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 528€/mois
Loyer annuel estimé : 6335€/an
Fourchette totale : 404€ - 690€/mois
Fourchette annuelle : 4845€ - 8284€/an
Rentabilité brute :9.60%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 12.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :747,42 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :65 026 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-15 026€ (-23.1%)
Marge achat-revente :-974€ (-1.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :321,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :24,75€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 346,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 488,61€
Coût de l'assurance :7 425,00€
Taxe foncière : 633,53€/an
Soit par mois : 52,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 527,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 399,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :128,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 87 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée vétuste.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessite rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du revêtement de sol.
Quantité: 35 m² (salon et véranda)
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessite rafraîchissement.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du revêtement de sol.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée nécessite rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(138 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 528 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 335 €/an
Calcul : 528 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 000 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 634 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 048 €
Revenus locatifs : +6 335 €
Charges déductibles : -15 048 €
Résultat foncier Année 1 : -8 712 €(Déficit de 8 712 €)
Imputable sur revenu global : 8 712 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 048 €/an
Revenus locatifs : +6 335 €
Charges déductibles : -3 048 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 288 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 335 €15 050 €2 119 €-8 714 €8 714 €--
26 462 €2 992 €2 062 €3 470 €---
36 591 €2 933 €2 003 €3 658 €---
46 723 €2 872 €1 941 €3 851 €---
56 858 €2 809 €1 878 €4 049 €---
66 995 €2 743 €1 813 €4 252 €---
77 135 €2 676 €1 745 €4 459 €---
87 277 €2 606 €1 675 €4 671 €---
97 423 €2 534 €1 603 €4 889 €---
107 571 €2 459 €1 529 €5 112 €---
117 723 €2 382 €1 452 €5 340 €---
127 877 €2 303 €1 373 €5 574 €---
138 035 €2 221 €1 290 €5 814 €---
148 195 €2 136 €1 206 €6 059 €---
158 359 €2 049 €1 118 €6 311 €---
168 526 €1 958 €1 028 €6 568 €---
178 697 €1 865 €934 €6 832 €---
188 871 €1 768 €838 €7 103 €---
199 048 €1 669 €738 €7 380 €---
209 229 €1 566 €635 €7 664 €---
219 414 €1 459 €529 €7 955 €---
229 602 €1 349 €419 €8 253 €---
239 794 €1 236 €305 €8 558 €---
249 990 €1 119 €188 €8 871 €---
2510 190 €998 €67 €9 192 €---
TOTAL202 922 €65 752 €30 489 €137 170 €8 714 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 614 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 170 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 330 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 330 €-2 614 €+3 944 €
2+1 330 €+1 041 €+289 €
3+1 330 €+1 097 €+233 €
4+1 330 €+1 155 €+175 €
5+1 330 €+1 215 €+115 €
6+1 330 €+1 275 €+55 €
7+1 330 €+1 338 €-8 €
8+1 330 €+1 401 €-71 €
9+1 330 €+1 467 €-137 €
10+1 330 €+1 534 €-204 €
11+1 330 €+1 602 €-272 €
12+1 330 €+1 672 €-342 €
13+1 330 €+1 744 €-414 €
14+1 330 €+1 818 €-488 €
15+1 330 €+1 893 €-563 €
16+1 330 €+1 970 €-640 €
17+1 330 €+2 050 €-720 €
18+1 330 €+2 131 €-801 €
19+1 330 €+2 214 €-884 €
20+1 330 €+2 299 €-969 €
21+1 330 €+2 386 €-1 056 €
22+1 330 €+2 476 €-1 146 €
23+1 330 €+2 567 €-1 237 €
24+1 330 €+2 661 €-1 331 €
25+1 330 €+2 758 €-1 428 €
Total+33 250 €+41 151 €+-7 901 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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