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Mirail/Reynerie Grand T5 3 terrasses et garage boxé

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface126.7m²
Coût Total300 500€
Loyer Annuel18 762€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 126.7 m²
Prix au m² : 1 815,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 2

A quelques pas du métro Mirail et face au Parc de la Reynerie, Vous allez vous sentir comme dans une maison sur un toit ! Ce grand appartement de type 5 au 4ème et dernier étage avec ascenceur, se compose d'une entrée avec un grand cellier, d'un grand double séjour avec un accès sur une première terrasse de 47 m2 sans vis à vis,, d'une salle à manger avec accès sur une veranda, une cuisine séparée avec une deuxième terrasse, 3 chambres dont une avec un accès surune troisième terrasse, salle d'eau, wc séparés. Possibilité de créer une autre salle d'eau. Vous bénéficiez également d'un cellier en sous-sol et d'un garage boxé. A voir sans tarder Renseignements FIT GESTION 05 61 21 76 76

  • http://www.fitgestion.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.572881, 1.401286
Total : 300 500€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 52 100€
Valeur du bien : 282 100€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126.7m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1563€/mois
Loyer annuel estimé : 18762€/an
Fourchette totale : 1224€ - 1997€/mois
Fourchette annuelle : 14688€ - 23965€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 422,62 €/m²
Basé sur :174 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 246 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :+49 754€ (+27.6%)
Marge achat-revente :-120 254€ (-66.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :300 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 504,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :87,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 592,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 812,15€
Coût de l'assurance :26 293,75€
Taxe foncière : 1 876,15€/an
Soit par mois : 156,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 563,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 748,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-184,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 126.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 100 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les estimations sont basées sur des prix moyens et peuvent varier selon les spécificités du projet.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 762 €/an
Calcul : 1 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 386 €/an
Base de calcul : Emprunt de 300 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 052 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 414 €
Revenus locatifs : +18 762 €
Charges déductibles : -65 414 €
Résultat foncier Année 1 : -46 652 €(Déficit de 46 652 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 252 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 314 €/an
Revenus locatifs : +18 762 €
Charges déductibles : -13 314 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 448 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25252.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 762 €65 423 €10 395 €-46 662 €21 400 €25 262 €25 262 €
219 137 €13 051 €10 123 €6 086 €--19 176 €
319 520 €12 769 €9 841 €6 751 €--12 426 €
419 910 €12 477 €9 549 €7 433 €--4 993 €
520 308 €12 174 €9 247 €8 134 €---
620 714 €11 861 €8 933 €8 853 €---
721 129 €11 537 €8 609 €9 592 €---
821 551 €11 201 €8 273 €10 350 €---
921 982 €10 853 €7 925 €11 129 €---
1022 422 €10 493 €7 565 €11 929 €---
1122 870 €10 120 €7 192 €12 750 €---
1223 328 €9 734 €6 806 €13 594 €---
1323 794 €9 334 €6 406 €14 460 €---
1424 270 €8 920 €5 992 €15 350 €---
1524 755 €8 491 €5 563 €16 265 €---
1625 251 €8 046 €5 118 €17 204 €---
1725 756 €7 586 €4 658 €18 169 €---
1826 271 €7 110 €4 182 €19 161 €---
1926 796 €6 617 €3 689 €20 179 €---
2027 332 €6 106 €3 178 €21 226 €---
2127 879 €5 577 €2 649 €22 302 €---
2228 436 €5 029 €2 101 €23 407 €---
2329 005 €4 461 €1 534 €24 543 €---
2429 585 €3 874 €946 €25 711 €---
2530 177 €3 266 €338 €26 911 €---
TOTAL600 938 €276 110 €150 812 €324 828 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 828 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 940 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 940 €-6 420 €+10 360 €
2+3 940 €0 €+3 940 €
3+3 940 €0 €+3 940 €
4+3 940 €0 €+3 940 €
5+3 940 €+942 €+2 998 €
6+3 940 €+2 656 €+1 284 €
7+3 940 €+2 877 €+1 063 €
8+3 940 €+3 105 €+835 €
9+3 940 €+3 339 €+601 €
10+3 940 €+3 579 €+361 €
11+3 940 €+3 825 €+115 €
12+3 940 €+4 078 €-138 €
13+3 940 €+4 338 €-398 €
14+3 940 €+4 605 €-665 €
15+3 940 €+4 879 €-939 €
16+3 940 €+5 161 €-1 221 €
17+3 940 €+5 451 €-1 511 €
18+3 940 €+5 748 €-1 808 €
19+3 940 €+6 054 €-2 114 €
20+3 940 €+6 368 €-2 428 €
21+3 940 €+6 691 €-2 751 €
22+3 940 €+7 022 €-3 082 €
23+3 940 €+7 363 €-3 423 €
24+3 940 €+7 713 €-3 773 €
25+3 940 €+8 073 €-4 133 €
Total+98 500 €+97 448 €+1 052 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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