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vente - maison

VilleDourdan (91)
Surface340m²
Coût Total629 800€
Loyer Annuel53 415€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+672€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 525 000 €
Surface : 340 m²
Prix au m² : 1 544,12 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin, Salle de bain, Salle d eau, Terrasse, Petit prix

DOURDAN 3 min - Dans un village limitrophe, pavillon traditionnel avec de très beaux volumes (270 m² habitables hors sous-sol), idéal pour une famille nombreuse ! Le rez-de-chaussée est composée d'une entrée desservant une pièce de vie exposée Sud de 66 m², et un salon donnant sur l'arrière de la maison de 31 m², une grande cuisine séparée et deux chambres dont une avec son dressing et sa salle de bains/douche. A l'étage, 4 chambres et deux salles de bains ! La maison est édifiée sur un sous-sol total en partie aménagé, où vous retrouverez une grande pièce d'environ 65 m², un bureau, une salle d'eau, un cellier et une buanderie et un double garage. Terrain clos de 2947 m², avec la possibilité de détacher une parcelle. Une piscine extérieure vient compléter l'ensemble ! La gare RER C est à 1.5 kms (20 min à pieds), et vous retrouverez une école, deux supermarchés et une boulangerie sur le village. Réf. 4675

Ville : Dourdan
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91410
Coordonnées : 48.530000, 2.020000
Total : 629 800€
Prix d'acquisition : 525 000€
Travaux : 62 800€
Valeur du bien : 587 800€
Frais de notaire : 42 000€
Coût estimé : 42 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 340m²
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.29€ - 16.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 4451€/mois
Loyer annuel estimé : 53415€/an
Fourchette totale : 3499€ - 5663€/mois
Fourchette annuelle : 41989€ - 67951€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 10.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 750 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :935 000 €
Prix d'achat :525 000 €
Décote à l'achat :-410 000€ (-43.9%)
Marge achat-revente :305 200€ (32.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :629 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 082,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :251,92€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 3 334,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :294 932,54€
Coût de l'assurance :75 576,00€
Taxe foncière : 5 341,54€/an
Soit par mois : 445,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 451,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 779,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :671,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 340 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 340 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 800 €(185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 400€
    Isolation combles: 340 m² × 60€/m² = 20400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:10 800€
    Parquet flottant: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dourdan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 53 415 €/an
Calcul : 4 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 629 800 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 023 €/an
Calcul : 252 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 342 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 617 €
Revenus locatifs : +53 415 €
Charges déductibles : -91 617 €
Résultat foncier Année 1 : -38 202 €(Déficit de 38 202 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 802 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 817 €/an
Revenus locatifs : +53 415 €
Charges déductibles : -28 817 €
Résultat foncier Années 2+ : 24 598 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16801.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 525 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 341 250 €(65% de 525 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 409 €/an
Calcul : 341 250 € × 3,636% = 12 409 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
153 415 €91 637 €20 473 €-38 222 €21 400 €16 822 €16 822 €
254 484 €28 286 €19 921 €26 198 €---
355 573 €27 716 €19 351 €27 858 €---
456 685 €27 127 €18 762 €29 558 €---
557 819 €26 518 €18 153 €31 301 €---
658 975 €25 889 €17 524 €33 086 €---
760 154 €25 238 €16 874 €34 916 €---
861 358 €24 567 €16 202 €36 791 €---
962 585 €23 872 €15 508 €38 712 €---
1063 836 €23 155 €14 790 €40 682 €---
1165 113 €22 413 €14 049 €42 700 €---
1266 415 €21 647 €13 282 €44 768 €---
1367 744 €20 855 €12 491 €46 888 €---
1469 099 €20 037 €11 672 €49 062 €---
1570 480 €19 191 €10 827 €51 289 €---
1671 890 €18 318 €9 953 €53 573 €---
1773 328 €17 415 €9 050 €55 913 €---
1874 794 €16 481 €8 117 €58 313 €---
1976 290 €15 517 €7 152 €60 773 €---
2077 816 €14 520 €6 156 €63 296 €---
2179 372 €13 491 €5 126 €65 882 €---
2280 960 €12 426 €4 062 €68 534 €---
2382 579 €11 326 €2 962 €71 253 €---
2484 231 €10 190 €1 825 €74 041 €---
2585 915 €9 015 €651 €76 900 €---
TOTAL1 710 911 €566 847 €294 933 €1 144 064 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 144 064 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 53 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 217 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 217 €-6 420 €+17 637 €
2+11 217 €+2 813 €+8 404 €
3+11 217 €+8 357 €+2 860 €
4+11 217 €+8 867 €+2 350 €
5+11 217 €+9 390 €+1 827 €
6+11 217 €+9 926 €+1 291 €
7+11 217 €+10 475 €+742 €
8+11 217 €+11 037 €+180 €
9+11 217 €+11 614 €-397 €
10+11 217 €+12 204 €-987 €
11+11 217 €+12 810 €-1 593 €
12+11 217 €+13 430 €-2 213 €
13+11 217 €+14 067 €-2 850 €
14+11 217 €+14 718 €-3 501 €
15+11 217 €+15 387 €-4 170 €
16+11 217 €+16 072 €-4 855 €
17+11 217 €+16 774 €-5 557 €
18+11 217 €+17 494 €-6 277 €
19+11 217 €+18 232 €-7 015 €
20+11 217 €+18 989 €-7 772 €
21+11 217 €+19 765 €-8 548 €
22+11 217 €+20 560 €-9 343 €
23+11 217 €+21 376 €-10 159 €
24+11 217 €+22 212 €-10 995 €
25+11 217 €+23 070 €-11 853 €
Total+280 425 €+343 219 €+-62 794 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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