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Maison de ville cuers 6 pièce(s)

Bien expiré
VilleCuers (83)
Surface170m²
Coût Total415 902€
Loyer Annuel29 366€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 324 400 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 908,24 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 170 m², 6 pièces

En Exclusivité, Viagimmo Toulon vous propose une maison de ville en Vente A Terme Libre. Dès l'acquisition, vous pouvez l'habiter ou le mettre en location à votre profit. Cette maison de ville se compose en 3 plateaux, au rez-de-chaussée, un grand salon séjour, une cuisine, une cour extérieur, une buanderie. Au premier étage, deux spacieuses chambre avec salle d'eau, wc. Au troisième étage, deux autres chambres avec salle d'eau et wc. Belles possibilités sur les combles. Cette maison de ville se prête tout à fait à une vie de famille, mais aussi pour des activités tels que : Cabinets d'avocats, médecins, dentistes, hôtels etc.... Intérêt de l'investissement : - vous pouvez habiter ou louer. - pas d'intérêt d'emprunt à payer Comptant : 324 400 euros Mensualités : 972 euros/mois pendant 12 ans (144 mensualités) Il est possible de ventiler différemment la durée du paiement ( 10 ans / 15 ans ) Valeur Vénale : 430 000 euros Honoraires D'agence : charge vendeur Frais d'acte notarié : 31 300 Euros Ref 16Vo93 Contact Viagimmo Toulon 9 Rue de Chabannes 83000 Toulon [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées]

Ville : Cuers
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83390
Coordonnées : 43.237750, 6.071540
Total : 415 902€
Prix d'acquisition : 324 400€
Travaux : 65 550€
Valeur du bien : 389 950€
Frais de notaire : 25 952€
Coût estimé : 25 952€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 14.40€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 19.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 2447€/mois
Loyer annuel estimé : 29366€/an
Fourchette totale : 1778€ - 3368€/mois
Fourchette annuelle : 21336€ - 40420€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :415 902€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 028,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :117,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 146,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :192 784,69€
Coût de l'assurance :35 351,67€
Taxe foncière : 2 936,64€/an
Soit par mois : 244,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 447,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 391,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, vérification plomberie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs propres mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 550 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 800€
    Isolation des combles perdus: 170 m² × 40€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (pose incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 20000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:2 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain = 2500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (pose incluse)
  • Salon:2 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cuers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 447 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 366 €/an
Calcul : 2 447 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 415 902 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 414 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 283 €
Revenus locatifs : +29 366 €
Charges déductibles : -83 283 €
Résultat foncier Année 1 : -53 917 €(Déficit de 53 917 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 517 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 733 €/an
Revenus locatifs : +29 366 €
Charges déductibles : -17 733 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 633 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32516.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 324 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 210 860 €(65% de 324 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 668 €/an
Calcul : 210 860 € × 3,636% = 7 668 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 366 €83 296 €13 396 €-53 930 €21 400 €32 530 €32 530 €
229 954 €17 384 €13 033 €12 570 €--19 960 €
330 553 €17 010 €12 659 €13 543 €--6 417 €
431 164 €16 623 €12 272 €14 541 €---
531 787 €16 223 €11 873 €15 564 €---
632 423 €15 810 €11 460 €16 612 €---
733 071 €15 384 €11 033 €17 687 €---
833 733 €14 943 €10 593 €18 789 €---
934 407 €14 488 €10 137 €19 919 €---
1035 096 €14 018 €9 667 €21 078 €---
1135 797 €13 532 €9 181 €22 265 €---
1236 513 €13 030 €8 680 €23 483 €---
1337 244 €12 512 €8 161 €24 732 €---
1437 989 €11 976 €7 625 €26 012 €---
1538 748 €11 423 €7 072 €27 325 €---
1639 523 €10 851 €6 500 €28 672 €---
1740 314 €10 261 €5 910 €30 053 €---
1841 120 €9 650 €5 300 €31 470 €---
1941 942 €9 020 €4 669 €32 922 €---
2042 781 €8 369 €4 018 €34 412 €---
2143 637 €7 696 €3 346 €35 941 €---
2244 510 €7 001 €2 651 €37 508 €---
2345 400 €6 283 €1 933 €39 117 €---
2446 308 €5 542 €1 191 €40 766 €---
2547 234 €4 775 €425 €42 459 €---
TOTAL940 615 €367 102 €192 785 €573 512 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 573 512 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 366 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 167 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 167 €-6 420 €+12 587 €
2+6 167 €0 €+6 167 €
3+6 167 €0 €+6 167 €
4+6 167 €+2 437 €+3 730 €
5+6 167 €+4 669 €+1 498 €
6+6 167 €+4 984 €+1 183 €
7+6 167 €+5 306 €+861 €
8+6 167 €+5 637 €+530 €
9+6 167 €+5 976 €+191 €
10+6 167 €+6 323 €-156 €
11+6 167 €+6 680 €-513 €
12+6 167 €+7 045 €-878 €
13+6 167 €+7 420 €-1 253 €
14+6 167 €+7 804 €-1 637 €
15+6 167 €+8 198 €-2 031 €
16+6 167 €+8 602 €-2 435 €
17+6 167 €+9 016 €-2 849 €
18+6 167 €+9 441 €-3 274 €
19+6 167 €+9 877 €-3 710 €
20+6 167 €+10 324 €-4 157 €
21+6 167 €+10 782 €-4 615 €
22+6 167 €+11 253 €-5 086 €
23+6 167 €+11 735 €-5 568 €
24+6 167 €+12 230 €-6 063 €
25+6 167 €+12 738 €-6 571 €
Total+154 175 €+172 054 €+-17 879 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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