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Appartement - 2 pièce(s) - 40 m²

Bien expiré
VilleDigne-les-Bains (04)
Surface40m²
Coût Total97 980€
Loyer Annuel6 059€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 61 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 525 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Digne les Bains 04000

appartement de type T2 d'une surface de 39,50m2 situé quartier des Arches au 2eme étage d'un petit immenble

Carctéristiques : Hall d'entré cuisine aménagée et équipée, ouverte sur le salon / salle a manger, Mézzanine avec echelle escamotable Chambre , salle de bain, wc séparé ,avec une cave

Place de parking au pied de l'imeuble Transports en commun a proximité

Taxe fonciere 1100€

Charges 550€

DPE ; E émission ; C

Prix 61000 €

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.105190, 6.229460
Total : 97 980€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 32 100€
Valeur du bien : 93 100€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 16.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 505€/mois
Loyer annuel estimé : 6059€/an
Fourchette totale : 395€ - 646€/mois
Fourchette annuelle : 4736€ - 7751€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 288,36€
Coût de l'assurance :8 573,25€
Taxe foncière : 1 100,00€/an
Soit par mois : 91,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 45,83€/mois
Soit par an : 549,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 504,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éclairage faible et quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 100 €(803 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 505 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 059 €/an
Calcul : 505 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 269 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 980 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 362 €
Revenus locatifs : +6 059 €
Charges déductibles : -37 362 €
Résultat foncier Année 1 : -31 304 €(Déficit de 31 304 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 904 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 262 €/an
Revenus locatifs : +6 059 €
Charges déductibles : -5 262 €
Résultat foncier Années 2+ : 796 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9903.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 059 €37 366 €3 273 €-31 307 €21 400 €9 907 €9 907 €
26 180 €5 178 €3 186 €1 002 €--8 905 €
36 304 €5 088 €3 095 €1 215 €--7 690 €
46 430 €4 995 €3 002 €1 435 €--6 255 €
56 558 €4 899 €2 906 €1 660 €--4 596 €
66 689 €4 799 €2 806 €1 890 €--2 705 €
76 823 €4 696 €2 703 €2 127 €--578 €
86 960 €4 589 €2 596 €2 371 €---
97 099 €4 479 €2 486 €2 620 €---
107 241 €4 365 €2 372 €2 876 €---
117 386 €4 247 €2 254 €3 139 €---
127 533 €4 124 €2 132 €3 409 €---
137 684 €3 998 €2 005 €3 686 €---
147 838 €3 868 €1 875 €3 970 €---
157 994 €3 732 €1 739 €4 262 €---
168 154 €3 593 €1 600 €4 562 €---
178 317 €3 448 €1 455 €4 869 €---
188 484 €3 299 €1 306 €5 185 €---
198 653 €3 144 €1 151 €5 510 €---
208 826 €2 984 €991 €5 843 €---
219 003 €2 818 €826 €6 185 €---
229 183 €2 647 €654 €6 536 €---
239 367 €2 470 €477 €6 896 €---
249 554 €2 287 €294 €7 267 €---
259 745 €2 098 €105 €7 647 €---
TOTAL194 064 €129 211 €47 288 €64 854 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 854 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 272 €-6 420 €+7 692 €
2+1 272 €0 €+1 272 €
3+1 272 €0 €+1 272 €
4+1 272 €0 €+1 272 €
5+1 272 €0 €+1 272 €
6+1 272 €0 €+1 272 €
7+1 272 €0 €+1 272 €
8+1 272 €+538 €+734 €
9+1 272 €+786 €+486 €
10+1 272 €+863 €+409 €
11+1 272 €+942 €+330 €
12+1 272 €+1 023 €+249 €
13+1 272 €+1 106 €+166 €
14+1 272 €+1 191 €+81 €
15+1 272 €+1 279 €-7 €
16+1 272 €+1 369 €-97 €
17+1 272 €+1 461 €-189 €
18+1 272 €+1 556 €-284 €
19+1 272 €+1 653 €-381 €
20+1 272 €+1 753 €-481 €
21+1 272 €+1 855 €-583 €
22+1 272 €+1 961 €-689 €
23+1 272 €+2 069 €-797 €
24+1 272 €+2 180 €-908 €
25+1 272 €+2 294 €-1 022 €
Total+31 800 €+19 456 €+12 344 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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