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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBazincourt-sur-Saulx (55)
Surface190m²
Coût Total224 020€
Loyer Annuel17 567€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 889,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse

Charmante maison en pierre datant de 1820, alliant le cachet de l’ancien et le confort moderne.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un vaste espace de vie lumineux d’environ 90 m² comprenant un grand salon et une salle à manger conviviale. La cuisine entièrement équipée de 25 m² offre un bel espace fonctionnel et chaleureux. Une salle de bain avec douche à l’italienne, entièrement refaite à neuf, ainsi qu’un WC complètent ce niveau.

À l’étage, une mezzanine dessert trois chambres spacieuses, dont une suite avec accès direct à une salle de bain équipée d’une baignoire et d’un WC.

Une maison pleine de charme, idéale pour une famille ou pour les amoureux des belles pierres et des grands volumes.

Une grande grange de 200m2 avec poutre apparentes attenant à la maison

Ville : Bazincourt-sur-Saulx
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55170
Coordonnées : 48.676372, 5.140256
Total : 224 020€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 41 500€
Valeur du bien : 210 500€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1464€/mois
Loyer annuel estimé : 17567€/an
Fourchette totale : 1128€ - 1900€/mois
Fourchette annuelle : 13537€ - 22796€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 10.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 139,78 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :216 558 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-47 558€ (-22.0%)
Marge achat-revente :-7 462€ (-3.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 094,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 159,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 196,22€
Coût de l'assurance :19 601,75€
Taxe foncière : 1 756,67€/an
Soit par mois : 146,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 463,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 305,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :158,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires datés et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 500 €(218 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€ (incluant électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 6000€ (incluant éléments sanitaires et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bazincourt-sur-Saulx (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 464 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 567 €/an
Calcul : 1 464 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 231 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 784 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 757 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 271 €
Revenus locatifs : +17 567 €
Charges déductibles : -51 271 €
Résultat foncier Année 1 : -33 705 €(Déficit de 33 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 305 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 771 €/an
Revenus locatifs : +17 567 €
Charges déductibles : -9 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 795 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12304.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 567 €51 278 €7 238 €-33 712 €21 400 €12 312 €12 312 €
217 918 €9 583 €7 042 €8 335 €--3 977 €
318 276 €9 381 €6 840 €8 896 €---
418 642 €9 172 €6 631 €9 470 €---
519 015 €8 956 €6 416 €10 058 €---
619 395 €8 734 €6 193 €10 662 €---
719 783 €8 503 €5 963 €11 280 €---
820 179 €8 265 €5 725 €11 913 €---
920 582 €8 020 €5 479 €12 563 €---
1020 994 €7 766 €5 225 €13 228 €---
1121 414 €7 503 €4 963 €13 910 €---
1221 842 €7 232 €4 692 €14 610 €---
1322 279 €6 952 €4 412 €15 327 €---
1422 724 €6 663 €4 122 €16 062 €---
1523 179 €6 364 €3 823 €16 815 €---
1623 643 €6 055 €3 514 €17 587 €---
1724 115 €5 736 €3 195 €18 379 €---
1824 598 €5 406 €2 865 €19 191 €---
1925 090 €5 066 €2 525 €20 024 €---
2025 591 €4 714 €2 173 €20 878 €---
2126 103 €4 350 €1 809 €21 753 €---
2226 625 €3 974 €1 433 €22 651 €---
2327 158 €3 586 €1 045 €23 572 €---
2427 701 €3 185 €644 €24 516 €---
2528 255 €2 770 €230 €25 485 €---
TOTAL562 668 €209 215 €104 196 €353 453 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 353 453 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 567 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 689 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 689 €-6 420 €+10 109 €
2+3 689 €0 €+3 689 €
3+3 689 €+1 476 €+2 213 €
4+3 689 €+2 841 €+848 €
5+3 689 €+3 018 €+671 €
6+3 689 €+3 198 €+491 €
7+3 689 €+3 384 €+305 €
8+3 689 €+3 574 €+115 €
9+3 689 €+3 769 €-80 €
10+3 689 €+3 968 €-279 €
11+3 689 €+4 173 €-484 €
12+3 689 €+4 383 €-694 €
13+3 689 €+4 598 €-909 €
14+3 689 €+4 818 €-1 129 €
15+3 689 €+5 044 €-1 355 €
16+3 689 €+5 276 €-1 587 €
17+3 689 €+5 514 €-1 825 €
18+3 689 €+5 757 €-2 068 €
19+3 689 €+6 007 €-2 318 €
20+3 689 €+6 263 €-2 574 €
21+3 689 €+6 526 €-2 837 €
22+3 689 €+6 795 €-3 106 €
23+3 689 €+7 072 €-3 383 €
24+3 689 €+7 355 €-3 666 €
25+3 689 €+7 645 €-3 956 €
Total+92 225 €+106 036 €+-13 811 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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