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APPARTEMENT BOURGEOIS BEZIERS - 4 pièce(s) - 113 m2

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface109.65m²
Coût Total234 060€
Loyer Annuel12 343€
Rentabilité5.27%
Cashflow/mois-374€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 109.65 m²
Prix au m² : 1 413,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Jardin

Laissez-vous séduire par le cachet de l'ancien avec cet appartement bourgeois de 110 m², niché au 2ème étage d'une belle copropriété en coeur de ville. Situé dans un secteur en pleine mutation, ce bien allie volumes généreux et emplacement stratégique. L'espace de vie se compose de :

  • Une cuisine équipée, prête pour vos talents culinaires.
  • Un double espace de réception : un salon-séjour et une salle à manger indépendante, parfaits pour recevoir.
  • Deux grandes chambres spacieuses offrant calme et confort.
  • Une salle d'eau et un WC indépendant. Les petits plus :
  • Une cave saine pour le stockage.
  • Une adresse en hypercentre, dans un quartier dynamique : un investissement d'avenir autant qu'un coup de coeur. L'avis de l'expert : Un bien rare sur le marché qui combine le prestige d'une superbe copropriété et le potentiel d'un centre-ville en plein essor. À voir très rapidement ! Copropriété de 8 lots - dont 6 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 900.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/311529.pdf
Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.342518, 3.213370
Total : 234 060€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 66 660€
Valeur du bien : 221 660€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109.65m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1029€/mois
Loyer annuel estimé : 12343€/an
Fourchette totale : 808€ - 1309€/mois
Fourchette annuelle : 9701€ - 15704€/an
Rentabilité brute :5.27%
Fourchette de rentabilité :4.14% - 6.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 156,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :68,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 225,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 965,02€
Coût de l'assurance :20 480,25€
Taxe foncière : 1 234,31€/an
Soit par mois : 102,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 028,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 402,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-374,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système.
Quantité: 1 système pour 109.65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 11 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant remplacement de la douche, lavabo, carrelage et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage légèrement usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement souhaité
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 660 €(608 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€ × 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 800€ × 11 fenêtres = 8800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ × 1 = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:17 500€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 3000€ (carrelage 6m² à 500€/m²), Plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 60€/m² × 30m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 30€/m² × 20m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle à manger:560€
    Peinture salle à manger: 30€/m² × 12m² = 360€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 029 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 343 €/an
Calcul : 1 029 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 810 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 060 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 819 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 234 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 424 €
Revenus locatifs : +12 343 €
Charges déductibles : -77 424 €
Résultat foncier Année 1 : -65 081 €(Déficit de 65 081 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 681 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 764 €/an
Revenus locatifs : +12 343 €
Charges déductibles : -10 764 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 579 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43680.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 343 €77 431 €7 818 €-65 088 €21 400 €43 688 €43 688 €
212 590 €10 563 €7 610 €2 027 €--41 662 €
312 842 €10 348 €7 394 €2 494 €--39 168 €
413 099 €10 125 €7 172 €2 973 €--36 195 €
513 361 €9 895 €6 941 €3 466 €--32 729 €
613 628 €9 657 €6 703 €3 971 €--28 758 €
713 900 €9 410 €6 457 €4 490 €--24 268 €
814 178 €9 155 €6 202 €5 023 €--19 245 €
914 462 €8 892 €5 938 €5 570 €--13 675 €
1014 751 €8 619 €5 666 €6 132 €--7 543 €
1115 046 €8 337 €5 384 €6 709 €--834 €
1215 347 €8 045 €5 092 €7 302 €---
1315 654 €7 744 €4 790 €7 910 €---
1415 967 €7 432 €4 478 €8 535 €---
1516 286 €7 109 €4 155 €9 178 €---
1616 612 €6 775 €3 822 €9 837 €---
1716 944 €6 430 €3 476 €10 515 €---
1817 283 €6 073 €3 119 €11 211 €---
1917 629 €5 703 €2 750 €11 926 €---
2017 982 €5 321 €2 367 €12 661 €---
2118 341 €4 926 €1 972 €13 415 €---
2218 708 €4 517 €1 563 €14 191 €---
2319 082 €4 094 €1 141 €14 988 €---
2419 464 €3 657 €703 €15 807 €---
2519 853 €3 204 €251 €16 649 €---
TOTAL395 353 €253 463 €112 965 €141 890 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 343 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 592 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 592 €-6 420 €+9 012 €
2+2 592 €0 €+2 592 €
3+2 592 €0 €+2 592 €
4+2 592 €0 €+2 592 €
5+2 592 €0 €+2 592 €
6+2 592 €0 €+2 592 €
7+2 592 €0 €+2 592 €
8+2 592 €0 €+2 592 €
9+2 592 €0 €+2 592 €
10+2 592 €0 €+2 592 €
11+2 592 €0 €+2 592 €
12+2 592 €+2 190 €+402 €
13+2 592 €+2 373 €+219 €
14+2 592 €+2 561 €+31 €
15+2 592 €+2 753 €-161 €
16+2 592 €+2 951 €-359 €
17+2 592 €+3 154 €-562 €
18+2 592 €+3 363 €-771 €
19+2 592 €+3 578 €-986 €
20+2 592 €+3 798 €-1 206 €
21+2 592 €+4 025 €-1 433 €
22+2 592 €+4 257 €-1 665 €
23+2 592 €+4 496 €-1 904 €
24+2 592 €+4 742 €-2 150 €
25+2 592 €+4 995 €-2 403 €
Total+64 800 €+42 817 €+21 983 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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