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APPARTEMENT DE TYPE F6

VilleBelfort (90)
Surface118.91m²
Coût Total156 130€
Loyer Annuel13 057€
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois+171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 118.91 m²
Prix au m² : 891,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Mixte, Nombre d'égages : 7

DANS BELLE COPROPRIETE DES ANNEES 1960 AVEC ASCENSEUR Appartement de type F6 D'ENVIRON 120M2 : Hall sur couloir, cuisine meublée avec cellier et loggia, vaste séjour donnant sur balcon, espace nuit donnant sur trois chambres dont une avec salle d'eau privative et balcon, salle de bains, cagibis, toilette. Parking privé dans cour intérieure, cave de 9m2 en sous-sol. 19 LOTS PRINICPAUX POUR CETTE COPROPRIETE - http://www.action-immobilier.org/uploads/website/1073/339afe135bd80d59c9c71c037ecc1b8b3fce9e34.pdf

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.644903, 6.855968
Total : 156 130€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 41 650€
Valeur du bien : 147 650€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118.91m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1088€/mois
Loyer annuel estimé : 13057€/an
Fourchette totale : 848€ - 1397€/mois
Fourchette annuelle : 10170€ - 16764€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 10.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 309,52 €/m²
Basé sur :457 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 715 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-49 715€ (-31.9%)
Marge achat-revente :-415€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 808,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 619,21€
Coût de l'assurance :13 661,37€
Taxe foncière : 1 305,71€/an
Soit par mois : 108,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 088,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :171,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 118.91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 118.91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie, état moyen
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 650 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, pose)
  • Chambres - Revêtement:4 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1800€, Peinture murs: 60 m² × 30€ = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 600€ = 1200€
  • Salon - Peinture:1 950€
    Peinture salon: 55 m² × 30€ = 1650€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 088 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 057 €/an
Calcul : 1 088 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 039 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 130 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 306 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 541 €
Revenus locatifs : +13 057 €
Charges déductibles : -48 541 €
Résultat foncier Année 1 : -35 484 €(Déficit de 35 484 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 084 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 891 €/an
Revenus locatifs : +13 057 €
Charges déductibles : -6 891 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 166 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14084.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 057 €48 546 €5 044 €-35 489 €21 400 €14 089 €14 089 €
213 318 €6 760 €4 908 €6 558 €--7 531 €
313 585 €6 619 €4 767 €6 965 €--566 €
413 856 €6 474 €4 622 €7 382 €---
514 133 €6 324 €4 471 €7 810 €---
614 416 €6 168 €4 316 €8 248 €---
714 704 €6 008 €4 156 €8 697 €---
814 999 €5 842 €3 990 €9 156 €---
915 298 €5 671 €3 819 €9 628 €---
1015 604 €5 494 €3 642 €10 111 €---
1115 917 €5 311 €3 459 €10 606 €---
1216 235 €5 122 €3 270 €11 113 €---
1316 560 €4 927 €3 075 €11 633 €---
1416 891 €4 725 €2 873 €12 166 €---
1517 229 €4 517 €2 665 €12 712 €---
1617 573 €4 301 €2 449 €13 272 €---
1717 925 €4 079 €2 227 €13 846 €---
1818 283 €3 849 €1 997 €14 434 €---
1918 649 €3 612 €1 760 €15 037 €---
2019 022 €3 366 €1 514 €15 655 €---
2119 402 €3 113 €1 261 €16 289 €---
2219 790 €2 851 €999 €16 939 €---
2320 186 €2 581 €728 €17 605 €---
2420 590 €2 301 €449 €18 289 €---
2521 002 €2 012 €160 €18 989 €---
TOTAL418 223 €160 573 €72 619 €257 649 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 649 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 057 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 742 €-6 420 €+9 162 €
2+2 742 €0 €+2 742 €
3+2 742 €0 €+2 742 €
4+2 742 €+2 045 €+697 €
5+2 742 €+2 343 €+399 €
6+2 742 €+2 474 €+268 €
7+2 742 €+2 609 €+133 €
8+2 742 €+2 747 €-5 €
9+2 742 €+2 888 €-146 €
10+2 742 €+3 033 €-291 €
11+2 742 €+3 182 €-440 €
12+2 742 €+3 334 €-592 €
13+2 742 €+3 490 €-748 €
14+2 742 €+3 650 €-908 €
15+2 742 €+3 814 €-1 072 €
16+2 742 €+3 981 €-1 239 €
17+2 742 €+4 154 €-1 412 €
18+2 742 €+4 330 €-1 588 €
19+2 742 €+4 511 €-1 769 €
20+2 742 €+4 697 €-1 955 €
21+2 742 €+4 887 €-2 145 €
22+2 742 €+5 082 €-2 340 €
23+2 742 €+5 282 €-2 540 €
24+2 742 €+5 487 €-2 745 €
25+2 742 €+5 697 €-2 955 €
Total+68 550 €+77 295 €+-8 745 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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