Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 6 pièce(s) - 110 m²

VilleChâtellier (35)
Surface110m²
Coût Total209 500€
Loyer Annuel10 074€
Rentabilité4.81%
Cashflow/mois-329€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 136,36 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

35133

  • LE CHATELLIER
  • A 7 MIN ACCES A84
  • 20 MIN DE FOUGERES
  • 25 MIN D'AVRANCHES
  • 40 MIN DE RENNES
  • Eliane LORANDEL MAN IMMO PRO vous présente EN EXCLUSIVITE cette longère à rénover d'une surface habitable d'environ 110 m² - sur un terrain d'environ 1000 m² Elle se compose au rdc d' un hall d'entrée, une cuisine, un salon-séjour, quatre chambres, une salle d'eau et un wc. Cellier
  • Cave Grenier aménageable de 100 m² Hangar ouvert
  • Jardin Chauffage fuel
  • Assainissement individuel non conforme. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georsiques.gouv.fr Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Pour plus d'informations ou organiser une visite. : Votre Contact : Eliane Lorandel (EI) ?

Honoraires inclus de 4.17% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 120 000 €. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat F Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 4673.00 et 6323.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller MAN-IMMO.PRO : Eliane LORANDEL Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 801 577 909

  • RENNES RCP GALIAN-SMABTP
  • RCACO-19-011079 TTC Numéro de mandat : 2509
Ville : Châtellier
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35133
Total : 209 500€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 74 500€
Valeur du bien : 199 500€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 840€/mois
Loyer annuel estimé : 10074€/an
Fourchette totale : 661€ - 1067€/mois
Fourchette annuelle : 7928€ - 12801€/an
Rentabilité brute :4.81%
Fourchette de rentabilité :3.78% - 6.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 941,32 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :213 545 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-88 545€ (-41.5%)
Marge achat-revente :4 045€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 023,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 084,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 442,68€
Coût de l'assurance :18 331,25€
Taxe foncière : 1 007,41€/an
Soit par mois : 83,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 839,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 168,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-328,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe G, Classe climat F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement individuel
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement non conforme - nécessité légale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 500 €(677 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:7 000€
    Isolation combles: 100 m² × 70€/m² = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Assainissement:7 000€
    Mise aux normes assainissement: 1 système × 7000€ = 7000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 840 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 074 €/an
Calcul : 840 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 762 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 007 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 003 €
Revenus locatifs : +10 074 €
Charges déductibles : -83 003 €
Résultat foncier Année 1 : -72 928 €(Déficit de 72 928 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 528 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 503 €/an
Revenus locatifs : +10 074 €
Charges déductibles : -8 503 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 572 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51528.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 074 €83 009 €6 769 €-72 935 €21 400 €51 535 €51 535 €
210 276 €8 326 €6 586 €1 949 €--49 586 €
310 481 €8 137 €6 397 €2 344 €--47 242 €
410 691 €7 942 €6 202 €2 749 €--44 494 €
510 905 €7 741 €6 000 €3 164 €--41 329 €
611 123 €7 532 €5 791 €3 591 €--37 739 €
711 345 €7 317 €5 576 €4 028 €--33 711 €
811 572 €7 094 €5 354 €4 478 €--29 233 €
911 803 €6 865 €5 124 €4 939 €--24 294 €
1012 040 €6 627 €4 886 €5 413 €--18 881 €
1112 280 €6 382 €4 641 €5 899 €--12 983 €
1212 526 €6 128 €4 388 €6 398 €---
1312 776 €5 866 €4 126 €6 910 €---
1413 032 €5 596 €3 855 €7 436 €---
1513 293 €5 316 €3 575 €7 977 €---
1613 558 €5 027 €3 287 €8 531 €---
1713 830 €4 729 €2 988 €9 101 €---
1814 106 €4 420 €2 680 €9 686 €---
1914 388 €4 102 €2 361 €10 287 €---
2014 676 €3 773 €2 032 €10 904 €---
2114 970 €3 433 €1 692 €11 537 €---
2215 269 €3 081 €1 340 €12 188 €---
2315 574 €2 718 €977 €12 856 €---
2415 886 €2 343 €602 €13 543 €---
2516 204 €1 955 €215 €14 248 €---
TOTAL322 678 €215 459 €97 443 €107 219 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 219 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 116 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 116 €-6 420 €+8 536 €
2+2 116 €0 €+2 116 €
3+2 116 €0 €+2 116 €
4+2 116 €0 €+2 116 €
5+2 116 €0 €+2 116 €
6+2 116 €0 €+2 116 €
7+2 116 €0 €+2 116 €
8+2 116 €0 €+2 116 €
9+2 116 €0 €+2 116 €
10+2 116 €0 €+2 116 €
11+2 116 €0 €+2 116 €
12+2 116 €+1 919 €+197 €
13+2 116 €+2 073 €+43 €
14+2 116 €+2 231 €-115 €
15+2 116 €+2 393 €-277 €
16+2 116 €+2 559 €-443 €
17+2 116 €+2 730 €-614 €
18+2 116 €+2 906 €-790 €
19+2 116 €+3 086 €-970 €
20+2 116 €+3 271 €-1 155 €
21+2 116 €+3 461 €-1 345 €
22+2 116 €+3 656 €-1 540 €
23+2 116 €+3 857 €-1 741 €
24+2 116 €+4 063 €-1 947 €
25+2 116 €+4 274 €-2 158 €
Total+52 900 €+36 060 €+16 840 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →