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maison vente 5 pieces capoulet et junac 92m2

VilleCapoulet-et-Junac (09)
Surface92m²
Coût Total150 880€
Loyer Annuel9 367€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 032,61 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VALEE DU VICDESSOS - CAPOULET-ET-JUNAC - MAISON DE 92M² - 4 CHAMBRES

Dans un cadre de vie agréable à Capoulet-et-Junac, cette maison de village développe 92 m² habitables répartis sur 3 niveaux, offrant un volume de vie bien organisé et plein de caractère.

Typique de l'architecture villageoise locale, elle propose une distribution sur trois étages qui permet de distinguer clairement les espaces de jour et de nuit. Au rez de chaussée vous pouvez découvrir un très lumineux salon/salle à manger, une cuisine équipée ouverte, le tout donnant sur une terrasse de plus de 25m2. Au premier niveau deux belles chambres et une salle d'eau/wc. Le deuxième niveau, a rafraichir propose deux volumineuses chambres.

Ce bien constitue une possibilité intéressante pour qui souhaite s'installer dans un village ariégeois au caractère préservé.

Contactez-moi pour organiser une visite et découvrir l'ensemble des volumes de cette maison de village.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M David Bonaldo mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TOULOUSE sous le numéro 894566082, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Capoulet-et-Junac
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09400
Total : 150 880€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 48 280€
Valeur du bien : 143 280€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9367€/an
Fourchette totale : 591€ - 1030€/mois
Fourchette annuelle : 7098€ - 12363€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :898,88 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 697 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :+12 303€ (+14.9%)
Marge achat-revente :-68 183€ (-82.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,35€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 818,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 451,18€
Coût de l'assurance :18 105,60€
Taxe foncière : 936,72€/an
Soit par mois : 78,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 780,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 896,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 365 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 280 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Isolation:6 000€
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 60€/m² = 5520€, Main d'œuvre: 480€
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 900€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Capoulet-et-Junac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 367 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 880 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 724 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 201 €
Revenus locatifs : +9 367 €
Charges déductibles : -55 201 €
Résultat foncier Année 1 : -45 833 €(Déficit de 45 833 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 433 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 921 €/an
Revenus locatifs : +9 367 €
Charges déductibles : -6 921 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 447 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24433.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 367 €55 205 €5 265 €-45 838 €21 400 €24 438 €24 438 €
29 555 €6 788 €5 127 €2 766 €--21 672 €
39 746 €6 646 €4 985 €3 100 €--18 572 €
49 941 €6 498 €4 837 €3 442 €--15 130 €
510 139 €6 346 €4 685 €3 794 €--11 336 €
610 342 €6 188 €4 527 €4 155 €--7 182 €
710 549 €6 024 €4 363 €4 525 €--2 656 €
810 760 €5 854 €4 193 €4 906 €---
910 975 €5 678 €4 017 €5 297 €---
1011 195 €5 496 €3 835 €5 699 €---
1111 419 €5 307 €3 647 €6 111 €---
1211 647 €5 112 €3 451 €6 535 €---
1311 880 €4 910 €3 249 €6 970 €---
1412 117 €4 700 €3 039 €7 418 €---
1512 360 €4 483 €2 822 €7 877 €---
1612 607 €4 258 €2 597 €8 349 €---
1712 859 €4 025 €2 364 €8 835 €---
1813 116 €3 783 €2 122 €9 333 €---
1913 379 €3 533 €1 872 €9 846 €---
2013 646 €3 274 €1 613 €10 372 €---
2113 919 €3 006 €1 345 €10 913 €---
2214 198 €2 728 €1 067 €11 470 €---
2314 482 €2 440 €779 €12 042 €---
2414 771 €2 141 €481 €12 630 €---
2515 067 €1 832 €172 €13 234 €---
TOTAL300 035 €166 255 €76 451 €133 780 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 367 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 967 €-6 420 €+8 387 €
2+1 967 €0 €+1 967 €
3+1 967 €0 €+1 967 €
4+1 967 €0 €+1 967 €
5+1 967 €0 €+1 967 €
6+1 967 €0 €+1 967 €
7+1 967 €0 €+1 967 €
8+1 967 €+675 €+1 292 €
9+1 967 €+1 589 €+378 €
10+1 967 €+1 710 €+257 €
11+1 967 €+1 833 €+134 €
12+1 967 €+1 960 €+7 €
13+1 967 €+2 091 €-124 €
14+1 967 €+2 225 €-258 €
15+1 967 €+2 363 €-396 €
16+1 967 €+2 505 €-538 €
17+1 967 €+2 650 €-683 €
18+1 967 €+2 800 €-833 €
19+1 967 €+2 954 €-987 €
20+1 967 €+3 112 €-1 145 €
21+1 967 €+3 274 €-1 307 €
22+1 967 €+3 441 €-1 474 €
23+1 967 €+3 613 €-1 646 €
24+1 967 €+3 789 €-1 822 €
25+1 967 €+3 970 €-2 003 €
Total+49 175 €+40 134 €+9 041 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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