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Vends maison de bourg

VilleMontchevrier (36)
Surface110m²
Coût Total106 900€
Loyer Annuel8 532€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends maison de bourg f 5 avec au rc entrée, wc, salon avec cheminée et poutres apparentes, salle à manger avec cuisine équipée ouverte, courette couverte menant à la chaufferie et au jardin et à l' étage 3 chambres, une sdb avec baignoire, douchette et wc et un palier menant au grenier.... cave voûtée sous le salon. Beau potentiel d' amélioration.

Ville : Montchevrier
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36140
Coordonnées : 46.481640, 1.737580
Total : 106 900€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 47 500€
Valeur du bien : 102 500€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.46€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 7.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 711€/mois
Loyer annuel estimé : 8532€/an
Fourchette totale : 576€ - 877€/mois
Fourchette annuelle : 6914€ - 10529€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :594,59 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :65 405 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-10 405€ (-15.9%)
Marge achat-revente :-41 495€ (-63.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :26,72€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 553,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 081,63€
Coût de l'assurance :8 017,50€
Taxe foncière : 853,20€/an
Soit par mois : 71,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 110 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 500 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 800€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montchevrier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 532 €/an
Calcul : 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 900 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 853 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 209 €
Revenus locatifs : +8 532 €
Charges déductibles : -52 209 €
Résultat foncier Année 1 : -43 677 €(Déficit de 43 677 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 277 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 709 €/an
Revenus locatifs : +8 532 €
Charges déductibles : -4 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 823 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22277.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 532 €52 213 €3 539 €-43 681 €21 400 €22 281 €22 281 €
28 703 €4 618 €3 444 €4 085 €--18 196 €
38 877 €4 520 €3 346 €4 357 €--13 839 €
49 054 €4 419 €3 245 €4 635 €--9 204 €
59 235 €4 315 €3 141 €4 921 €--4 283 €
69 420 €4 206 €3 032 €5 214 €---
79 608 €4 095 €2 921 €5 514 €---
89 801 €3 979 €2 805 €5 822 €---
99 997 €3 859 €2 685 €6 137 €---
1010 197 €3 736 €2 562 €6 461 €---
1110 401 €3 608 €2 434 €6 793 €---
1210 609 €3 476 €2 302 €7 133 €---
1310 821 €3 339 €2 165 €7 482 €---
1411 037 €3 198 €2 024 €7 839 €---
1511 258 €3 052 €1 878 €8 206 €---
1611 483 €2 901 €1 727 €8 582 €---
1711 713 €2 744 €1 570 €8 968 €---
1811 947 €2 583 €1 409 €9 364 €---
1912 186 €2 416 €1 242 €9 770 €---
2012 430 €2 243 €1 069 €10 187 €---
2112 678 €2 064 €890 €10 614 €---
2212 932 €1 880 €706 €11 052 €---
2313 190 €1 689 €515 €11 502 €---
2413 454 €1 491 €317 €11 963 €---
2513 723 €1 287 €113 €12 436 €---
TOTAL273 284 €127 929 €51 082 €145 354 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 354 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 532 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 792 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 792 €-6 420 €+8 212 €
2+1 792 €0 €+1 792 €
3+1 792 €0 €+1 792 €
4+1 792 €0 €+1 792 €
5+1 792 €0 €+1 792 €
6+1 792 €+279 €+1 513 €
7+1 792 €+1 654 €+138 €
8+1 792 €+1 747 €+45 €
9+1 792 €+1 841 €-49 €
10+1 792 €+1 938 €-146 €
11+1 792 €+2 038 €-246 €
12+1 792 €+2 140 €-348 €
13+1 792 €+2 244 €-452 €
14+1 792 €+2 352 €-560 €
15+1 792 €+2 462 €-670 €
16+1 792 €+2 575 €-783 €
17+1 792 €+2 691 €-899 €
18+1 792 €+2 809 €-1 017 €
19+1 792 €+2 931 €-1 139 €
20+1 792 €+3 056 €-1 264 €
21+1 792 €+3 184 €-1 392 €
22+1 792 €+3 316 €-1 524 €
23+1 792 €+3 450 €-1 658 €
24+1 792 €+3 589 €-1 797 €
25+1 792 €+3 731 €-1 939 €
Total+44 800 €+43 606 €+1 194 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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