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Achat appartement 3 pièces - Livry-gargan | Ref. 3469

VilleLivry-Gargan (93)
Surface70
Coût Total218 560
Loyer Annuel14 589
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 177 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 528,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet appartement lumineux de 70 m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 4 étages à LIVRY GARGAN. Ce bien, référencé 3469, est proposé au prix de 177 000 €. Il se compose de 3 pièces, dont 2 chambres, et dispose d'une salle de bain et d'un WC séparé. La cuisine est indépendante et entièrement équipée. Le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz et l'eau chaude est collective. L'appartement est au calme, offrant un cadre de vie agréable.

À l'extérieur, l'immeuble est en bon état, construit en béton avec des fenêtres en PVC double vitrage Vous bénéficierez également d'un balcon, d'une cave

Les commodités sont à proximité : vous trouverez des commerces à seulement 500 mètres et un accès à l'autoroute à 1 km. Les transports en commun sont facilement accessibles, avec un arrêt de bus à 2 minutes et plusieurs écoles à proximité, dont l'École élémentaire Benoît Malon 1 et le Collège Edouard Herriot.

L'immeuble est sécurisé avec un digicode et un portail électrique. La connexion ADSL et la fibre optique sont disponibles. Ne manquez pas cette opportunité, contactez l'agence Guy Hoquet LIVRY GARGAN pour plus d'informations ! Voir moins

Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.916702, 2.537081
Total : 218 560
Prix d'acquisition : 177 000
Travaux : 27 400
Valeur du bien : 204 400
Frais de notaire : 14 160
Coût estimé : 14 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 14.02€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1216€/mois
Loyer annuel estimé : 14589€/an
Fourchette totale : 982€ - 1506€/mois
Fourchette annuelle : 11778€ - 18071€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 660,36 €/m²
Basé sur :242 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 225
Prix d'achat :177 000
Décote à l'achat :-9 225 (-5.0%)
Marge achat-revente :-32 335€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 070,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :54,64€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 125,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 698,00
Coût de l'assurance :16 392,00
Taxe foncière : 1 458,93€/an
Soit par mois : 121,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 215,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 247,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des radiateurs au gaz par un système de chauffage plus performant, comme une chaudière à condensation.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 2 chambres, peinture et éventuellement changement de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, mais un rafraîchissement est conseillé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 supposé - salon nécessite un rafraîchissement important

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 400(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600
    Chaudière à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 400
    Peinture murs 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Parquet flottant 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:900
    Peinture murs 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Livry-Gargan (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 600✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 216 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 589 €/an
Calcul : 1 216 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 560 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 634
Revenus locatifs : +14 589
Charges déductibles : -36 634
Résultat foncier Année 1 : -22 045(Déficit de 22 045 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 645
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 234 €/an
Revenus locatifs : +14 589
Charges déductibles : -9 234
Résultat foncier Années 2+ : 5 355 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 644.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 58936 6417 126-22 05221 400 €652 €652 €
214 8819 0496 9355 832---
315 1798 8516 7366 328---
415 4828 6466 5326 836---
515 7928 4356 3207 357---
616 1088 2166 1017 892---
716 4307 9905 8758 440---
816 7597 7565 6419 003---
917 0947 5145 4009 579---
1017 4367 2655 15010 171---
1117 7847 0074 89210 778---
1218 1406 7404 62611 400---
1318 5036 4654 35012 038---
1418 8736 1804 06512 693---
1519 2505 8853 77113 365---
1619 6355 5813 46714 054---
1720 0285 2673 15214 761---
1820 4294 9422 82715 487---
1920 8374 6062 49216 231---
2021 2544 2592 14416 995---
2121 6793 9001 78617 779---
2222 1133 5301 41518 583---
2322 5553 1471 03219 408---
2423 0062 75163620 255---
2523 4662 34122721 125---
TOTAL467 300182 963102 698284 33721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 337
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 064-6 420+9 484
2+3 064+1 554+1 510
3+3 064+1 898+1 166
4+3 064+2 051+1 013
5+3 064+2 207+857
6+3 064+2 368+696
7+3 064+2 532+532
8+3 064+2 701+363
9+3 064+2 874+190
10+3 064+3 051+13
11+3 064+3 233-169
12+3 064+3 420-356
13+3 064+3 611-547
14+3 064+3 808-744
15+3 064+4 009-945
16+3 064+4 216-1 152
17+3 064+4 428-1 364
18+3 064+4 646-1 582
19+3 064+4 869-1 805
20+3 064+5 098-2 034
21+3 064+5 334-2 270
22+3 064+5 575-2 511
23+3 064+5 822-2 758
24+3 064+6 077-3 013
25+3 064+6 337-3 273
Total+76 600+85 301+-8 701
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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