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Achat : Appartement Eaux-Bonnes (64440)

VilleEaux-Bonnes (64)
Surface30m²
Coût Total81 120€
Loyer Annuel3 989€
Rentabilité4.92%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 31 500 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 1 050 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 30 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Cave, Ascenseur, Structure/extérieur en bon état

Eaux Bonnes, situé sur la montée du col d'Aubisque entre Laruns et la station de ski Gourette.Au 3eme étage avec ascenseur, un appartement de 30.11m² CARREZ.Séjour kitchenette, chambre et salle d'eau avec WCAppartement nécessitant des travaux de rénovation complète. Simple vitrage bois, installation électrique d'origine, sol / murs / plafonds, cuisine et salle d'eau.Lot annexe: une cave au -1 de l'immeubleRéfection toiture votée en Ag 2026 exclusivement supportée par les vendeurs. (14.55 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Eaux-Bonnes
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64440
Coordonnées : 42.972888, -0.392256
Total : 81 120€
Prix d'acquisition : 31 500€
Travaux : 47 100€
Valeur du bien : 78 600€
Frais de notaire : 2 520€
Coût estimé : 2 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 8.88€ - 13.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 332€/mois
Loyer annuel estimé : 3989€/an
Fourchette totale : 266€ - 415€/mois
Fourchette annuelle : 3195€ - 4980€/an
Rentabilité brute :4.92%
Fourchette de rentabilité :3.94% - 6.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 238,87 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :37 166 €
Prix d'achat :31 500 €
Décote à l'achat :-5 666€ (-15.2%)
Marge achat-revente :-43 954€ (-118.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :395,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :30,42€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 425,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 473,28€
Coût de l'assurance :9 126,00€
Taxe foncière : 398,88€/an
Soit par mois : 33,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 47,25€/mois
Soit par an : 567,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 332,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 506,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement (ex: radiateurs électriques basse consommation ou pompe à chaleur air/air)
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour le confort thermique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique d'origine
Quantité: 1 installation complète
Raison: Électricité d'origine - nécessité de mise aux normes pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 100 €(1 570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1200€ = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eaux-Bonnes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 332 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 989 €/an
Calcul : 332 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 602 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 120 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 399 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 033 €
Revenus locatifs : +3 989 €
Charges déductibles : -51 033 €
Résultat foncier Année 1 : -47 044 €(Déficit de 47 044 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 644 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 933 €/an
Revenus locatifs : +3 989 €
Charges déductibles : -3 933 €
Résultat foncier Années 2+ : 56 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25644.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 31 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 475 €(65% de 31 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 745 €/an
Calcul : 20 475 € × 3,636% = 745 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 989 €51 036 €2 605 €-47 047 €21 400 €25 647 €25 647 €
24 069 €3 865 €2 534 €203 €--25 443 €
34 150 €3 792 €2 461 €358 €--25 086 €
44 233 €3 717 €2 386 €516 €--24 570 €
54 318 €3 639 €2 308 €678 €--23 891 €
64 404 €3 559 €2 228 €845 €--23 046 €
74 492 €3 476 €2 145 €1 016 €--22 030 €
84 582 €3 390 €2 059 €1 192 €--20 838 €
94 673 €3 301 €1 971 €1 372 €--19 466 €
104 767 €3 210 €1 879 €1 557 €--17 909 €
114 862 €3 115 €1 785 €1 747 €--16 162 €
124 960 €3 018 €1 687 €1 942 €---
135 059 €2 917 €1 586 €2 142 €---
145 160 €2 813 €1 482 €2 347 €---
155 263 €2 705 €1 374 €2 558 €---
165 368 €2 594 €1 263 €2 774 €---
175 476 €2 479 €1 148 €2 996 €---
185 585 €2 361 €1 030 €3 225 €---
195 697 €2 238 €907 €3 459 €---
205 811 €2 112 €781 €3 699 €---
215 927 €1 981 €650 €3 946 €---
226 046 €1 846 €515 €4 200 €---
236 167 €1 706 €375 €4 460 €---
246 290 €1 562 €231 €4 728 €---
256 416 €1 413 €82 €5 002 €---
TOTAL127 761 €117 846 €37 473 €9 915 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 9 915 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 989 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +838 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+838 €-6 420 €+7 258 €
2+838 €0 €+838 €
3+838 €0 €+838 €
4+838 €0 €+838 €
5+838 €0 €+838 €
6+838 €0 €+838 €
7+838 €0 €+838 €
8+838 €0 €+838 €
9+838 €0 €+838 €
10+838 €0 €+838 €
11+838 €0 €+838 €
12+838 €+582 €+256 €
13+838 €+643 €+195 €
14+838 €+704 €+134 €
15+838 €+767 €+71 €
16+838 €+832 €+6 €
17+838 €+899 €-61 €
18+838 €+967 €-129 €
19+838 €+1 038 €-200 €
20+838 €+1 110 €-272 €
21+838 €+1 184 €-346 €
22+838 €+1 260 €-422 €
23+838 €+1 338 €-500 €
24+838 €+1 418 €-580 €
25+838 €+1 501 €-663 €
Total+20 950 €+7 823 €+13 127 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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