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Achat appartement 3 pièces - Livry-gargan | Ref. 3469

Bien expiré
VilleLivry-Gargan (93)
Surface70m²
Coût Total218 560€
Loyer Annuel14 589€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 177 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 528,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet appartement lumineux de 70 m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 4 étages à LIVRY GARGAN. Ce bien, référencé 3469, est proposé au prix de 177 000 €. Il se compose de 3 pièces, dont 2 chambres, et dispose d'une salle de bain et d'un WC séparé. La cuisine est indépendante et entièrement équipée. Le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz et l'eau chaude est collective. L'appartement est au calme, offrant un cadre de vie agréable.

À l'extérieur, l'immeuble est en bon état, construit en béton avec des fenêtres en PVC double vitrage Vous bénéficierez également d'un balcon, d'une cave

Les commodités sont à proximité : vous trouverez des commerces à seulement 500 mètres et un accès à l'autoroute à 1 km. Les transports en commun sont facilement accessibles, avec un arrêt de bus à 2 minutes et plusieurs écoles à proximité, dont l'École élémentaire Benoît Malon 1 et le Collège Edouard Herriot.

L'immeuble est sécurisé avec un digicode et un portail électrique. La connexion ADSL et la fibre optique sont disponibles. Ne manquez pas cette opportunité, contactez l'agence Guy Hoquet LIVRY GARGAN pour plus d'informations ! Voir moins

Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.916702, 2.537081
Total : 218 560€
Prix d'acquisition : 177 000€
Travaux : 27 400€
Valeur du bien : 204 400€
Frais de notaire : 14 160€
Coût estimé : 14 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 14.02€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1216€/mois
Loyer annuel estimé : 14589€/an
Fourchette totale : 982€ - 1506€/mois
Fourchette annuelle : 11778€ - 18071€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 660,36 €/m²
Basé sur :242 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 225 €
Prix d'achat :177 000 €
Décote à l'achat :-9 225€ (-5.0%)
Marge achat-revente :-32 335€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 070,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :54,64€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 125,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 698,00€
Coût de l'assurance :16 392,00€
Taxe foncière : 1 458,93€/an
Soit par mois : 121,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 215,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 247,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des radiateurs au gaz par un système de chauffage plus performant, comme une chaudière à condensation.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 2 chambres, peinture et éventuellement changement de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, mais un rafraîchissement est conseillé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 supposé - salon nécessite un rafraîchissement important

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 400 €(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Chaudière à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Parquet flottant 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:900€
    Peinture murs 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Livry-Gargan (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 216 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 589 €/an
Calcul : 1 216 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 560 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 634 €
Revenus locatifs : +14 589 €
Charges déductibles : -36 634 €
Résultat foncier Année 1 : -22 045 €(Déficit de 22 045 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 645 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 234 €/an
Revenus locatifs : +14 589 €
Charges déductibles : -9 234 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 355 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 644.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050 €(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 589 €36 641 €7 126 €-22 052 €21 400 €652 €652 €
214 881 €9 049 €6 935 €5 832 €---
315 179 €8 851 €6 736 €6 328 €---
415 482 €8 646 €6 532 €6 836 €---
515 792 €8 435 €6 320 €7 357 €---
616 108 €8 216 €6 101 €7 892 €---
716 430 €7 990 €5 875 €8 440 €---
816 759 €7 756 €5 641 €9 003 €---
917 094 €7 514 €5 400 €9 579 €---
1017 436 €7 265 €5 150 €10 171 €---
1117 784 €7 007 €4 892 €10 778 €---
1218 140 €6 740 €4 626 €11 400 €---
1318 503 €6 465 €4 350 €12 038 €---
1418 873 €6 180 €4 065 €12 693 €---
1519 250 €5 885 €3 771 €13 365 €---
1619 635 €5 581 €3 467 €14 054 €---
1720 028 €5 267 €3 152 €14 761 €---
1820 429 €4 942 €2 827 €15 487 €---
1920 837 €4 606 €2 492 €16 231 €---
2021 254 €4 259 €2 144 €16 995 €---
2121 679 €3 900 €1 786 €17 779 €---
2222 113 €3 530 €1 415 €18 583 €---
2322 555 €3 147 €1 032 €19 408 €---
2423 006 €2 751 €636 €20 255 €---
2523 466 €2 341 €227 €21 125 €---
TOTAL467 300 €182 963 €102 698 €284 337 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 337 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 064 €-6 420 €+9 484 €
2+3 064 €+1 554 €+1 510 €
3+3 064 €+1 898 €+1 166 €
4+3 064 €+2 051 €+1 013 €
5+3 064 €+2 207 €+857 €
6+3 064 €+2 368 €+696 €
7+3 064 €+2 532 €+532 €
8+3 064 €+2 701 €+363 €
9+3 064 €+2 874 €+190 €
10+3 064 €+3 051 €+13 €
11+3 064 €+3 233 €-169 €
12+3 064 €+3 420 €-356 €
13+3 064 €+3 611 €-547 €
14+3 064 €+3 808 €-744 €
15+3 064 €+4 009 €-945 €
16+3 064 €+4 216 €-1 152 €
17+3 064 €+4 428 €-1 364 €
18+3 064 €+4 646 €-1 582 €
19+3 064 €+4 869 €-1 805 €
20+3 064 €+5 098 €-2 034 €
21+3 064 €+5 334 €-2 270 €
22+3 064 €+5 575 €-2 511 €
23+3 064 €+5 822 €-2 758 €
24+3 064 €+6 077 €-3 013 €
25+3 064 €+6 337 €-3 273 €
Total+76 600 €+85 301 €+-8 701 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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