Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleLantosque (06)
Surface91.6m²
Coût Total233 480€
Loyer Annuel14 799€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 91.6 m²
Prix au m² : 1 965,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 48 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition ouest, Pas de balcon

LANTOSQUE (hameau de Camari), Maison de village d'une surface Loi Carrez de 91,62m² (soit 104,55m² hors Loi Carrez), comprenant : une entrée sur une salle à manger, une cuisine ouverte équipée et aménagée, une chambre avec salle d'eau (douche, wc, lavabo). Au premier étage, un grand séjour avec salle à manger et une salle de bain (baignoire, wc, lavabo). Au deuxième étage, une chambre et une pièce à aménager. Une terrasse, un jardin attenant, deux caves et un cabanon en bois à usage de garage double (à rénover) complètent ce bien. Visite virtuelle disponible.

Ville : Lantosque
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 43.969018, 7.298561
Total : 233 480€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 39 080€
Valeur du bien : 219 080€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91.6m²
Loyer prédit : 13.46€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 19.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1233€/mois
Loyer annuel estimé : 14799€/an
Fourchette totale : 847€ - 1796€/mois
Fourchette annuelle : 10165€ - 21546€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 934,57 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :177 206 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :+2 794€ (+1.6%)
Marge achat-revente :-56 274€ (-31.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 156,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :68,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 224,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 431,45€
Coût de l'assurance :20 429,50€
Taxe foncière : 1 479,94€/an
Soit par mois : 123,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 233,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 347,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91.6 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 91.6 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 080 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 580€
    Isolation toiture: 91.6 m² × 50€/m² = 4580€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (pose comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 10€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lantosque (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 233 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 799 €/an
Calcul : 1 233 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 837 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 480 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 817 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 480 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 214 €
Revenus locatifs : +14 799 €
Charges déductibles : -49 214 €
Résultat foncier Année 1 : -34 415 €(Déficit de 34 415 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 015 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 134 €/an
Revenus locatifs : +14 799 €
Charges déductibles : -10 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 665 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13015.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 799 €49 222 €7 845 €-34 423 €21 400 €13 023 €13 023 €
215 095 €9 934 €7 637 €5 162 €--7 861 €
315 397 €9 718 €7 421 €5 679 €--2 182 €
415 705 €9 495 €7 198 €6 210 €---
516 019 €9 265 €6 968 €6 755 €---
616 340 €9 026 €6 729 €7 314 €---
716 667 €8 779 €6 482 €7 887 €---
817 000 €8 524 €6 227 €8 476 €---
917 340 €8 260 €5 963 €9 080 €---
1017 687 €7 986 €5 689 €9 700 €---
1118 040 €7 704 €5 407 €10 337 €---
1218 401 €7 411 €5 114 €10 990 €---
1318 769 €7 109 €4 811 €11 661 €---
1419 145 €6 795 €4 498 €12 349 €---
1519 528 €6 472 €4 174 €13 056 €---
1619 918 €6 137 €3 839 €13 782 €---
1720 316 €5 790 €3 493 €14 527 €---
1820 723 €5 431 €3 134 €15 291 €---
1921 137 €5 060 €2 763 €16 077 €---
2021 560 €4 677 €2 379 €16 883 €---
2121 991 €4 279 €1 982 €17 712 €---
2222 431 €3 869 €1 572 €18 562 €---
2322 880 €3 444 €1 147 €19 436 €---
2423 337 €3 004 €707 €20 333 €---
2523 804 €2 549 €252 €21 255 €---
TOTAL474 031 €209 940 €113 431 €264 091 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 091 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 108 €-6 420 €+9 528 €
2+3 108 €0 €+3 108 €
3+3 108 €0 €+3 108 €
4+3 108 €+1 208 €+1 900 €
5+3 108 €+2 026 €+1 082 €
6+3 108 €+2 194 €+914 €
7+3 108 €+2 366 €+742 €
8+3 108 €+2 543 €+565 €
9+3 108 €+2 724 €+384 €
10+3 108 €+2 910 €+198 €
11+3 108 €+3 101 €+7 €
12+3 108 €+3 297 €-189 €
13+3 108 €+3 498 €-390 €
14+3 108 €+3 705 €-597 €
15+3 108 €+3 917 €-809 €
16+3 108 €+4 134 €-1 026 €
17+3 108 €+4 358 €-1 250 €
18+3 108 €+4 587 €-1 479 €
19+3 108 €+4 823 €-1 715 €
20+3 108 €+5 065 €-1 957 €
21+3 108 €+5 314 €-2 206 €
22+3 108 €+5 569 €-2 461 €
23+3 108 €+5 831 €-2 723 €
24+3 108 €+6 100 €-2 992 €
25+3 108 €+6 376 €-3 268 €
Total+77 700 €+79 227 €+-1 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →