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Maison de ville cuers 6 pièce(s)

Bien expiré
VilleCuers (83)
Surface170
Coût Total415 902
Loyer Annuel29 366
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+56
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 324 400 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 908,24 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 170 m², 6 pièces

En Exclusivité, Viagimmo Toulon vous propose une maison de ville en Vente A Terme Libre. Dès l'acquisition, vous pouvez l'habiter ou le mettre en location à votre profit. Cette maison de ville se compose en 3 plateaux, au rez-de-chaussée, un grand salon séjour, une cuisine, une cour extérieur, une buanderie. Au premier étage, deux spacieuses chambre avec salle d'eau, wc. Au troisième étage, deux autres chambres avec salle d'eau et wc. Belles possibilités sur les combles. Cette maison de ville se prête tout à fait à une vie de famille, mais aussi pour des activités tels que : Cabinets d'avocats, médecins, dentistes, hôtels etc.... Intérêt de l'investissement : - vous pouvez habiter ou louer. - pas d'intérêt d'emprunt à payer Comptant : 324 400 euros Mensualités : 972 euros/mois pendant 12 ans (144 mensualités) Il est possible de ventiler différemment la durée du paiement ( 10 ans / 15 ans ) Valeur Vénale : 430 000 euros Honoraires D'agence : charge vendeur Frais d'acte notarié : 31 300 Euros Ref 16Vo93 Contact Viagimmo Toulon 9 Rue de Chabannes 83000 Toulon [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées]

Ville : Cuers
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83390
Coordonnées : 43.237750, 6.071540
Total : 415 902
Prix d'acquisition : 324 400
Travaux : 65 550
Valeur du bien : 389 950
Frais de notaire : 25 952
Coût estimé : 25 952
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 14.40€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 19.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 2447€/mois
Loyer annuel estimé : 29366€/an
Fourchette totale : 1778€ - 3368€/mois
Fourchette annuelle : 21336€ - 40420€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :415 902
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 028,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :117,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 146,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :192 784,69
Coût de l'assurance :35 351,67
Taxe foncière : 2 936,64€/an
Soit par mois : 244,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 447,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 391,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, vérification plomberie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs propres mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 550(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 800
    Isolation des combles perdus: 170 m² × 40€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 750
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (pose incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 20000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:2 500
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain = 2500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (pose incluse)
  • Salon:2 800
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cuers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 050✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 447 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 366 €/an
Calcul : 2 447 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 415 902 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 414 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 283
Revenus locatifs : +29 366
Charges déductibles : -83 283
Résultat foncier Année 1 : -53 917(Déficit de 53 917 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 517
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 733 €/an
Revenus locatifs : +29 366
Charges déductibles : -17 733
Résultat foncier Années 2+ : 11 633 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32516.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 324 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 210 860(65% de 324 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 668 €/an
Calcul : 210 860 € × 3,636% = 7 668
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 36683 29613 396-53 93021 400 €32 530 €32 530 €
229 95417 38413 03312 570--19 960 €
330 55317 01012 65913 543--6 417 €
431 16416 62312 27214 541---
531 78716 22311 87315 564---
632 42315 81011 46016 612---
733 07115 38411 03317 687---
833 73314 94310 59318 789---
934 40714 48810 13719 919---
1035 09614 0189 66721 078---
1135 79713 5329 18122 265---
1236 51313 0308 68023 483---
1337 24412 5128 16124 732---
1437 98911 9767 62526 012---
1538 74811 4237 07227 325---
1639 52310 8516 50028 672---
1740 31410 2615 91030 053---
1841 1209 6505 30031 470---
1941 9429 0204 66932 922---
2042 7818 3694 01834 412---
2143 6377 6963 34635 941---
2244 5107 0012 65137 508---
2345 4006 2831 93339 117---
2446 3085 5421 19140 766---
2547 2344 77542542 459---
TOTAL940 615367 102192 785573 51221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 573 512
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 366 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 167 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 167-6 420+12 587
2+6 1670+6 167
3+6 1670+6 167
4+6 167+2 437+3 730
5+6 167+4 669+1 498
6+6 167+4 984+1 183
7+6 167+5 306+861
8+6 167+5 637+530
9+6 167+5 976+191
10+6 167+6 323-156
11+6 167+6 680-513
12+6 167+7 045-878
13+6 167+7 420-1 253
14+6 167+7 804-1 637
15+6 167+8 198-2 031
16+6 167+8 602-2 435
17+6 167+9 016-2 849
18+6 167+9 441-3 274
19+6 167+9 877-3 710
20+6 167+10 324-4 157
21+6 167+10 782-4 615
22+6 167+11 253-5 086
23+6 167+11 735-5 568
24+6 167+12 230-6 063
25+6 167+12 738-6 571
Total+154 175+172 054+-17 879
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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