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Maison 12 pièces 264 m²

VilleBalanzac, Chay, Clisse, Corme-royal, Corme-Écluse, Gua, Luchat, Médis, Nancras, Nieulle-sur-seudre, Pisany, Sablonceaux, Saint-romain-de-benet, Saint-sornin, Saujon, Thézac, Éguille (17)
Surface264m²
Coût Total441 292€
Loyer Annuel28 819€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 322 400 €
Surface : 264 m²
Prix au m² : 1 221,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 12 pièces 264 m²

REFERENCE ANNONCE : 01994 - En Exclusivité, Maison Charentaise Proche du port comprenant : entrée, salon, cuisine, salle d'eau avec wc, salle à manger à rénove et à l'étage : palier, quatre chambres, salle d'eau avec wc et partie à rénover : couloir, cuisine, chambre. Petit jardin avec cour et auvent.

Deux appartements de type F1 et F2 loués 930,00 €, avec entrée indépendante et commune aux appartements, le premier au rez-de-chaussée entièrement neuf comprenant : cuisine, une pièce et à l'étage, un second appartement comprenant : cuisine, salle d'eau avec wc, deux pièces en bon état.

Maison idéal pour les vacances avec rendement locatif ou grande maison familiale.

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 264 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/04/2023

Consommation énergie primaire : 236.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 950 € et 4 050 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Balanzac, Chay, Clisse, Corme-royal, Corme-Écluse, Gua, Luchat, Médis, Nancras, Nieulle-sur-seudre, Pisany, Sablonceaux, Saint-romain-de-benet, Saint-sornin, Saujon, Thézac, Éguille
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17600
Coordonnées : 45.708630, -0.978799
Total : 441 292€
Prix d'acquisition : 322 400€
Travaux : 93 100€
Valeur du bien : 415 500€
Frais de notaire : 25 792€
Coût estimé : 25 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 264m²
Loyer prédit : 9.10€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 2402€/mois
Loyer annuel estimé : 28819€/an
Fourchette totale : 1954€ - 2952€/mois
Fourchette annuelle : 23447€ - 35423€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 729,25 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :456 522 €
Prix d'achat :322 400 €
Décote à l'achat :-134 122€ (-29.4%)
Marge achat-revente :15 230€ (3.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :441 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 213,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :128,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 342,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :222 892,41€
Coût de l'assurance :38 613,05€
Taxe foncière : 2 881,92€/an
Soit par mois : 240,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 401,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 582,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 264 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 264 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Sol à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 264 m²
Raison: Normes de plomberie - Sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 100 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 560€
    Isolation combles: 264 m² × 40€/m² = 10560€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:29 700€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 900€/fenêtre = 29700€ (pose incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 20000€ (remplacement complet avec électroménager inclus)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:2 640€
    Mise aux normes plomberie: 264 m² × 10€/m² = 2640€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 402 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 819 €/an
Calcul : 2 402 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 339 €/an
Base de calcul : Emprunt de 441 292 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 545 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 882 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 866 €
Revenus locatifs : +28 819 €
Charges déductibles : -112 866 €
Résultat foncier Année 1 : -84 047 €(Déficit de 84 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 647 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 766 €/an
Revenus locatifs : +28 819 €
Charges déductibles : -19 766 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 053 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62646.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 322 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 209 560 €(65% de 322 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 620 €/an
Calcul : 209 560 € × 3,636% = 7 620 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 819 €112 880 €15 354 €-84 061 €21 400 €62 661 €62 661 €
229 396 €19 379 €14 953 €10 017 €--52 644 €
329 983 €18 963 €14 537 €11 020 €--41 624 €
430 583 €18 533 €14 107 €12 050 €--29 574 €
531 195 €18 087 €13 661 €13 107 €--16 467 €
631 819 €17 626 €13 199 €14 193 €--2 274 €
732 455 €17 147 €12 721 €15 308 €---
833 104 €16 652 €12 226 €16 452 €---
933 766 €16 139 €11 713 €17 627 €---
1034 442 €15 608 €11 181 €18 834 €---
1135 130 €15 057 €10 631 €20 073 €---
1235 833 €14 487 €10 061 €21 346 €---
1336 550 €13 897 €9 470 €22 653 €---
1437 281 €13 285 €8 859 €23 996 €---
1538 026 €12 651 €8 225 €25 375 €---
1638 787 €11 995 €7 569 €26 792 €---
1739 563 €11 316 €6 889 €28 247 €---
1840 354 €10 612 €6 185 €29 742 €---
1941 161 €9 883 €5 456 €31 278 €---
2041 984 €9 127 €4 701 €32 857 €---
2142 824 €8 345 €3 919 €34 479 €---
2243 680 €7 535 €3 108 €36 145 €---
2344 554 €6 696 €2 269 €37 858 €---
2445 445 €5 826 €1 400 €39 618 €---
2546 354 €4 926 €500 €41 428 €---
TOTAL923 087 €426 653 €222 892 €496 434 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 496 434 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 819 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 052 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 052 €-6 420 €+12 472 €
2+6 052 €0 €+6 052 €
3+6 052 €0 €+6 052 €
4+6 052 €0 €+6 052 €
5+6 052 €0 €+6 052 €
6+6 052 €0 €+6 052 €
7+6 052 €+3 910 €+2 142 €
8+6 052 €+4 936 €+1 116 €
9+6 052 €+5 288 €+764 €
10+6 052 €+5 650 €+402 €
11+6 052 €+6 022 €+30 €
12+6 052 €+6 404 €-352 €
13+6 052 €+6 796 €-744 €
14+6 052 €+7 199 €-1 147 €
15+6 052 €+7 612 €-1 560 €
16+6 052 €+8 037 €-1 985 €
17+6 052 €+8 474 €-2 422 €
18+6 052 €+8 923 €-2 871 €
19+6 052 €+9 383 €-3 331 €
20+6 052 €+9 857 €-3 805 €
21+6 052 €+10 344 €-4 292 €
22+6 052 €+10 844 €-4 792 €
23+6 052 €+11 357 €-5 305 €
24+6 052 €+11 886 €-5 834 €
25+6 052 €+12 428 €-6 376 €
Total+151 300 €+148 930 €+2 370 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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