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Maison à vendre

VilleCaylus (82)
Surface140m²
Coût Total173 780€
Loyer Annuel12 041€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 707,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse, calme, Belle vue

Caylus, dans village, Maison ancienne restaurée de 140m² comprenant une pièce à vivre de 30m², cuisine séparée, 3 chambres, salle d’eau. Garage. Cuisine d’été donnant sur terrasse ombragée (tilleuls). Petit jardin clos. Secteur calme – Proche du Lac.

Ville : Caylus
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82160
Coordonnées : 44.235184, 1.748129
Total : 173 780€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 66 860€
Valeur du bien : 165 860€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1003€/mois
Loyer annuel estimé : 12041€/an
Fourchette totale : 780€ - 1291€/mois
Fourchette annuelle : 9356€ - 15497€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 388,89 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :194 445 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-95 445€ (-49.1%)
Marge achat-revente :20 665€ (10.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :50,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 902,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 656,56€
Coût de l'assurance :15 205,75€
Taxe foncière : 1 204,14€/an
Soit par mois : 100,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 003,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 002,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen supposé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 860 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation combles: 140 m² × 75€/m² = 10500€ (moyenne), Main d'œuvre: incluse
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Caylus (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 041 €/an
Calcul : 1 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 780 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 204 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 333 €
Revenus locatifs : +12 041 €
Charges déductibles : -74 333 €
Résultat foncier Année 1 : -62 292 €(Déficit de 62 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 473 €/an
Revenus locatifs : +12 041 €
Charges déductibles : -7 473 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 568 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40891.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 041 €74 339 €5 666 €-62 297 €21 400 €40 897 €40 897 €
212 282 €7 326 €5 514 €4 956 €--35 941 €
312 528 €7 169 €5 356 €5 359 €--30 582 €
412 778 €7 006 €5 193 €5 773 €--24 809 €
513 034 €6 837 €5 025 €6 197 €--18 613 €
613 295 €6 663 €4 851 €6 631 €--11 982 €
713 561 €6 484 €4 671 €7 077 €--4 905 €
813 832 €6 298 €4 485 €7 534 €---
914 108 €6 106 €4 293 €8 003 €---
1014 391 €5 907 €4 095 €8 483 €---
1114 678 €5 702 €3 890 €8 976 €---
1214 972 €5 490 €3 678 €9 482 €---
1315 271 €5 271 €3 459 €10 000 €---
1415 577 €5 045 €3 232 €10 532 €---
1515 888 €4 811 €2 998 €11 078 €---
1616 206 €4 569 €2 756 €11 637 €---
1716 530 €4 319 €2 506 €12 211 €---
1816 861 €4 060 €2 248 €12 800 €---
1917 198 €3 793 €1 981 €13 405 €---
2017 542 €3 517 €1 705 €14 025 €---
2117 893 €3 232 €1 420 €14 661 €---
2218 251 €2 938 €1 125 €15 313 €---
2318 616 €2 633 €821 €15 983 €---
2418 988 €2 318 €506 €16 670 €---
2519 368 €1 993 €180 €17 375 €---
TOTAL385 689 €193 826 €81 657 €191 863 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 863 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 529 €-6 420 €+8 949 €
2+2 529 €0 €+2 529 €
3+2 529 €0 €+2 529 €
4+2 529 €0 €+2 529 €
5+2 529 €0 €+2 529 €
6+2 529 €0 €+2 529 €
7+2 529 €0 €+2 529 €
8+2 529 €+789 €+1 740 €
9+2 529 €+2 401 €+128 €
10+2 529 €+2 545 €-16 €
11+2 529 €+2 693 €-164 €
12+2 529 €+2 845 €-316 €
13+2 529 €+3 000 €-471 €
14+2 529 €+3 160 €-631 €
15+2 529 €+3 323 €-794 €
16+2 529 €+3 491 €-962 €
17+2 529 €+3 663 €-1 134 €
18+2 529 €+3 840 €-1 311 €
19+2 529 €+4 021 €-1 492 €
20+2 529 €+4 207 €-1 678 €
21+2 529 €+4 398 €-1 869 €
22+2 529 €+4 594 €-2 065 €
23+2 529 €+4 795 €-2 266 €
24+2 529 €+5 001 €-2 472 €
25+2 529 €+5 213 €-2 684 €
Total+63 225 €+57 559 €+5 666 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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