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Maison de plain-pied à vendre

Bien expiré
VilleBreil-sur-Roya (06)
Surface111m²
Coût Total202 520€
Loyer Annuel21 769€
Rentabilité10.75%
Cashflow/mois+585€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 486,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Balcon, Terrasse, calme, Exposition sud

Maison sur deux niveaux comprenant double salon, cuisine, 3 chambres, bureau, salle d'eau, balcon, jardinet de 40m2 idéal petit chien ou chat. 110 m2. Possibilité de créer une deuxième salle d'eau et une terrasse, voire de convertir le bureau en 4ème chambre. Deux caves de plain pieds. Belle exposition, ensoleillement maximal, climat très apprécié été comme hiver, hameau très calme avec ramassage scolaire. Maison bien isolée (sauf une chambre à finir). Chauffage bois et pellet. Rénovation récente. Habitée en résidence principale. Parking gratuit dans la rue. 165 000 EUR frais d'agence inclus (6% à la charge du vendeur). Contacter Renaud Lefebvre votre agent commercial à Breil sur Roya depuis plus de 15 ans ou pour renseignements ou visite. Cette annonce vous est proposée par EXPERTIMO - EI - NoRSAC: 453309502, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de NICE

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Breil-sur-Roya
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06540
Coordonnées : 43.905585, 7.530827
Total : 202 520€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 24 320€
Valeur du bien : 189 320€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1814€/mois
Loyer annuel estimé : 21769€/an
Fourchette totale : 1087€ - 3028€/mois
Fourchette annuelle : 13041€ - 36338€/an
Rentabilité brute :10.75%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 17.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 527,78 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :280 584 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-115 584€ (-41.2%)
Marge achat-revente :78 064€ (27.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :989,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 048,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 196,14€
Coût de l'assurance :17 720,50€
Taxe foncière : 2 176,92€/an
Soit par mois : 181,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 814,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 229,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :584,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et optimisation du système de chauffage bois et pellet
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer un fonctionnement optimal du chauffage existant
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, plan de travail) et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - État 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - État 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie - État 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (~20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - Rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (~15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 320 €(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 770€
    Isolation des combles: 111 m² × 70€/m² = 7770€ (prix moyen pour combles perdus, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:1 200€
    Vérification et optimisation du système de chauffage: 1 système × 1200€ = 1200€ (coût moyen pour l'optimisation, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (prix moyen pour rénovation cuisine, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (prix moyen pour rénovation complète, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (prix moyen pour parquet flottant, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 300€ = 900€ (prix moyen pour peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds du salon: 1 salon × 600€ = 600€ (prix moyen pour peinture, main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds de la salle à manger: 1 salle à manger × 450€ = 450€ (prix moyen pour peinture, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Breil-sur-Roya (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 970€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 769 €/an
Calcul : 1 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 177 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 742 €
Revenus locatifs : +21 769 €
Charges déductibles : -33 742 €
Résultat foncier Année 1 : -11 973 €(Déficit de 11 973 €)
Imputable sur revenu global : 11 973 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 422 €/an
Revenus locatifs : +21 769 €
Charges déductibles : -9 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 347 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 769 €33 749 €6 543 €-11 980 €11 980 €--
222 205 €9 252 €6 366 €12 953 €---
322 649 €9 069 €6 184 €13 579 €---
423 102 €8 881 €5 995 €14 221 €---
523 564 €8 686 €5 800 €14 878 €---
624 035 €8 484 €5 598 €15 551 €---
724 516 €8 276 €5 390 €16 240 €---
825 006 €8 061 €5 175 €16 945 €---
925 506 €7 839 €4 953 €17 667 €---
1026 016 €7 609 €4 724 €18 407 €---
1126 537 €7 372 €4 486 €19 164 €---
1227 067 €7 127 €4 241 €19 940 €---
1327 609 €6 874 €3 988 €20 735 €---
1428 161 €6 612 €3 727 €21 548 €---
1528 724 €6 342 €3 456 €22 382 €---
1629 298 €6 063 €3 177 €23 236 €---
1729 884 €5 774 €2 889 €24 110 €---
1830 482 €5 476 €2 590 €25 006 €---
1931 092 €5 168 €2 282 €25 924 €---
2031 714 €4 850 €1 964 €26 864 €---
2132 348 €4 521 €1 635 €27 827 €---
2232 995 €4 182 €1 296 €28 813 €---
2333 655 €3 831 €945 €29 824 €---
2434 328 €3 468 €582 €30 860 €---
2535 014 €3 093 €208 €31 921 €---
TOTAL697 274 €190 660 €94 196 €506 614 €11 980 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 594 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 506 614 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 572 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 572 €-3 594 €+8 166 €
2+4 572 €+3 886 €+686 €
3+4 572 €+4 074 €+498 €
4+4 572 €+4 266 €+306 €
5+4 572 €+4 463 €+109 €
6+4 572 €+4 665 €-93 €
7+4 572 €+4 872 €-300 €
8+4 572 €+5 083 €-511 €
9+4 572 €+5 300 €-728 €
10+4 572 €+5 522 €-950 €
11+4 572 €+5 749 €-1 177 €
12+4 572 €+5 982 €-1 410 €
13+4 572 €+6 220 €-1 648 €
14+4 572 €+6 465 €-1 893 €
15+4 572 €+6 715 €-2 143 €
16+4 572 €+6 971 €-2 399 €
17+4 572 €+7 233 €-2 661 €
18+4 572 €+7 502 €-2 930 €
19+4 572 €+7 777 €-3 205 €
20+4 572 €+8 059 €-3 487 €
21+4 572 €+8 348 €-3 776 €
22+4 572 €+8 644 €-4 072 €
23+4 572 €+8 947 €-4 375 €
24+4 572 €+9 258 €-4 686 €
25+4 572 €+9 576 €-5 004 €
Total+114 300 €+151 984 €+-37 684 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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