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Type 2 avec beau volume – Marseille 3ème

Bien expiré
VilleMarseille 3e (13)
Surface32m²
Coût Total65 612€
Loyer Annuel6 209€
Rentabilité9.46%
Cashflow/mois+81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 59 900 €
Surface : 32 m²
Prix au m² : 1 871,88 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un immeuble entretenu de deux étages, cet appartement de type 2 se compose d’une belle pièce de vie avec cuisine ouverte, d’une chambre, d’une belle salle de bain avec douche et d’un WC indépendant.

Beau volume // Double vitrage PVC

Pas de travaux prévus / Copropriété sans dette

DPE : D207 / B7 Charges mensuelles : 65€ Taxe foncière : 336€ dont 88€ de TOM

Prix :59 900€

Agence s'abstenir

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.313470, 5.381790
Total : 65 612€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 920€
Valeur du bien : 60 820€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32m²
Loyer prédit : 16.17€/m²/mois
Fourchette : 12.76€ - 20.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 517€/mois
Loyer annuel estimé : 6209€/an
Fourchette totale : 408€ - 656€/mois
Fourchette annuelle : 4899€ - 7869€/an
Rentabilité brute :9.46%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 11.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 612€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :324,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :19,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 343,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 666,50€
Coût de l'assurance :5 741,05€
Taxe foncière : 336,00€/an
Soit par mois : 28,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 65,00€/mois
Soit par an : 780,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 517,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 436,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais un léger rafraîchissement serait bénéfique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et joints à refaire si nécessaire
Quantité: 4 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais un léger rafraîchissement serait bénéfique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 9 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais un léger rafraîchissement serait bénéfique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :920 €(29 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:400€
    Peinture des murs: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 50€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:160€
    Peinture des murs: 4 m² × 40€/m² = 160€, Main d'œuvre: 90€
  • Chambres - Rafraîchissement:360€
    Peinture des murs et plafonds: 9 m² × 40€/m² = 360€, Main d'œuvre: 90€
  • Salon - Rafraîchissement:0€
    Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé, estimation non chiffrable.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille. Les travaux de peinture incluent la main d'œuvre. Aucun coût pour le chauffage et le salon car pas de travaux nécessaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 517 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 209 €/an
Calcul : 517 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 612 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 230 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 336 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 4 455 €
Revenus locatifs : +6 209 €
Charges déductibles : -4 455 €
Résultat foncier Année 1 : 1 754 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 535 €/an
Revenus locatifs : +6 209 €
Charges déductibles : -3 535 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 674 €/an
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 209 €4 457 €2 192 €1 752 €---
26 333 €3 479 €2 133 €2 854 €---
36 460 €3 418 €2 073 €3 041 €---
46 589 €3 356 €2 010 €3 233 €---
56 721 €3 291 €1 946 €3 429 €---
66 855 €3 225 €1 879 €3 630 €---
76 992 €3 156 €1 810 €3 836 €---
87 132 €3 084 €1 739 €4 048 €---
97 275 €3 010 €1 665 €4 264 €---
107 420 €2 934 €1 588 €4 486 €---
117 568 €2 855 €1 509 €4 714 €---
127 720 €2 773 €1 427 €4 947 €---
137 874 €2 688 €1 343 €5 186 €---
148 032 €2 601 €1 255 €5 431 €---
158 192 €2 510 €1 165 €5 682 €---
168 356 €2 417 €1 071 €5 939 €---
178 523 €2 320 €974 €6 203 €---
188 694 €2 220 €874 €6 474 €---
198 868 €2 116 €771 €6 751 €---
209 045 €2 009 €664 €7 036 €---
219 226 €1 898 €553 €7 327 €---
229 410 €1 784 €438 €7 627 €---
239 599 €1 665 €320 €7 933 €---
249 791 €1 543 €197 €8 248 €---
259 986 €1 416 €70 €8 570 €---
TOTAL198 869 €66 228 €31 666 €132 641 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 641 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 304 €+525 €+779 €
2+1 304 €+856 €+448 €
3+1 304 €+912 €+392 €
4+1 304 €+970 €+334 €
5+1 304 €+1 029 €+275 €
6+1 304 €+1 089 €+215 €
7+1 304 €+1 151 €+153 €
8+1 304 €+1 214 €+90 €
9+1 304 €+1 279 €+25 €
10+1 304 €+1 346 €-42 €
11+1 304 €+1 414 €-110 €
12+1 304 €+1 484 €-180 €
13+1 304 €+1 556 €-252 €
14+1 304 €+1 629 €-325 €
15+1 304 €+1 705 €-401 €
16+1 304 €+1 782 €-478 €
17+1 304 €+1 861 €-557 €
18+1 304 €+1 942 €-638 €
19+1 304 €+2 025 €-721 €
20+1 304 €+2 111 €-807 €
21+1 304 €+2 198 €-894 €
22+1 304 €+2 288 €-984 €
23+1 304 €+2 380 €-1 076 €
24+1 304 €+2 474 €-1 170 €
25+1 304 €+2 571 €-1 267 €
Total+32 600 €+39 792 €+-7 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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