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Vente maison 5 pièces 86 m² Caylus (82160) - Superimmo

Bien expiré
VilleCaylus (82)
Surface86m²
Coût Total156 520€
Loyer Annuel7 397€
Rentabilité4.73%
Cashflow/mois-266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 034,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Voilà une maison de village avec du potentiel ! (4 chambres) et une jolie vue sur la place arborée. On accède à l'habitation par un escalier en pierres qui donne sur une veranda et la terrasse. On entre directement dans la pièce à vivre, à rénover (en particulier la cuisine). On y trouve une grande cheminée, et quelques rangements. Quelques marches permettent l'accès à la grande chambre dotée d'un balcon, avec attenant la salle d'eau. En rez de jardin, deux chambres équipées chacune d'un lavabo et dans le prolongement une salle d'eau. Depuis la pièce de vie, un escalier permet l'accès à une chambre sous les combles (lavabo et vélux) En rez de chaussée, un garage de 21 m², et une cave de 29 m² (chaudière au fuel à revoir) complètent l'ensemble, ainsi qu'un petit bout de jardin (30 m²) pour profiter du soleil. Un autre terrain (650 m²) non attenant mais tout proche et dominant la vallée fait partie de la propriété. Cette maison est vraiment une opportunité pour une petite famille souhaitant vivre au calme !

Ville : Caylus
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82160
Total : 156 520€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 60 400€
Valeur du bien : 149 400€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7397€/an
Fourchette totale : 479€ - 793€/mois
Fourchette annuelle : 5748€ - 9519€/an
Rentabilité brute :4.73%
Fourchette de rentabilité :3.67% - 6.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 042,02€
Coût de l'assurance :13 695,50€
Taxe foncière : 739,68€/an
Soit par mois : 61,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 616,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fuel actuelle
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (86 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 400 €(702 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:4 300€
    Isolation combles: 86 m² × 50€/m² = 4300€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (installation et électroménager compris, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie, électricité et carrelage compris, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caylus (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 397 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 254 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 520 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 740 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 942 €
Revenus locatifs : +7 397 €
Charges déductibles : -66 942 €
Résultat foncier Année 1 : -59 545 €(Déficit de 59 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 145 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 542 €/an
Revenus locatifs : +7 397 €
Charges déductibles : -6 542 €
Résultat foncier Années 2+ : 855 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38144.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 397 €66 947 €5 259 €-59 550 €21 400 €38 150 €38 150 €
27 545 €6 407 €5 119 €1 138 €--37 012 €
37 696 €6 262 €4 975 €1 433 €--35 579 €
47 850 €6 113 €4 826 €1 737 €--33 842 €
58 007 €5 958 €4 671 €2 048 €--31 794 €
68 167 €5 798 €4 511 €2 368 €--29 426 €
78 330 €5 633 €4 345 €2 697 €--26 729 €
88 497 €5 462 €4 174 €3 035 €--23 694 €
98 667 €5 285 €3 997 €3 382 €--20 312 €
108 840 €5 101 €3 814 €3 738 €--16 573 €
119 017 €4 912 €3 624 €4 105 €--12 469 €
129 197 €4 716 €3 428 €4 481 €---
139 381 €4 513 €3 225 €4 868 €---
149 569 €4 303 €3 016 €5 266 €---
159 760 €4 086 €2 798 €5 674 €---
169 955 €3 861 €2 574 €6 094 €---
1710 154 €3 629 €2 341 €6 525 €---
1810 357 €3 389 €2 101 €6 969 €---
1910 565 €3 140 €1 852 €7 425 €---
2010 776 €2 883 €1 595 €7 893 €---
2110 991 €2 616 €1 329 €8 375 €---
2211 211 €2 341 €1 054 €8 870 €---
2311 435 €2 056 €769 €9 379 €---
2411 664 €1 761 €474 €9 903 €---
2511 897 €1 457 €169 €10 441 €---
TOTAL236 923 €168 630 €76 042 €68 293 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 397 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 553 €-6 420 €+7 973 €
2+1 553 €0 €+1 553 €
3+1 553 €0 €+1 553 €
4+1 553 €0 €+1 553 €
5+1 553 €0 €+1 553 €
6+1 553 €0 €+1 553 €
7+1 553 €0 €+1 553 €
8+1 553 €0 €+1 553 €
9+1 553 €0 €+1 553 €
10+1 553 €0 €+1 553 €
11+1 553 €0 €+1 553 €
12+1 553 €+1 344 €+209 €
13+1 553 €+1 460 €+93 €
14+1 553 €+1 580 €-27 €
15+1 553 €+1 702 €-149 €
16+1 553 €+1 828 €-275 €
17+1 553 €+1 958 €-405 €
18+1 553 €+2 091 €-538 €
19+1 553 €+2 227 €-674 €
20+1 553 €+2 368 €-815 €
21+1 553 €+2 512 €-959 €
22+1 553 €+2 661 €-1 108 €
23+1 553 €+2 814 €-1 261 €
24+1 553 €+2 971 €-1 418 €
25+1 553 €+3 132 €-1 579 €
Total+38 825 €+24 229 €+14 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
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