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Appartement Toulouse route de Seysses 4 pièces 75 m2 avec parking et cellier

VilleToulouse (31)
Surface75m²
Coût Total131 600€
Loyer Annuel11 106€
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 533,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol, Nombre d'égages : 7, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

A vendre à Toulouse, résidence LES TOURS DE SEYSSES, cet appartement de 4 pièces d'une surface de 75 m² est idéal pour un investisseur. Situé au 2ème étage d'un immeuble de 6 étages, il offre une cuisine séparée aménagée, 2 chambres, un séjour lumineux avec un espace salle à manger pouvant faire office de 3ème chambre, une salle de bains, des WC séparés et 2 loggias. L'appartement nécessite quelques travaux de rafraîchissement. Chauffage collectif au sol. Un cellier en sous-sol et un parking extérieur sécurisé dans la résidence complètent ce bien. PRIX: 115 000 EUROS* *Honoraires à la charge vendeur Lots de copropriété: 425 DPE: C Taxe foncière 2024 : 1421 euros Charges annuelles : 2600 euros Pas de procédures sur la copropriété ADL IMMOBILIER 05.61.77.27.77 Copropriété de 425 lots - dont 425 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2600.00 euros. - https://www.adl-immo.fr/242-nos-honoraires-transactions-et-locations.htm

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.571141, 1.416285
Total : 131 600€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 7 400€
Valeur du bien : 122 400€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11106€/an
Fourchette totale : 725€ - 1182€/mois
Fourchette annuelle : 8695€ - 14186€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 516,13 €/m²
Basé sur :115 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 710 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :+1 290€ (+1.1%)
Marge achat-revente :-17 890€ (-15.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 681,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 209,81€
Coût de l'assurance :11 515,00€
Taxe foncière : 1 421,00€/an
Soit par mois : 118,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 216,67€/mois
Soit par an : 2 600,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 925,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 016,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme C.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, vérification des équipements)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, vérification des équipements)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 400 €(99 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète = 2500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Les prix de peinture sont estimés à 40€/m², incluant la main d'œuvre. Les rafraîchissements de cuisine et salle de bain sont estimés à 2500€ chacun, incluant également la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 106 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 248 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 421 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 600 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 129 €
Revenus locatifs : +11 106 €
Charges déductibles : -16 129 €
Résultat foncier Année 1 : -5 023 €(Déficit de 5 023 €)
Imputable sur revenu global : 5 023 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 729 €/an
Revenus locatifs : +11 106 €
Charges déductibles : -8 729 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 377 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 106 €16 133 €4 252 €-5 028 €5 028 €--
211 328 €8 619 €4 137 €2 709 €---
311 555 €8 500 €4 018 €3 055 €---
411 786 €8 377 €3 896 €3 408 €---
512 021 €8 251 €3 769 €3 771 €---
612 262 €8 120 €3 638 €4 142 €---
712 507 €7 984 €3 503 €4 523 €---
812 757 €7 845 €3 363 €4 913 €---
913 012 €7 700 €3 219 €5 312 €---
1013 273 €7 551 €3 069 €5 721 €---
1113 538 €7 397 €2 915 €6 141 €---
1213 809 €7 238 €2 756 €6 571 €---
1314 085 €7 073 €2 592 €7 012 €---
1414 367 €6 903 €2 422 €7 463 €---
1514 654 €6 728 €2 246 €7 926 €---
1614 947 €6 546 €2 064 €8 401 €---
1715 246 €6 359 €1 877 €8 887 €---
1815 551 €6 165 €1 683 €9 386 €---
1915 862 €5 965 €1 483 €9 897 €---
2016 179 €5 758 €1 276 €10 421 €---
2116 503 €5 544 €1 063 €10 958 €---
2216 833 €5 324 €842 €11 509 €---
2317 169 €5 096 €614 €12 074 €---
2417 513 €4 860 €378 €12 653 €---
2517 863 €4 617 €135 €13 247 €---
TOTAL355 725 €180 651 €61 210 €175 074 €5 028 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 508 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 074 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 332 €-1 508 €+3 840 €
2+2 332 €+813 €+1 519 €
3+2 332 €+916 €+1 416 €
4+2 332 €+1 023 €+1 309 €
5+2 332 €+1 131 €+1 201 €
6+2 332 €+1 243 €+1 089 €
7+2 332 €+1 357 €+975 €
8+2 332 €+1 474 €+858 €
9+2 332 €+1 594 €+738 €
10+2 332 €+1 716 €+616 €
11+2 332 €+1 842 €+490 €
12+2 332 €+1 971 €+361 €
13+2 332 €+2 104 €+228 €
14+2 332 €+2 239 €+93 €
15+2 332 €+2 378 €-46 €
16+2 332 €+2 520 €-188 €
17+2 332 €+2 666 €-334 €
18+2 332 €+2 816 €-484 €
19+2 332 €+2 969 €-637 €
20+2 332 €+3 126 €-794 €
21+2 332 €+3 288 €-956 €
22+2 332 €+3 453 €-1 121 €
23+2 332 €+3 622 €-1 290 €
24+2 332 €+3 796 €-1 464 €
25+2 332 €+3 974 €-1 642 €
Total+58 300 €+52 522 €+5 778 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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