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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface64.4m²
Coût Total203 320€
Loyer Annuel13 418€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-319€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 64.4 m²
Prix au m² : 2 779,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Balcon, Sans vis-à-vis, Exposition sud-est, Interphone

Situé dans la résidence du Clos du Pré de l'Etang, à 10 mins à pied de la gare RER E, à proximité des écoles et commerces. Venez découvrir ce bel appartement F3 d' une superficie d'environ 65m² idéalement agencé au 1er étage avec ascenseur, cet appartement est composé : D'un séjour LUMINEUX donnant sur le balcon SANS vis à vis, d' une cuisine indépendante aménagée et équipée (mobilier et électroménager récents), 2 chambres spacieuses, une salle de bain avec douche à l'italienne, WC séparés. Une grande cave complète ce bien. Entièrement RENOVÉ CONFORT ++ : Double vitrage, Résidence sécurisée avec portail électrique Nombreux stationnements libres dans la résidence Chauffage au sol collectif

Cette annonce référence 316891 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier KARINE DA NOBREGA (EI) immatriculé au RSAC de CRETEIL (94000) sous le numéro 52938320000027.

Prix du bien : 179 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 200 Charges prévisionnelles annuelles : 3 090,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/07/2025 Score DPE : 190 kWhEP/m²/an Score GES : 41 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 960.00 euros et 1350.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.821810, 2.520230
Total : 203 320€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 10 000€
Valeur du bien : 189 000€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.4m²
Loyer prédit : 17.36€/m²/mois
Fourchette : 14.13€ - 21.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1118€/mois
Loyer annuel estimé : 13418€/an
Fourchette totale : 910€ - 1374€/mois
Fourchette annuelle : 10922€ - 16485€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 360,22 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 398 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-37 398€ (-17.3%)
Marge achat-revente :13 078€ (6.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 008,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :59,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 067,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 104,11€
Coût de l'assurance :17 790,50€
Taxe foncière : 1 341,83€/an
Soit par mois : 111,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 257,50€/mois
Soit par an : 3 090,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 118,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 436,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-318,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au sol collectif
Quantité: 1 système pour 64.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique possible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000 €(155 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Remplacement système chauffage au sol collectif: 1 système = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 118 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 418 €/an
Calcul : 1 118 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 320 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 342 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 090 €/an
Calcul : 258 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 989 €
Revenus locatifs : +13 418 €
Charges déductibles : -21 989 €
Résultat foncier Année 1 : -8 570 €(Déficit de 8 570 €)
Imputable sur revenu global : 8 570 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 989 €/an
Revenus locatifs : +13 418 €
Charges déductibles : -11 989 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 430 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 418 €21 995 €6 852 €-8 577 €8 577 €--
213 687 €11 813 €6 670 €1 873 €---
313 960 €11 626 €6 482 €2 335 €---
414 240 €11 431 €6 288 €2 809 €---
514 524 €11 230 €6 086 €3 295 €---
614 815 €11 022 €5 878 €3 793 €---
715 111 €10 806 €5 663 €4 305 €---
815 413 €10 583 €5 440 €4 830 €---
915 722 €10 353 €5 209 €5 369 €---
1016 036 €10 114 €4 971 €5 922 €---
1116 357 €9 867 €4 724 €6 489 €---
1216 684 €9 612 €4 469 €7 072 €---
1317 018 €9 348 €4 204 €7 670 €---
1417 358 €9 074 €3 931 €8 284 €---
1517 705 €8 791 €3 648 €8 914 €---
1618 059 €8 499 €3 355 €9 560 €---
1718 420 €8 196 €3 053 €10 224 €---
1818 789 €7 883 €2 739 €10 906 €---
1919 165 €7 559 €2 415 €11 606 €---
2019 548 €7 223 €2 080 €12 325 €---
2119 939 €6 876 €1 733 €13 063 €---
2220 338 €6 517 €1 374 €13 820 €---
2320 744 €6 146 €1 002 €14 599 €---
2421 159 €5 762 €618 €15 398 €---
2521 582 €5 364 €221 €16 218 €---
TOTAL429 791 €237 690 €99 104 €192 101 €8 577 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 573 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 101 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 418 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 818 €-2 573 €+5 391 €
2+2 818 €+562 €+2 256 €
3+2 818 €+700 €+2 118 €
4+2 818 €+843 €+1 975 €
5+2 818 €+988 €+1 830 €
6+2 818 €+1 138 €+1 680 €
7+2 818 €+1 291 €+1 527 €
8+2 818 €+1 449 €+1 369 €
9+2 818 €+1 611 €+1 207 €
10+2 818 €+1 777 €+1 041 €
11+2 818 €+1 947 €+871 €
12+2 818 €+2 122 €+696 €
13+2 818 €+2 301 €+517 €
14+2 818 €+2 485 €+333 €
15+2 818 €+2 674 €+144 €
16+2 818 €+2 868 €-50 €
17+2 818 €+3 067 €-249 €
18+2 818 €+3 272 €-454 €
19+2 818 €+3 482 €-664 €
20+2 818 €+3 697 €-879 €
21+2 818 €+3 919 €-1 101 €
22+2 818 €+4 146 €-1 328 €
23+2 818 €+4 380 €-1 562 €
24+2 818 €+4 619 €-1 801 €
25+2 818 €+4 866 €-2 048 €
Total+70 450 €+57 630 €+12 820 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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