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Vend maison de ville

Bien expiré
VilleCuers (83)
Surface114m²
Coût Total260 860€
Loyer Annuel19 693€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 842,11 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend maison de ville - Maison de village comprenant deux appartements distincs avec 2compteurs EDF et 2 compteurs d'eau l'entrée du premier appartement se fait par l'impasse et donne sur une remise de 29m2 avec un wc , buanderie et atelier. A l'étage 1 grande cuisine, une salle d'eau avec wc, 2 grande chambres et une chambre sans fenêtre avec mezzanine. Au deuxième étage (l'entrée se fait par la rue panisson)un appartement de 51m2 comprenant actuellement une cuisine séparée, une salle d'eau avec wc et un grand salon salle à manger. Menuiserie en double vitrage. Bien situé Sud ensoleillé,au calme à proximité des écoles et du centre ville, des commerces . Parking gratuit à proximité. Pas d'extérieur, pas de balcon. Combles aménageables (51m2) Bien en partie en copropriété charge 200€ annuel Les deux étages peuvent être reliés par un escalier (devis existant) Les informations sur les risques auquel ce bien est exposé sont disponibles sur le site georisque www.georisques.gouv.fr

Ville : Cuers
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83390
Coordonnées : 43.235900, 6.070610
Total : 260 860€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 34 060€
Valeur du bien : 244 060€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 14.40€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 19.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1641€/mois
Loyer annuel estimé : 19693€/an
Fourchette totale : 1192€ - 2259€/mois
Fourchette annuelle : 14308€ - 27105€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 10.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 626,09 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :413 374 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-203 374€ (-49.2%)
Marge achat-revente :152 514€ (36.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 291,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :73,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 365,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 733,46€
Coût de l'assurance :22 173,10€
Taxe foncière : 1 969,28€/an
Soit par mois : 164,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 641,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 546,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 51 m² (surface des combles aménageables)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais éléments datés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 060 €(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 060€
    Isolation combles: 51 m² × 60€/m² = 3060€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Parquet flottant: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture chambre: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Peinture cuisine: 8 m² × 100€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 25 m² × 24€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cuers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 693 €/an
Calcul : 1 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 887 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 969 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 873 €
Revenus locatifs : +19 693 €
Charges déductibles : -45 873 €
Résultat foncier Année 1 : -26 180 €(Déficit de 26 180 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 780 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 813 €/an
Revenus locatifs : +19 693 €
Charges déductibles : -11 813 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4779.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 693 €45 881 €8 765 €-26 188 €21 400 €4 788 €4 788 €
220 087 €11 588 €8 532 €8 498 €---
320 488 €11 348 €8 291 €9 141 €---
420 898 €11 099 €8 042 €9 800 €---
521 316 €10 841 €7 785 €10 475 €---
621 742 €10 574 €7 518 €11 168 €---
722 177 €10 298 €7 242 €11 879 €---
822 621 €10 013 €6 957 €12 608 €---
923 073 €9 718 €6 662 €13 355 €---
1023 535 €9 413 €6 356 €14 122 €---
1124 005 €9 097 €6 041 €14 909 €---
1224 485 €8 770 €5 714 €15 716 €---
1324 975 €8 432 €5 376 €16 543 €---
1425 475 €8 082 €5 026 €17 393 €---
1525 984 €7 720 €4 664 €18 264 €---
1626 504 €7 346 €4 290 €19 158 €---
1727 034 €6 959 €3 902 €20 075 €---
1827 575 €6 558 €3 502 €21 017 €---
1928 126 €6 143 €3 087 €21 983 €---
2028 689 €5 715 €2 658 €22 974 €---
2129 262 €5 271 €2 215 €23 991 €---
2229 848 €4 812 €1 756 €25 036 €---
2330 445 €4 337 €1 281 €26 107 €---
2431 054 €3 846 €790 €27 207 €---
2531 675 €3 338 €282 €28 337 €---
TOTAL630 765 €237 198 €126 733 €393 567 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 393 567 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 693 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 135 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 135 €-6 420 €+10 555 €
2+4 135 €+1 113 €+3 022 €
3+4 135 €+2 742 €+1 393 €
4+4 135 €+2 940 €+1 195 €
5+4 135 €+3 143 €+992 €
6+4 135 €+3 350 €+785 €
7+4 135 €+3 564 €+571 €
8+4 135 €+3 782 €+353 €
9+4 135 €+4 007 €+128 €
10+4 135 €+4 237 €-102 €
11+4 135 €+4 473 €-338 €
12+4 135 €+4 715 €-580 €
13+4 135 €+4 963 €-828 €
14+4 135 €+5 218 €-1 083 €
15+4 135 €+5 479 €-1 344 €
16+4 135 €+5 747 €-1 612 €
17+4 135 €+6 023 €-1 888 €
18+4 135 €+6 305 €-2 170 €
19+4 135 €+6 595 €-2 460 €
20+4 135 €+6 892 €-2 757 €
21+4 135 €+7 197 €-3 062 €
22+4 135 €+7 511 €-3 376 €
23+4 135 €+7 832 €-3 697 €
24+4 135 €+8 162 €-4 027 €
25+4 135 €+8 501 €-4 366 €
Total+103 375 €+118 070 €+-14 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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