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Appartement à vendre

VilleVilliers-sur-Marne (94)
Surface74m²
Coût Total238 500€
Loyer Annuel15 223€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 432,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/8 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Digicode, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Venez découvrir de beau 4 pièces, à quelques minutes à pied du RER E, et une station du RER A, proche du futur Grand Paris accessible à pied, avec commerces, écoles et collège à proximité, bien est idéal pour tous !

Situé au 5ème étage avec ascenseur d'une résidence calme et sécurisée, vous profiterez d'un séjour donnant sur un balcon ensoleillé le matin et midi, d'une 1ère chambre avec grandes baies vitrées et balcon, d'une cuisine indépendante, d'une petite pièce pouvant à votre guise devenir un dressing, un bureau ou une pièce de rangement.

La partie nuit vous emmène vers une salle d'eau, un wc et deux chambres lumineuses.

LES PLUS :

  • de nombreux rangements,
  • stores électriques,
  • deux stores banne
  • une cave
  • une résidence sécurisée avec gardien
  • un parking libre avec de nombreuses places disponibles
  • un petit square de jeux.

Ne tardez pas ! Optez pour la VENTE INTERACTIVE pour réaliser votre projet et organiser votre visite.

Vente interactive à prix progressif : les offres seront reçues sur la plateforme WINUP le 15/10/2026 à 20:00. Le prix de départ des offres est de 180 000 euros (honoraires inclus). Les participants pourront enchérir par palier de 5 000 euros. Une offre en ligne pendant la vente interactive ne constitue pas une offre ferme et définitive au sens de l'article 1114 du Code Civil, mais une simple intention d'achat. En savoir plus sur le site WinUp Immo Prix de vente 180 000 euros Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Villiers-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94350
Coordonnées : 48.824303, 2.547128
Total : 238 500€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 44 100€
Valeur du bien : 224 100€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 17.14€/m²/mois
Fourchette : 14.22€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1269€/mois
Loyer annuel estimé : 15223€/an
Fourchette totale : 1053€ - 1529€/mois
Fourchette annuelle : 12631€ - 18347€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 907,89 €/m²
Basé sur :285 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :289 184 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-109 184€ (-37.8%)
Marge achat-revente :50 684€ (17.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 187,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :69,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 257,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 780,37€
Coût de l'assurance :20 868,75€
Taxe foncière : 1 522,33€/an
Soit par mois : 126,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 268,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 384,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 74 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité pour l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.8/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100 €(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement système: 1 système (chaudière à condensation) × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 100€
    Remplacement fenêtres: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (fenêtres PVC avec pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-sur-Marne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 269 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 223 €/an
Calcul : 1 269 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 124 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 500 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 835 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 522 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 581 €
Revenus locatifs : +15 223 €
Charges déductibles : -54 581 €
Résultat foncier Année 1 : -39 358 €(Déficit de 39 358 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 958 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 481 €/an
Revenus locatifs : +15 223 €
Charges déductibles : -10 481 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 742 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17958.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 223 €54 589 €8 132 €-39 366 €21 400 €17 966 €17 966 €
215 528 €10 275 €7 918 €5 253 €--12 713 €
315 838 €10 053 €7 696 €5 786 €--6 927 €
416 155 €9 823 €7 466 €6 332 €--595 €
516 478 €9 585 €7 228 €6 893 €---
616 808 €9 339 €6 982 €7 469 €---
717 144 €9 084 €6 727 €8 060 €---
817 487 €8 820 €6 463 €8 666 €---
917 837 €8 547 €6 190 €9 289 €---
1018 193 €8 265 €5 908 €9 928 €---
1118 557 €7 972 €5 615 €10 585 €---
1218 928 €7 670 €5 313 €11 259 €---
1319 307 €7 356 €4 999 €11 950 €---
1419 693 €7 032 €4 675 €12 661 €---
1520 087 €6 697 €4 339 €13 390 €---
1620 489 €6 349 €3 992 €14 140 €---
1720 898 €5 989 €3 632 €14 909 €---
1821 316 €5 617 €3 260 €15 699 €---
1921 743 €5 232 €2 875 €16 511 €---
2022 178 €4 833 €2 476 €17 344 €---
2122 621 €4 421 €2 063 €18 200 €---
2223 073 €3 993 €1 636 €19 080 €---
2323 535 €3 551 €1 194 €19 984 €---
2424 006 €3 094 €736 €20 912 €---
2524 486 €2 620 €263 €21 866 €---
TOTAL487 608 €220 807 €117 780 €266 800 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 800 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 223 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 197 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 197 €-6 420 €+9 617 €
2+3 197 €0 €+3 197 €
3+3 197 €0 €+3 197 €
4+3 197 €0 €+3 197 €
5+3 197 €+1 889 €+1 308 €
6+3 197 €+2 241 €+956 €
7+3 197 €+2 418 €+779 €
8+3 197 €+2 600 €+597 €
9+3 197 €+2 787 €+410 €
10+3 197 €+2 979 €+218 €
11+3 197 €+3 175 €+22 €
12+3 197 €+3 378 €-181 €
13+3 197 €+3 585 €-388 €
14+3 197 €+3 798 €-601 €
15+3 197 €+4 017 €-820 €
16+3 197 €+4 242 €-1 045 €
17+3 197 €+4 473 €-1 276 €
18+3 197 €+4 710 €-1 513 €
19+3 197 €+4 953 €-1 756 €
20+3 197 €+5 203 €-2 006 €
21+3 197 €+5 460 €-2 263 €
22+3 197 €+5 724 €-2 527 €
23+3 197 €+5 995 €-2 798 €
24+3 197 €+6 274 €-3 077 €
25+3 197 €+6 560 €-3 363 €
Total+79 925 €+80 040 €+-115 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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