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Appartement à vendre

VilleArgenteuil (95)
Surface67.02m²
Coût Total209 580€
Loyer Annuel14 168€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-336€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 67.02 m²
Prix au m² : 2 372,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17,78 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Exposition sud-ouest, Gardien, Digicode, Interphone

RESIDENCE SECURISEE AVEC GARDIEN, APPARTEMENT DE 3 PIECES, EXPOSE SUD OUEST AVEC VUE SUR LES TERRASSES DE SAINT GERMAIN EN LAYE, COMPRENANT : UNE ENTREE AVEC PLACARD, UN GRAND SEJOUR LUMINEUX SUR BALCON, UNE CUISINE EQUIPEE INDEPENDANTE AVEC CELLIER, DEUX BELLES CHAMBRES LUMINEUSES, UNE SALLE DE BAIN, UN WC SEPARE, UN DRESSING ! UNE CAVE ET UN PARKING VIENNENT COMPLETER CE BIEN A PROXIMITE DE TOUS COMMERCES ET 5 MINUTES DE LA GARE A PIED !! Copropriété de 232 lots - dont 245 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3468.00 euros.

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.946830, 2.230965
Total : 209 580€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 37 860€
Valeur du bien : 196 860€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.02m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1181€/mois
Loyer annuel estimé : 14168€/an
Fourchette totale : 934€ - 1493€/mois
Fourchette annuelle : 11208€ - 17910€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 550 €/m²
Basé sur :247 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 901 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-11 901€ (-7.0%)
Marge achat-revente :-38 679€ (-22.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 025,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :83,83€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 109,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 145,38€
Coût de l'assurance :25 149,60€
Taxe foncière : 1 416,80€/an
Soit par mois : 118,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 289,00€/mois
Soit par an : 3 468,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 180,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 516,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-335,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 860 €(565 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:5 040€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 840€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 600€ = 6000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 20 m² × 120€ = 2400€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€ = 1200€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Argenteuil). Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour refléter le coût de la vie dans cette région.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 181 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 168 €/an
Calcul : 1 181 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 580 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 006 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 417 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 468 €/an
Calcul : 289 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 557 €
Revenus locatifs : +14 168 €
Charges déductibles : -50 557 €
Résultat foncier Année 1 : -36 389 €(Déficit de 36 389 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 989 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 697 €/an
Revenus locatifs : +14 168 €
Charges déductibles : -12 697 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14988.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 168 €50 564 €6 813 €-36 396 €21 400 €14 996 €14 996 €
214 451 €12 520 €6 629 €1 931 €--13 064 €
314 740 €12 330 €6 440 €2 410 €--10 654 €
415 035 €12 134 €6 243 €2 901 €--7 753 €
515 336 €11 932 €6 041 €3 404 €--4 349 €
615 643 €11 722 €5 832 €3 920 €--429 €
715 955 €11 506 €5 615 €4 450 €---
816 275 €11 282 €5 392 €4 992 €---
916 600 €11 051 €5 161 €5 549 €---
1016 932 €10 813 €4 922 €6 120 €---
1117 271 €10 566 €4 675 €6 705 €---
1217 616 €10 311 €4 420 €7 305 €---
1317 968 €10 047 €4 157 €7 921 €---
1418 328 €9 775 €3 884 €8 553 €---
1518 694 €9 494 €3 603 €9 201 €---
1619 068 €9 203 €3 312 €9 865 €---
1719 450 €8 902 €3 012 €10 547 €---
1819 839 €8 592 €2 701 €11 247 €---
1920 235 €8 271 €2 380 €11 964 €---
2020 640 €7 939 €2 048 €12 701 €---
2121 053 €7 597 €1 706 €13 456 €---
2221 474 €7 242 €1 352 €14 232 €---
2321 903 €6 876 €986 €15 027 €---
2422 341 €6 498 €607 €15 843 €---
2522 788 €6 107 €217 €16 681 €---
TOTAL453 805 €283 275 €98 145 €170 530 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 975 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 975 €-6 420 €+9 395 €
2+2 975 €0 €+2 975 €
3+2 975 €0 €+2 975 €
4+2 975 €0 €+2 975 €
5+2 975 €0 €+2 975 €
6+2 975 €0 €+2 975 €
7+2 975 €+1 206 €+1 769 €
8+2 975 €+1 498 €+1 477 €
9+2 975 €+1 665 €+1 310 €
10+2 975 €+1 836 €+1 139 €
11+2 975 €+2 011 €+964 €
12+2 975 €+2 192 €+783 €
13+2 975 €+2 376 €+599 €
14+2 975 €+2 566 €+409 €
15+2 975 €+2 760 €+215 €
16+2 975 €+2 960 €+15 €
17+2 975 €+3 164 €-189 €
18+2 975 €+3 374 €-399 €
19+2 975 €+3 589 €-614 €
20+2 975 €+3 810 €-835 €
21+2 975 €+4 037 €-1 062 €
22+2 975 €+4 269 €-1 294 €
23+2 975 €+4 508 €-1 533 €
24+2 975 €+4 753 €-1 778 €
25+2 975 €+5 004 €-2 029 €
Total+74 375 €+51 159 €+23 216 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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