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Appartement 4 pièces 88 m²

VilleNantes (44)
Surface88m²
Coût Total142 180€
Loyer Annuel14 155€
Rentabilité9.96%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 106 880 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 214,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 4 pièces principales

Appartement 4 pièces de 88 m² situé au 10e étage d'un immeuble avec ascenseur, vendu avec une place de parking. Situé dans un secteur dynamique, il bénéficie d'une proximité appréciable avec les commerces et les transports en commun . Retrouvez l'ensemble de nos annonces directement sur notre site internet Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6.88% Référence annonce : 593-3926A Date de réalisation du diagnostic : 21/10/2022 Prix hors honoraires : 100 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 380 Charges prévisionnelles annuelles : 3200 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 102 € et 1 492 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.212025, -1.591430
Total : 142 180€
Prix d'acquisition : 106 880€
Travaux : 26 750€
Valeur du bien : 133 630€
Frais de notaire : 8 550€
Coût estimé : 8 550€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1180€/mois
Loyer annuel estimé : 14155€/an
Fourchette totale : 890€ - 1563€/mois
Fourchette annuelle : 10679€ - 18762€/an
Rentabilité brute :9.96%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 13.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 439,02 €/m²
Basé sur :325 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :302 634 €
Prix d'achat :106 880 €
Décote à l'achat :-195 754€ (-64.7%)
Marge achat-revente :160 454€ (53.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :41,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 754,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 813,77€
Coût de l'assurance :12 440,75€
Taxe foncière : 1 415,46€/an
Soit par mois : 117,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 266,67€/mois
Soit par an : 3 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 179,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 139,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 750 €(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 20000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture murs et plafonds: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix pour le parquet flottant et la peinture ont été ajustés pour refléter des coûts réalistes dans cette région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 180 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 155 €/an
Calcul : 1 180 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 942 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 180 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 415 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 200 €/an
Calcul : 267 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 805 €
Revenus locatifs : +14 155 €
Charges déductibles : -36 805 €
Résultat foncier Année 1 : -22 651 €(Déficit de 22 651 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 951 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 055 €/an
Revenus locatifs : +14 155 €
Charges déductibles : -10 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 099 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11950.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 880 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 472 €(65% de 106 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 526 €/an
Calcul : 69 472 € × 3,636% = 2 526 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 155 €36 810 €4 947 €-22 655 €10 700 €11 955 €11 955 €
214 438 €9 931 €4 818 €4 507 €--7 448 €
314 726 €9 797 €4 684 €4 930 €--2 519 €
415 021 €9 658 €4 545 €5 363 €---
515 321 €9 515 €4 401 €5 807 €---
615 628 €9 366 €4 253 €6 262 €---
715 940 €9 212 €4 099 €6 729 €---
816 259 €9 052 €3 939 €7 207 €---
916 584 €8 887 €3 774 €7 698 €---
1016 916 €8 716 €3 602 €8 200 €---
1117 254 €8 538 €3 425 €8 716 €---
1217 599 €8 355 €3 241 €9 245 €---
1317 951 €8 164 €3 051 €9 787 €---
1418 310 €7 967 €2 854 €10 343 €---
1518 677 €7 763 €2 650 €10 914 €---
1619 050 €7 552 €2 439 €11 499 €---
1719 431 €7 333 €2 220 €12 098 €---
1819 820 €7 106 €1 993 €12 714 €---
1920 216 €6 871 €1 758 €13 345 €---
2020 621 €6 628 €1 515 €13 993 €---
2121 033 €6 376 €1 263 €14 657 €---
2221 454 €6 115 €1 002 €15 339 €---
2321 883 €5 844 €731 €16 039 €---
2422 320 €5 564 €451 €16 756 €---
2522 767 €5 274 €161 €17 493 €---
TOTAL453 376 €226 391 €71 814 €226 985 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 985 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 972 €-3 210 €+6 182 €
2+2 972 €0 €+2 972 €
3+2 972 €0 €+2 972 €
4+2 972 €+853 €+2 119 €
5+2 972 €+1 742 €+1 230 €
6+2 972 €+1 879 €+1 093 €
7+2 972 €+2 019 €+953 €
8+2 972 €+2 162 €+810 €
9+2 972 €+2 309 €+663 €
10+2 972 €+2 460 €+512 €
11+2 972 €+2 615 €+357 €
12+2 972 €+2 773 €+199 €
13+2 972 €+2 936 €+36 €
14+2 972 €+3 103 €-131 €
15+2 972 €+3 274 €-302 €
16+2 972 €+3 450 €-478 €
17+2 972 €+3 630 €-658 €
18+2 972 €+3 814 €-842 €
19+2 972 €+4 004 €-1 032 €
20+2 972 €+4 198 €-1 226 €
21+2 972 €+4 397 €-1 425 €
22+2 972 €+4 602 €-1 630 €
23+2 972 €+4 812 €-1 840 €
24+2 972 €+5 027 €-2 055 €
25+2 972 €+5 248 €-2 276 €
Total+74 300 €+68 096 €+6 204 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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