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Immeuble - 5 pièce(s) - 263 m²

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface263m²
Coût Total323 800€
Loyer Annuel28 317€
Rentabilité8.75%
Cashflow/mois+429€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 263 m²
Prix au m² : 1 045,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Montélimar, Sur les Allées Provençales, Immeuble de rapport de 3 lots d'environ 263 m2 composé en RDC d'un local commercial de 150 m2 loué 850 euros/mois , au premier étage 1 spacieux appartement T3 d'environ 58 m2 avec balcon et terrasse loué 540 euros HC et au dernier étage 1 appartement T3 d'environ 55 m2 avec terrasse et balcon libre de location . Rentabilité annuelle actuelle : 16680 euros , Rentabilité potentielle : 23160 euros . RARE ! Elodie SOUTEYRAND (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Etat général : Très bon état Année de construction : 1900 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Convecteurs Chauffage (mode) : Gaz Fenêtre : PVC Double Vitrage Cuisine : Equipee Numéro de mandat : 14243

Précision localisation : Montélimar et environs

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Total : 323 800€
Prix d'acquisition : 275 000€
Travaux : 26 800€
Valeur du bien : 301 800€
Frais de notaire : 22 000€
Coût estimé : 22 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 263m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2360€/mois
Loyer annuel estimé : 28317€/an
Fourchette totale : 1824€ - 3053€/mois
Fourchette annuelle : 21890€ - 36631€/an
Rentabilité brute :8.75%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 11.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :323 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 600,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :94,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 694,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 276,48€
Coût de l'assurance :28 332,50€
Taxe foncière : 2 831,69€/an
Soit par mois : 235,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 359,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 930,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :429,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1900, généralement associé à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage par convecteurs.
Quantité: 1 système pour 263 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 4 m² de carrelage et équipements sanitaires
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète de 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rangement
Aménagement et rangement de l'espace de rangement avec bureau.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible - encombrement nécessitant un peu de rangement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800 €(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Installation: 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 800€/m² = 3200€, Main d'œuvre incluse.
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 40 m² × 90€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse.
  • Autres pièces:2 000€
    Aménagement intérieur: 8 m² × 250€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 360 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 317 €/an
Calcul : 2 360 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 805 €/an
Base de calcul : Emprunt de 323 800 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 133 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 832 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 570 €
Revenus locatifs : +28 317 €
Charges déductibles : -41 570 €
Résultat foncier Année 1 : -13 253 €(Déficit de 13 253 €)
Imputable sur revenu global : 13 253 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 770 €/an
Revenus locatifs : +28 317 €
Charges déductibles : -14 770 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 547 €/an
Prix d'achat du bien : 275 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750 €(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 317 €41 580 €10 815 €-13 263 €13 263 €--
228 883 €14 492 €10 527 €14 391 €---
329 461 €14 195 €10 230 €15 266 €---
430 050 €13 886 €9 921 €16 164 €---
530 651 €13 568 €9 603 €17 083 €---
631 264 €13 238 €9 273 €18 026 €---
731 889 €12 897 €8 932 €18 992 €---
832 527 €12 545 €8 580 €19 982 €---
933 178 €12 180 €8 215 €20 998 €---
1033 841 €11 803 €7 838 €22 038 €---
1134 518 €11 413 €7 448 €23 105 €---
1235 208 €11 009 €7 044 €24 199 €---
1335 913 €10 592 €6 627 €25 321 €---
1436 631 €10 160 €6 195 €26 471 €---
1537 363 €9 714 €5 749 €27 650 €---
1638 111 €9 252 €5 287 €28 859 €---
1738 873 €8 774 €4 809 €30 099 €---
1839 650 €8 280 €4 315 €31 371 €---
1940 443 €7 769 €3 804 €32 675 €---
2041 252 €7 240 €3 275 €34 012 €---
2142 077 €6 693 €2 728 €35 384 €---
2242 919 €6 128 €2 163 €36 791 €---
2343 777 €5 543 €1 578 €38 234 €---
2444 653 €4 938 €973 €39 715 €---
2545 546 €4 312 €347 €41 234 €---
TOTAL906 998 €282 201 €156 276 €624 796 €13 263 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 979 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 624 796 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 947 €-3 979 €+9 926 €
2+5 947 €+4 317 €+1 630 €
3+5 947 €+4 580 €+1 367 €
4+5 947 €+4 849 €+1 098 €
5+5 947 €+5 125 €+822 €
6+5 947 €+5 408 €+539 €
7+5 947 €+5 698 €+249 €
8+5 947 €+5 995 €-48 €
9+5 947 €+6 299 €-352 €
10+5 947 €+6 611 €-664 €
11+5 947 €+6 932 €-985 €
12+5 947 €+7 260 €-1 313 €
13+5 947 €+7 596 €-1 649 €
14+5 947 €+7 941 €-1 994 €
15+5 947 €+8 295 €-2 348 €
16+5 947 €+8 658 €-2 711 €
17+5 947 €+9 030 €-3 083 €
18+5 947 €+9 411 €-3 464 €
19+5 947 €+9 802 €-3 855 €
20+5 947 €+10 204 €-4 257 €
21+5 947 €+10 615 €-4 668 €
22+5 947 €+11 037 €-5 090 €
23+5 947 €+11 470 €-5 523 €
24+5 947 €+11 915 €-5 968 €
25+5 947 €+12 370 €-6 423 €
Total+148 675 €+187 439 €+-38 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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