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Demeure à vendre

Bien expiré
VilleChaumont-sur-loire, Chouzy-sur-cisse, Coulanges, Mesland, Monteaux, Onzain, Rilly-sur-loire, Seillac, Veuves (41)
Surface366m²
Coût Total485 980€
Loyer Annuel37 323€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 294 000 €
Surface : 366 m²
Prix au m² : 803,28 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 14
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, 6 chambres, Entrée séparée, Belle vue

Propriété comprenant un ensemble de bâtiments et des terres, comprenant :

  1. Manoir Ronsard datant du XVe siècle, à restaurer, sur deux niveaux, comprenant :
  • Au rez-de-chaussée : une entrée avec départ d'escalier, une grande salle avec cheminée, un petit salon avec cheminée et cabinet de toilette, une ancienne cuisine et un office.
  • Au premier étage : un couloir, trois chambres avec salle d'eau et une chambre avec WC. Une cave sous partie. Devant le manoir : un cul-de-loup et un puits.
  1. Pavillon de chasse sur deux niveaux, à restaurer, comprenant :
  • Au rez-de-chaussée : une grande pièce avec cheminée, une arrière-cuisine, une cuisine, un salon, un dégagement avec départ d'escalier, un local, une remise et un ancien WC.
  • Au premier étage : un palier, deux chambres et un grenier. Un autre grenier, accessible par l'extérieur, au-dessus de l'arrière-cuisine.
  1. Dépendances : Une grange ; Une ancienne vacherie avec grenier au-dessus ; Une ancienne bergerie en mauvais état ; Un ancien hall en mauvais état ; Un ancien bâtiment, proche du pavillon de chasse, en mauvais état.

Le tout sur un terrain non clos d'une superficie de 5 ha 60 ca 25 a d'après le cadastre. (5.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Agathe DEBOUT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Chaumont-sur-loire, Chouzy-sur-cisse, Coulanges, Mesland, Monteaux, Onzain, Rilly-sur-loire, Seillac, Veuves
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41150
Coordonnées : 47.521589, 1.157346
Total : 485 980€
Prix d'acquisition : 294 000€
Travaux : 168 460€
Valeur du bien : 462 460€
Frais de notaire : 23 520€
Coût estimé : 23 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 366m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 3110€/mois
Loyer annuel estimé : 37323€/an
Fourchette totale : 2538€ - 3812€/mois
Fourchette annuelle : 30455€ - 45741€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 615,38 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :591 229 €
Prix d'achat :294 000 €
Décote à l'achat :-297 229€ (-50.3%)
Marge achat-revente :105 249€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :485 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 394,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :121,50€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 515,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :232 223,10€
Coût de l'assurance :36 448,50€
Taxe foncière : 3 732,34€/an
Soit par mois : 311,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 110,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 826,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :283,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 366 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 366 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 46 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux éléments et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec remise en état des murs et du sol
Quantité: salon complet (estimation de surface basée sur dimensions visibles)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :168 460 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:21 960€
    Isolation toiture/combles: 366 m² × 60€/m² = 21960€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:70 000€
    Fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 1500€/fenêtre = 69000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant équipements, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant éléments sanitaires et carrelage)
  • Chambres - Revêtement:10 800€
    Revêtement sol (parquet): 90 m² × 120€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 12000€ (incluant remise en état des murs et du sol)
  • Électricité:12 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:12 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chaumont-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 110 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 323 €/an
Calcul : 3 110 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 485 980 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 458 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 168 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 189 722 €
Revenus locatifs : +37 323 €
Charges déductibles : -189 722 €
Résultat foncier Année 1 : -152 399 €(Déficit de 152 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 130 999 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 262 €/an
Revenus locatifs : +37 323 €
Charges déductibles : -21 262 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 130998.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 294 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 100 €(65% de 294 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 949 €/an
Calcul : 191 100 € × 3,636% = 6 949 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 323 €189 738 €16 087 €-152 414 €21 400 €131 014 €131 014 €
238 070 €20 848 €15 657 €17 222 €--113 792 €
338 831 €20 403 €15 213 €18 428 €--95 364 €
439 608 €19 943 €14 753 €19 665 €--75 699 €
540 400 €19 468 €14 278 €20 932 €--54 767 €
641 208 €18 976 €13 786 €22 232 €--32 535 €
742 032 €18 468 €13 278 €23 564 €--8 971 €
842 873 €17 942 €12 752 €24 931 €---
943 730 €17 399 €12 208 €26 332 €---
1044 605 €16 837 €11 647 €27 768 €---
1145 497 €16 256 €11 065 €29 241 €---
1246 407 €15 655 €10 465 €30 752 €---
1347 335 €15 034 €9 843 €32 302 €---
1448 282 €14 391 €9 201 €33 891 €---
1549 247 €13 727 €8 536 €35 521 €---
1650 232 €13 040 €7 850 €37 193 €---
1751 237 €12 330 €7 139 €38 907 €---
1852 262 €11 595 €6 405 €40 667 €---
1953 307 €10 836 €5 645 €42 471 €---
2054 373 €10 050 €4 860 €44 323 €---
2155 461 €9 239 €4 048 €46 222 €---
2256 570 €8 399 €3 209 €48 171 €---
2357 701 €7 531 €2 340 €50 170 €---
2458 855 €6 633 €1 443 €52 222 €---
2560 032 €5 705 €515 €54 327 €---
TOTAL1 195 479 €530 440 €232 223 €665 039 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 665 039 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 323 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 838 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 838 €-6 420 €+14 258 €
2+7 838 €0 €+7 838 €
3+7 838 €0 €+7 838 €
4+7 838 €0 €+7 838 €
5+7 838 €0 €+7 838 €
6+7 838 €0 €+7 838 €
7+7 838 €0 €+7 838 €
8+7 838 €+4 788 €+3 050 €
9+7 838 €+7 899 €-61 €
10+7 838 €+8 330 €-492 €
11+7 838 €+8 772 €-934 €
12+7 838 €+9 226 €-1 388 €
13+7 838 €+9 690 €-1 852 €
14+7 838 €+10 167 €-2 329 €
15+7 838 €+10 656 €-2 818 €
16+7 838 €+11 158 €-3 320 €
17+7 838 €+11 672 €-3 834 €
18+7 838 €+12 200 €-4 362 €
19+7 838 €+12 741 €-4 903 €
20+7 838 €+13 297 €-5 459 €
21+7 838 €+13 867 €-6 029 €
22+7 838 €+14 451 €-6 613 €
23+7 838 €+15 051 €-7 213 €
24+7 838 €+15 667 €-7 829 €
25+7 838 €+16 298 €-8 460 €
Total+195 950 €+199 512 €+-3 562 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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