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APPARTEMENT 2 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleSainte-Geneviève-des-Bois (91)
Surface77
Coût Total164 665
Loyer Annuel18 226
Rentabilité11.07%
Cashflow/mois+425
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 190 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 638,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REFERENCE : 2351L-0035 Cet appartement de deux pièces d’une surface de 52,55 m² situé au rez de chaussée, comprend une entrée, un séjour , une cuisine, une chambre, une salle de bains, un wc, et une place de stationnement. Visite virtuelle : https://my.matterport.com/show/?m=8zctayYFCzo TRANSPORTS : RER C: RER C Ste Geneviève des bois / St-Michel N.D. 30mn Réseau de bus communal et intercommunal A 40mn de Paris par l'autoroute A6 Chauffage et production d’eau chaude : individuel gaz Charges annuelles 1 760€ Taxe foncière estimée à 1 169€ Copropriété de 127 lots dont 62 lots d'habitation. Absence de procédure en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr MODALITES DE VISITES ET DE REMISE DES OFFRES D’ACHAT : Visites sur rendez-vous, renseignements et dépôt des candidatures avec dossier complet en contactant le commercialisateur. Délais de remise des offres prioritaires* : 1 mois à compter de la dernière publicité légale. Modalité de remise des offres* : Par mail, remise en main propre ou par tout autre moyen. Offre et prix soumis à condition de ressources* * Les délais de remise de offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l’article L443-11 et suivants du CCH. Logement commercialisé par QUADRAL TRANSACTIONS - Brice PREVITERA

Ville : Sainte-Geneviève-des-Bois
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91700
Coordonnées : 48.640492, 2.348519
Total : 164 665
Prix d'acquisition : 126 190
Travaux : 28 380
Valeur du bien : 154 570
Frais de notaire : 10 095
Coût estimé : 10 095
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 19.73€/m²/mois
Fourchette : 17.17€ - 22.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1519€/mois
Loyer annuel estimé : 18226€/an
Fourchette totale : 1322€ - 1745€/mois
Fourchette annuelle : 15863€ - 20942€/an
Rentabilité brute :11.07%
Fourchette de rentabilité :9.63% - 12.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 665
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :803,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 849,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 327,82
Coût de l'assurance :13 996,53
Taxe foncière : 1 169,00€/an
Soit par mois : 97,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 146,67€/mois
Soit par an : 1 760,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 518,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 094,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :424,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau individuel au gaz
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager daté (plaque, four, hotte, frigo)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager ancien nécessitant un remplacement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie de la cuisine (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité de la cuisine (prises, éclairage)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Sanitaires
Remplacement des fixtures de la salle de bain (baignoire, lavabo, WC)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures datées nécessitant un remplacement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité de la salle de bain (prises, éclairage, VMC)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre (parquet)
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 380(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Remplacement système chauffage individuel au gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Eau chaude:1 500
    Chauffe-eau individuel au gaz: 1 chauffe-eau × 1500€ = 1500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine - Électroménager:8 000
    Remplacement électroménager: cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine - Plomberie:2 500
    Mise aux normes plomberie cuisine: cuisine complète × 2500€ = 2500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine - Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité cuisine: cuisine complète × 1500€ = 1500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Sanitaires:2 000
    Remplacement sanitaires salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Plomberie:2 000
    Mise aux normes plomberie salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité salle de bain: 1 salle de bain × 1200€ = 1200€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Rafraîchissement revêtement sol chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Geneviève-des-Bois (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 226 €/an
Calcul : 1 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 298 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 665 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 560 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 169 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 760 €/an
Calcul : 147 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 380
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 167
Revenus locatifs : +18 226
Charges déductibles : -37 167
Résultat foncier Année 1 : -18 941(Déficit de 18 941 €)
Imputable sur revenu global : 18 941
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 787 €/an
Revenus locatifs : +18 226
Charges déductibles : -8 787
Résultat foncier Années 2+ : 9 439 €/an
Prix d'achat du bien : 126 190
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 024(65% de 126 190 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 983 €/an
Calcul : 82 024 € × 3,636% = 2 983
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 22637 1735 304-18 94618 946 €--
218 5918 6495 1609 942---
318 9638 5015 01210 462---
419 3428 3484 85910 994---
519 7298 1904 70111 539---
620 1238 0264 53712 097---
720 5267 8574 36812 669---
820 9367 6834 19413 254---
921 3557 5034 01413 853---
1021 7827 3163 82714 466---
1122 2187 1243 63515 094---
1222 6626 9253 43615 737---
1323 1166 7203 23116 395---
1423 5786 5083 01917 070---
1524 0496 2892 80017 761---
1624 5306 0632 57418 468---
1725 0215 8292 34019 192---
1825 5215 5872 09819 934---
1926 0325 3381 84920 694---
2026 5535 0801 59121 473---
2127 0844 8131 32522 270---
2227 6254 5381 04923 087---
2328 1784 25476523 924---
2428 7413 96047124 781---
2529 3163 65716825 659---
TOTAL583 799191 93076 328391 86918 946Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 684
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 391 869
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 828 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 828-5 684+9 512
2+3 828+2 983+845
3+3 828+3 139+689
4+3 828+3 298+530
5+3 828+3 462+366
6+3 828+3 629+199
7+3 828+3 801+27
8+3 828+3 976-148
9+3 828+4 156-328
10+3 828+4 340-512
11+3 828+4 528-700
12+3 828+4 721-893
13+3 828+4 919-1 091
14+3 828+5 121-1 293
15+3 828+5 328-1 500
16+3 828+5 540-1 712
17+3 828+5 758-1 930
18+3 828+5 980-2 152
19+3 828+6 208-2 380
20+3 828+6 442-2 614
21+3 828+6 681-2 853
22+3 828+6 926-3 098
23+3 828+7 177-3 349
24+3 828+7 434-3 606
25+3 828+7 698-3 870
Total+95 700+117 561+-21 861
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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