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Maison à vendre

VilleThory (89)
Surface109m²
Coût Total139 750€
Loyer Annuel9 083€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 642,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres, Jardin, Non meublé

A VENDRE à THORY (89200), à quelques kilomètres d'AVALLON :

Une maison d'habitation comprenant :

  • Au rez-de-chaussée : entrée dans un séjour, une cuisine, une chambre, une pièce en enfilade. Depuis la cuisine : accès à une pièce palière desservant un WC, une salle d'eau.

  • Au 1er étage : une pièce palière avec un évier desservant deux chambres.

  • Au 2ème étage : Un grenier dont l'accès se fait par l'extérieur.

Cave sous la maison. Dépendances dans le prolongement. Auvent. Ancienne forge. Courette devant et jardin derrière.

70 000 euros. 64 600 euros + Honoraires de négo. : 5 400 euros (soit 8,36% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Thory
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89200
Coordonnées : 47.566598, 3.913554
Total : 139 750€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 64 150€
Valeur du bien : 134 150€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9083€/an
Fourchette totale : 580€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 6957€ - 11861€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 243,78 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :135 572 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-65 572€ (-48.4%)
Marge achat-revente :-4 178€ (-3.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :683,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :55,90€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 739,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 444,30€
Coût de l'assurance :16 770,00€
Taxe foncière : 908,35€/an
Soit par mois : 75,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 756,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 815,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 563 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 109 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 150 €(589 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 450€
    Isolation combles: 109 m² × 50€/m² = 5450€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thory (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 083 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 750 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 268 €
Revenus locatifs : +9 083 €
Charges déductibles : -70 268 €
Résultat foncier Année 1 : -61 184 €(Déficit de 61 184 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 784 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 118 €/an
Revenus locatifs : +9 083 €
Charges déductibles : -6 118 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 966 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39784.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 083 €70 272 €4 543 €-61 188 €21 400 €39 788 €39 788 €
29 265 €6 000 €4 420 €3 266 €--36 523 €
39 450 €5 873 €4 294 €3 577 €--32 946 €
49 639 €5 742 €4 163 €3 897 €--29 048 €
59 832 €5 607 €4 028 €4 225 €--24 823 €
610 029 €5 468 €3 889 €4 561 €--20 262 €
710 229 €5 323 €3 744 €4 906 €--15 356 €
810 434 €5 174 €3 595 €5 260 €--10 096 €
910 643 €5 020 €3 441 €5 623 €--4 474 €
1010 856 €4 861 €3 282 €5 995 €---
1111 073 €4 697 €3 117 €6 376 €---
1211 294 €4 526 €2 947 €6 768 €---
1311 520 €4 351 €2 772 €7 169 €---
1411 750 €4 169 €2 590 €7 581 €---
1511 985 €3 982 €2 402 €8 004 €---
1612 225 €3 788 €2 209 €8 438 €---
1712 470 €3 587 €2 008 €8 882 €---
1812 719 €3 380 €1 801 €9 339 €---
1912 973 €3 166 €1 587 €9 807 €---
2013 233 €2 945 €1 366 €10 288 €---
2113 498 €2 717 €1 137 €10 781 €---
2213 768 €2 480 €901 €11 287 €---
2314 043 €2 236 €657 €11 807 €---
2414 324 €1 984 €405 €12 340 €---
2514 610 €1 724 €144 €12 887 €---
TOTAL290 947 €169 073 €65 444 €121 874 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 874 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 908 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 908 €-6 420 €+8 328 €
2+1 908 €0 €+1 908 €
3+1 908 €0 €+1 908 €
4+1 908 €0 €+1 908 €
5+1 908 €0 €+1 908 €
6+1 908 €0 €+1 908 €
7+1 908 €0 €+1 908 €
8+1 908 €0 €+1 908 €
9+1 908 €0 €+1 908 €
10+1 908 €+456 €+1 452 €
11+1 908 €+1 913 €-5 €
12+1 908 €+2 030 €-122 €
13+1 908 €+2 151 €-243 €
14+1 908 €+2 274 €-366 €
15+1 908 €+2 401 €-493 €
16+1 908 €+2 531 €-623 €
17+1 908 €+2 665 €-757 €
18+1 908 €+2 802 €-894 €
19+1 908 €+2 942 €-1 034 €
20+1 908 €+3 086 €-1 178 €
21+1 908 €+3 234 €-1 326 €
22+1 908 €+3 386 €-1 478 €
23+1 908 €+3 542 €-1 634 €
24+1 908 €+3 702 €-1 794 €
25+1 908 €+3 866 €-1 958 €
Total+47 700 €+36 562 €+11 138 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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