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Maison 4 pièces 70 m²

VilleLupersat (23)
Surface70m²
Coût Total87 146€
Loyer Annuel5 577€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 950 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 713,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 70 m²

MARCON IMMOBILIER - Réf 88979 - CREUSE EN LIMOUSIN - 20 MINUTES AUBUSSON.

L'agence Marcon Immobilier vous propose une maison comprenant au rez-de-chaussée : entrée, cuisine-salle à manger, 2 chambres, débarras, salle de bain, une pièce, wc.

Grenier au-dessus.

Cave. Chauffage central au bois.

Terrain attenant et non attenant.

La maison est actuellement louée.

Prix : 49 950 euros (honoraires d'agence 11% TTC charge acquéreur). (Prix : 45 000 euros hors honoraires).

Réseau de 3 agences en Creuse : Aubusson, Guéret et La Souterraine. [Coordonnées masquées]

Surface : 70 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/06/2025

Consommation énergie primaire : 568 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 720 € et 2 380 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Lupersat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23190
Coordonnées : 46.003056, 2.369603
Total : 87 146€
Prix d'acquisition : 49 950€
Travaux : 33 200€
Valeur du bien : 83 150€
Frais de notaire : 3 996€
Coût estimé : 3 996€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 465€/mois
Loyer annuel estimé : 5577€/an
Fourchette totale : 351€ - 616€/mois
Fourchette annuelle : 4211€ - 7387€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :557,69 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :39 038 €
Prix d'achat :49 950 €
Décote à l'achat :+10 912€ (+28.0%)
Marge achat-revente :-48 108€ (-123.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 146€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 457,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 338,09€
Coût de l'assurance :7 625,27€
Taxe foncière : 557,73€/an
Soit par mois : 46,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 464,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 503,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au bois
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 200 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 80€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 465 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 577 €/an
Calcul : 465 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 146 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 558 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 988 €
Revenus locatifs : +5 577 €
Charges déductibles : -36 988 €
Résultat foncier Année 1 : -31 411 €(Déficit de 31 411 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 011 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 788 €/an
Revenus locatifs : +5 577 €
Charges déductibles : -3 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 789 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10010.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 468 €(65% de 49 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 181 €/an
Calcul : 32 468 € × 3,636% = 1 181 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 577 €36 991 €2 928 €-31 414 €21 400 €10 014 €10 014 €
25 689 €3 713 €2 850 €1 976 €--8 038 €
35 803 €3 633 €2 770 €2 170 €--5 868 €
45 919 €3 549 €2 687 €2 369 €--3 499 €
56 037 €3 463 €2 601 €2 574 €--925 €
66 158 €3 374 €2 512 €2 784 €---
76 281 €3 282 €2 419 €2 999 €---
86 407 €3 187 €2 324 €3 220 €---
96 535 €3 088 €2 226 €3 446 €---
106 665 €2 986 €2 124 €3 679 €---
116 799 €2 881 €2 018 €3 918 €---
126 935 €2 772 €1 909 €4 163 €---
137 073 €2 659 €1 796 €4 415 €---
147 215 €2 542 €1 679 €4 673 €---
157 359 €2 421 €1 558 €4 938 €---
167 506 €2 296 €1 433 €5 211 €---
177 656 €2 166 €1 304 €5 490 €---
187 810 €2 033 €1 170 €5 777 €---
197 966 €1 894 €1 031 €6 072 €---
208 125 €1 751 €888 €6 374 €---
218 288 €1 603 €740 €6 685 €---
228 453 €1 449 €587 €7 004 €---
238 622 €1 291 €428 €7 332 €---
248 795 €1 127 €264 €7 668 €---
258 971 €957 €94 €8 014 €---
TOTAL178 643 €97 107 €42 338 €81 537 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 537 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 577 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 171 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 171 €-6 420 €+7 591 €
2+1 171 €0 €+1 171 €
3+1 171 €0 €+1 171 €
4+1 171 €0 €+1 171 €
5+1 171 €0 €+1 171 €
6+1 171 €+558 €+613 €
7+1 171 €+900 €+271 €
8+1 171 €+966 €+205 €
9+1 171 €+1 034 €+137 €
10+1 171 €+1 104 €+67 €
11+1 171 €+1 175 €-4 €
12+1 171 €+1 249 €-78 €
13+1 171 €+1 324 €-153 €
14+1 171 €+1 402 €-231 €
15+1 171 €+1 481 €-310 €
16+1 171 €+1 563 €-392 €
17+1 171 €+1 647 €-476 €
18+1 171 €+1 733 €-562 €
19+1 171 €+1 822 €-651 €
20+1 171 €+1 912 €-741 €
21+1 171 €+2 005 €-834 €
22+1 171 €+2 101 €-930 €
23+1 171 €+2 200 €-1 029 €
24+1 171 €+2 300 €-1 129 €
25+1 171 €+2 404 €-1 233 €
Total+29 275 €+24 461 €+4 814 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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