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Propriété 15 pièces 506 m²

Bien expiré
VilleBoresse-et-Martron (17)
Surface506m²
Coût Total538 900€
Loyer Annuel42 576€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+371€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 375 000 €
Surface : 506 m²
Prix au m² : 741,11 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 15 pièces 506 m²

Située au calme, cette grande maison vous offre 6 chambres dont 2 sont au rez-de-chaussée avec salle de bains, tout l'étage est récemment rénovés avec des belles chambres et des salles de bains neuves, à l'arrière de la propriété on trouve 2 gîtes chacun avec 2 chambres, sans travaux à prévoir. La propriété est accédée par un portail électrique et le terrain à droite de la propriété sert comme potager, poulailler, verger, à droite de la maison il y a deux étangs et un joli terrain arboré.

Prix honoraires inclus : 375 000 euros Prix honoraires exclus : 353 774 euros Honoraires de 6% TTC à charge acquéreur

Surface : 506 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/01/2022

Consommation énergie primaire : 235 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 171 € et 9 701 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Boresse-et-Martron
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17270
Coordonnées : 45.278034, -0.114032
Total : 538 900€
Prix d'acquisition : 375 000€
Travaux : 133 900€
Valeur du bien : 508 900€
Frais de notaire : 30 000€
Coût estimé : 30 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 506m²
Loyer prédit : 7.01€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 3548€/mois
Loyer annuel estimé : 42576€/an
Fourchette totale : 2827€ - 4454€/mois
Fourchette annuelle : 33919€ - 53444€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 812,25 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :916 999 €
Prix d'achat :375 000 €
Décote à l'achat :-541 999€ (-59.1%)
Marge achat-revente :378 099€ (41.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :538 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 669,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :152,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 821,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :261 813,48€
Coût de l'assurance :45 806,50€
Taxe foncière : 4 257,64€/an
Soit par mois : 354,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 548,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 176,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :371,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 506 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 63 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :133 900 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:94 500€
    Fenêtres double vitrage: 63 fenêtres × 1500€ = 94500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 10000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Peinture chambres: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boresse-et-Martron (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 107 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 576 €/an
Calcul : 3 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 090 €/an
Base de calcul : Emprunt de 538 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 832 €/an
Calcul : 153 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 258 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 133 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 158 080 €
Revenus locatifs : +42 576 €
Charges déductibles : -158 080 €
Résultat foncier Année 1 : -115 503 €(Déficit de 115 503 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 94 103 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 180 €/an
Revenus locatifs : +42 576 €
Charges déductibles : -24 180 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 397 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 94103.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 375 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 243 750 €(65% de 375 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 864 €/an
Calcul : 243 750 € × 3,636% = 8 864 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 576 €158 097 €18 107 €-115 520 €21 400 €94 120 €94 120 €
243 428 €23 716 €17 626 €19 712 €--74 409 €
344 297 €23 219 €17 129 €21 078 €--53 331 €
445 182 €22 704 €16 614 €22 478 €--30 853 €
546 086 €22 172 €16 082 €23 914 €--6 938 €
647 008 €21 621 €15 531 €25 387 €---
747 948 €21 051 €14 961 €26 897 €---
848 907 €20 462 €14 372 €28 445 €---
949 885 €19 852 €13 762 €30 033 €---
1050 883 €19 221 €13 131 €31 661 €---
1151 900 €18 569 €12 479 €33 332 €---
1252 938 €17 894 €11 804 €35 045 €---
1353 997 €17 195 €11 105 €36 802 €---
1455 077 €16 473 €10 383 €38 605 €---
1556 179 €15 725 €9 635 €40 454 €---
1657 302 €14 952 €8 862 €42 351 €---
1758 448 €14 152 €8 062 €44 297 €---
1859 617 €13 324 €7 234 €46 293 €---
1960 810 €12 468 €6 378 €48 342 €---
2062 026 €11 582 €5 492 €50 444 €---
2163 266 €10 665 €4 576 €52 601 €---
2264 532 €9 717 €3 627 €54 814 €---
2365 822 €8 736 €2 647 €57 086 €---
2467 139 €7 722 €1 632 €59 417 €---
2568 482 €6 672 €582 €61 809 €---
TOTAL1 363 736 €547 961 €261 813 €815 775 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 815 775 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 576 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 941 €-6 420 €+15 361 €
2+8 941 €0 €+8 941 €
3+8 941 €0 €+8 941 €
4+8 941 €0 €+8 941 €
5+8 941 €0 €+8 941 €
6+8 941 €+5 535 €+3 406 €
7+8 941 €+8 069 €+872 €
8+8 941 €+8 533 €+408 €
9+8 941 €+9 010 €-69 €
10+8 941 €+9 498 €-557 €
11+8 941 €+9 999 €-1 058 €
12+8 941 €+10 513 €-1 572 €
13+8 941 €+11 041 €-2 100 €
14+8 941 €+11 581 €-2 640 €
15+8 941 €+12 136 €-3 195 €
16+8 941 €+12 705 €-3 764 €
17+8 941 €+13 289 €-4 348 €
18+8 941 €+13 888 €-4 947 €
19+8 941 €+14 503 €-5 562 €
20+8 941 €+15 133 €-6 192 €
21+8 941 €+15 780 €-6 839 €
22+8 941 €+16 444 €-7 503 €
23+8 941 €+17 126 €-8 185 €
24+8 941 €+17 825 €-8 884 €
25+8 941 €+18 543 €-9 602 €
Total+223 525 €+244 732 €+-21 207 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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