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Vente maison 5 pièces 86 m² Caylus (82160) - Superimmo

Bien expiré
VilleCaylus (82)
Surface86
Coût Total156 520
Loyer Annuel7 397
Rentabilité4.73%
Cashflow/mois-266
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 034,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Voilà une maison de village avec du potentiel ! (4 chambres) et une jolie vue sur la place arborée. On accède à l'habitation par un escalier en pierres qui donne sur une veranda et la terrasse. On entre directement dans la pièce à vivre, à rénover (en particulier la cuisine). On y trouve une grande cheminée, et quelques rangements. Quelques marches permettent l'accès à la grande chambre dotée d'un balcon, avec attenant la salle d'eau. En rez de jardin, deux chambres équipées chacune d'un lavabo et dans le prolongement une salle d'eau. Depuis la pièce de vie, un escalier permet l'accès à une chambre sous les combles (lavabo et vélux) En rez de chaussée, un garage de 21 m², et une cave de 29 m² (chaudière au fuel à revoir) complètent l'ensemble, ainsi qu'un petit bout de jardin (30 m²) pour profiter du soleil. Un autre terrain (650 m²) non attenant mais tout proche et dominant la vallée fait partie de la propriété. Cette maison est vraiment une opportunité pour une petite famille souhaitant vivre au calme !

Ville : Caylus
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82160
Total : 156 520
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 60 400
Valeur du bien : 149 400
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7397€/an
Fourchette totale : 479€ - 793€/mois
Fourchette annuelle : 5748€ - 9519€/an
Rentabilité brute :4.73%
Fourchette de rentabilité :3.67% - 6.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 042,02
Coût de l'assurance :13 695,50
Taxe foncière : 739,68€/an
Soit par mois : 61,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 616,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fuel actuelle
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (86 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 400(702 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:4 300
    Isolation combles: 86 m² × 50€/m² = 4300€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (installation et électroménager compris, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie, électricité et carrelage compris, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caylus (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 397 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 254 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 520 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 740 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 942
Revenus locatifs : +7 397
Charges déductibles : -66 942
Résultat foncier Année 1 : -59 545(Déficit de 59 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 145
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 542 €/an
Revenus locatifs : +7 397
Charges déductibles : -6 542
Résultat foncier Années 2+ : 855 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38144.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 39766 9475 259-59 55021 400 €38 150 €38 150 €
27 5456 4075 1191 138--37 012 €
37 6966 2624 9751 433--35 579 €
47 8506 1134 8261 737--33 842 €
58 0075 9584 6712 048--31 794 €
68 1675 7984 5112 368--29 426 €
78 3305 6334 3452 697--26 729 €
88 4975 4624 1743 035--23 694 €
98 6675 2853 9973 382--20 312 €
108 8405 1013 8143 738--16 573 €
119 0174 9123 6244 105--12 469 €
129 1974 7163 4284 481---
139 3814 5133 2254 868---
149 5694 3033 0165 266---
159 7604 0862 7985 674---
169 9553 8612 5746 094---
1710 1543 6292 3416 525---
1810 3573 3892 1016 969---
1910 5653 1401 8527 425---
2010 7762 8831 5957 893---
2110 9912 6161 3298 375---
2211 2112 3411 0548 870---
2311 4352 0567699 379---
2411 6641 7614749 903---
2511 8971 45716910 441---
TOTAL236 923168 63076 04268 29321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 293
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 397 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 553-6 420+7 973
2+1 5530+1 553
3+1 5530+1 553
4+1 5530+1 553
5+1 5530+1 553
6+1 5530+1 553
7+1 5530+1 553
8+1 5530+1 553
9+1 5530+1 553
10+1 5530+1 553
11+1 5530+1 553
12+1 553+1 344+209
13+1 553+1 460+93
14+1 553+1 580-27
15+1 553+1 702-149
16+1 553+1 828-275
17+1 553+1 958-405
18+1 553+2 091-538
19+1 553+2 227-674
20+1 553+2 368-815
21+1 553+2 512-959
22+1 553+2 661-1 108
23+1 553+2 814-1 261
24+1 553+2 971-1 418
25+1 553+3 132-1 579
Total+38 825+24 229+14 596
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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