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Demeure à vendre

VilleChaumont-sur-loire, Chouzy-sur-cisse, Coulanges, Mesland, Monteaux, Onzain, Rilly-sur-loire, Seillac, Veuves (41)
Surface366
Coût Total485 980
Loyer Annuel37 323
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+284
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 294 000 €
Surface : 366 m²
Prix au m² : 803,28 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 14
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, 6 chambres, Entrée séparée, Belle vue

Propriété comprenant un ensemble de bâtiments et des terres, comprenant :

  1. Manoir Ronsard datant du XVe siècle, à restaurer, sur deux niveaux, comprenant :
  • Au rez-de-chaussée : une entrée avec départ d'escalier, une grande salle avec cheminée, un petit salon avec cheminée et cabinet de toilette, une ancienne cuisine et un office.
  • Au premier étage : un couloir, trois chambres avec salle d'eau et une chambre avec WC. Une cave sous partie. Devant le manoir : un cul-de-loup et un puits.
  1. Pavillon de chasse sur deux niveaux, à restaurer, comprenant :
  • Au rez-de-chaussée : une grande pièce avec cheminée, une arrière-cuisine, une cuisine, un salon, un dégagement avec départ d'escalier, un local, une remise et un ancien WC.
  • Au premier étage : un palier, deux chambres et un grenier. Un autre grenier, accessible par l'extérieur, au-dessus de l'arrière-cuisine.
  1. Dépendances : Une grange ; Une ancienne vacherie avec grenier au-dessus ; Une ancienne bergerie en mauvais état ; Un ancien hall en mauvais état ; Un ancien bâtiment, proche du pavillon de chasse, en mauvais état.

Le tout sur un terrain non clos d'une superficie de 5 ha 60 ca 25 a d'après le cadastre. (5.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Agathe DEBOUT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Chaumont-sur-loire, Chouzy-sur-cisse, Coulanges, Mesland, Monteaux, Onzain, Rilly-sur-loire, Seillac, Veuves
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41150
Coordonnées : 47.521589, 1.157346
Total : 485 980
Prix d'acquisition : 294 000
Travaux : 168 460
Valeur du bien : 462 460
Frais de notaire : 23 520
Coût estimé : 23 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 366
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 3110€/mois
Loyer annuel estimé : 37323€/an
Fourchette totale : 2538€ - 3812€/mois
Fourchette annuelle : 30455€ - 45741€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 615,38 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :591 229
Prix d'achat :294 000
Décote à l'achat :-297 229 (-50.3%)
Marge achat-revente :105 249€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :485 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 394,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :121,50€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 515,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :232 223,10
Coût de l'assurance :36 448,50
Taxe foncière : 3 732,34€/an
Soit par mois : 311,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 110,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 826,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :283,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 366 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 366 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 46 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux éléments et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec remise en état des murs et du sol
Quantité: salon complet (estimation de surface basée sur dimensions visibles)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :168 460(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:21 960
    Isolation toiture/combles: 366 m² × 60€/m² = 21960€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:70 000
    Fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 1500€/fenêtre = 69000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant équipements, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant éléments sanitaires et carrelage)
  • Chambres - Revêtement:10 800
    Revêtement sol (parquet): 90 m² × 120€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:12 000
    Rénovation complète salon: 12000€ (incluant remise en état des murs et du sol)
  • Électricité:12 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:12 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chaumont-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 110 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 323 €/an
Calcul : 3 110 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 485 980 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 458 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 168 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 189 722
Revenus locatifs : +37 323
Charges déductibles : -189 722
Résultat foncier Année 1 : -152 399(Déficit de 152 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 130 999
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 262 €/an
Revenus locatifs : +37 323
Charges déductibles : -21 262
Résultat foncier Années 2+ : 16 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 130998.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 294 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 100(65% de 294 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 949 €/an
Calcul : 191 100 € × 3,636% = 6 949
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 323189 73816 087-152 41421 400 €131 014 €131 014 €
238 07020 84815 65717 222--113 792 €
338 83120 40315 21318 428--95 364 €
439 60819 94314 75319 665--75 699 €
540 40019 46814 27820 932--54 767 €
641 20818 97613 78622 232--32 535 €
742 03218 46813 27823 564--8 971 €
842 87317 94212 75224 931---
943 73017 39912 20826 332---
1044 60516 83711 64727 768---
1145 49716 25611 06529 241---
1246 40715 65510 46530 752---
1347 33515 0349 84332 302---
1448 28214 3919 20133 891---
1549 24713 7278 53635 521---
1650 23213 0407 85037 193---
1751 23712 3307 13938 907---
1852 26211 5956 40540 667---
1953 30710 8365 64542 471---
2054 37310 0504 86044 323---
2155 4619 2394 04846 222---
2256 5708 3993 20948 171---
2357 7017 5312 34050 170---
2458 8556 6331 44352 222---
2560 0325 70551554 327---
TOTAL1 195 479530 440232 223665 03921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 665 039
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 323 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 838 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 838-6 420+14 258
2+7 8380+7 838
3+7 8380+7 838
4+7 8380+7 838
5+7 8380+7 838
6+7 8380+7 838
7+7 8380+7 838
8+7 838+4 788+3 050
9+7 838+7 899-61
10+7 838+8 330-492
11+7 838+8 772-934
12+7 838+9 226-1 388
13+7 838+9 690-1 852
14+7 838+10 167-2 329
15+7 838+10 656-2 818
16+7 838+11 158-3 320
17+7 838+11 672-3 834
18+7 838+12 200-4 362
19+7 838+12 741-4 903
20+7 838+13 297-5 459
21+7 838+13 867-6 029
22+7 838+14 451-6 613
23+7 838+15 051-7 213
24+7 838+15 667-7 829
25+7 838+16 298-8 460
Total+195 950+199 512+-3 562
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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