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Magnifique appartement de 196m2✨️

VilleAuxerre (89)
Surface196m²
Coût Total301 320€
Loyer Annuel22 987€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 279 000 €
Surface : 196 m²
Prix au m² : 1 423,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir sans tarder :

Magnifique appartement de 196 m² idéalement situé en hyper centre, offrant des volumes rares. Vous serez séduit par sa grande pièce de vie d’environ 100 m², baignée de lumière, avec une cuisine ouverte et entièrement équipée, idéale pour recevoir et profiter d’un espace convivial. Le tout avec une vue imprenable sur Auxerre. Côté nuit, l’appartement dispose de 3 chambres, dont une suite parentale confortable. Vous trouverez également 2 WC pour plus de praticité.

Les + : Emplacement privilégié en hyper centre. Surface généreuse et bien agencée. Cuisine ouverte et équipée. Luminosité exceptionnelle. Vue panoramique unique ! Bien rare sur le secteur !

Pour plus d’informations ou organiser une visite, n’hésitez pas à me contacter. Pas de démarchage merci.

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.796150, 3.570320
Total : 301 320€
Prix d'acquisition : 279 000€
Valeur du bien : 279 000€
Frais de notaire : 22 320€
Coût estimé : 22 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 196m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1916€/mois
Loyer annuel estimé : 22987€/an
Fourchette totale : 1565€ - 2344€/mois
Fourchette annuelle : 18785€ - 28129€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 597,76 €/m²
Basé sur :412 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :313 160 €
Prix d'achat :279 000 €
Décote à l'achat :-34 160€ (-10.9%)
Marge achat-revente :11 840€ (3.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 508,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :87,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 596,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 223,68€
Coût de l'assurance :26 365,50€
Taxe foncière : 2 298,73€/an
Soit par mois : 191,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 915,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 787,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :127,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 916 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 987 €/an
Calcul : 1 916 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 320 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 055 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 299 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 13 767 €/an
Revenus locatifs : +22 987 €
Charges déductibles : -13 767 €
Résultat foncier : 9 220 €/an
Prix d'achat du bien : 279 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 181 350 €(65% de 279 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 595 €/an
Calcul : 181 350 € × 3,636% = 6 595 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 987 €13 777 €10 424 €9 210 €---
223 447 €13 504 €10 151 €9 943 €---
323 916 €13 221 €9 868 €10 695 €---
424 394 €12 928 €9 575 €11 466 €---
524 882 €12 625 €9 272 €12 257 €---
625 380 €12 311 €8 958 €13 069 €---
725 887 €11 986 €8 633 €13 902 €---
826 405 €11 649 €8 296 €14 756 €---
926 933 €11 300 €7 947 €15 633 €---
1027 472 €10 939 €7 586 €16 533 €---
1128 021 €10 565 €7 212 €17 456 €---
1228 582 €10 178 €6 824 €18 404 €---
1329 153 €9 777 €6 423 €19 377 €---
1429 737 €9 361 €6 008 €20 375 €---
1530 331 €8 931 €5 578 €21 400 €---
1630 938 €8 486 €5 132 €22 452 €---
1731 557 €8 024 €4 671 €23 532 €---
1832 188 €7 547 €4 193 €24 641 €---
1932 832 €7 052 €3 699 €25 779 €---
2033 488 €6 540 €3 187 €26 948 €---
2134 158 €6 009 €2 656 €28 149 €---
2234 841 €5 460 €2 107 €29 381 €---
2335 538 €4 891 €1 538 €30 647 €---
2436 249 €4 302 €949 €31 947 €---
2536 974 €3 692 €339 €33 282 €---
TOTAL736 290 €235 057 €151 224 €501 232 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 501 232 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 987 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 827 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 827 €+2 763 €+2 064 €
2+4 827 €+2 983 €+1 844 €
3+4 827 €+3 208 €+1 619 €
4+4 827 €+3 440 €+1 387 €
5+4 827 €+3 677 €+1 150 €
6+4 827 €+3 921 €+906 €
7+4 827 €+4 170 €+657 €
8+4 827 €+4 427 €+400 €
9+4 827 €+4 690 €+137 €
10+4 827 €+4 960 €-133 €
11+4 827 €+5 237 €-410 €
12+4 827 €+5 521 €-694 €
13+4 827 €+5 813 €-986 €
14+4 827 €+6 113 €-1 286 €
15+4 827 €+6 420 €-1 593 €
16+4 827 €+6 736 €-1 909 €
17+4 827 €+7 060 €-2 233 €
18+4 827 €+7 392 €-2 565 €
19+4 827 €+7 734 €-2 907 €
20+4 827 €+8 084 €-3 257 €
21+4 827 €+8 445 €-3 618 €
22+4 827 €+8 814 €-3 987 €
23+4 827 €+9 194 €-4 367 €
24+4 827 €+9 584 €-4 757 €
25+4 827 €+9 985 €-5 158 €
Total+120 675 €+150 370 €+-29 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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