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Achat ferme

Bien expiré
VillePraz-sur-Arly (74)
Surface600m²
Coût Total925 500€
Loyer Annuel105 608€
Rentabilité11.41%
Cashflow/mois+3 075€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 700 000 €
Surface : 600 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 600 m², 1 Chambre, Calme

Coup de coeur pour ce corps de ferme situé au coeur de l'espace Diamant à La limite de Praz sur Arly et Flumet à quelques minutes de Megève. Vendu avec permis de construire purgé de tous recours Entourés de vastes terres agricoles, vous apprécierez le calme du secteur et les vues dominantes. Dossier sur demande.

Ville : Praz-sur-Arly
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74120
Coordonnées : 45.826430, 6.556380
Total : 925 500€
Prix d'acquisition : 700 000€
Travaux : 169 500€
Valeur du bien : 869 500€
Frais de notaire : 56 000€
Coût estimé : 56 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 600m²
Loyer prédit : 14.67€/m²/mois
Fourchette : 9.95€ - 21.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 8801€/mois
Loyer annuel estimé : 105608€/an
Fourchette totale : 5969€ - 12976€/mois
Fourchette annuelle : 71625€ - 155713€/an
Rentabilité brute :11.41%
Fourchette de rentabilité :7.74% - 16.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :925 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 583,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :262,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 4 846,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :449 635,13€
Coût de l'assurance :78 667,50€
Taxe foncière : 10 560,78€/an
Soit par mois : 880,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 800,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 726,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3 074,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 600 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 600 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 75 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :169 500 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:36 000€
    Isolation toiture: 600 m² × 60€/m² = 36000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen, installation incluse)
  • Menuiseries:75 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 75 fenêtres × 1000€ = 75000€ (prix moyen, pose incluse)
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 25000€ = 25000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Praz-sur-Arly (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 105 608 €/an
Calcul : 8 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 31 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 925 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 147 €/an
Calcul : 262 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 10 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 169 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 214 274 €
Revenus locatifs : +105 608 €
Charges déductibles : -214 274 €
Résultat foncier Année 1 : -108 667 €(Déficit de 108 667 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 87 267 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 44 774 €/an
Revenus locatifs : +105 608 €
Charges déductibles : -44 774 €
Résultat foncier Années 2+ : 60 833 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 87266.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 700 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 455 000 €(65% de 700 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 545 €/an
Calcul : 455 000 € × 3,636% = 16 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1105 608 €214 304 €31 097 €-108 696 €21 400 €87 296 €87 296 €
2107 720 €43 979 €30 271 €63 741 €--23 555 €
3109 874 €43 124 €29 417 €66 750 €---
4112 072 €42 241 €28 533 €69 831 €---
5114 313 €41 326 €27 619 €72 987 €---
6116 600 €40 381 €26 673 €76 219 €---
7118 932 €39 402 €25 695 €79 529 €---
8121 310 €38 390 €24 682 €82 920 €---
9123 736 €37 343 €23 635 €86 394 €---
10126 211 €36 259 €22 552 €89 952 €---
11128 735 €35 139 €21 431 €93 597 €---
12131 310 €33 979 €20 272 €97 331 €---
13133 936 €32 780 €19 072 €101 157 €---
14136 615 €31 539 €17 831 €105 076 €---
15139 347 €30 255 €16 547 €109 093 €---
16142 134 €28 927 €15 219 €113 208 €---
17144 977 €27 553 €13 845 €117 424 €---
18147 876 €26 131 €12 424 €121 745 €---
19150 834 €24 661 €10 953 €126 173 €---
20153 851 €23 139 €9 432 €130 711 €---
21156 928 €21 565 €7 858 €135 362 €---
22160 066 €19 937 €6 230 €140 129 €---
23163 268 €18 253 €4 545 €145 015 €---
24166 533 €16 510 €2 803 €150 023 €---
25169 864 €14 707 €1 000 €155 156 €---
TOTAL3 382 651 €961 822 €449 635 €2 420 828 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 420 828 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 105 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +22 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+22 178 €-6 420 €+28 598 €
2+22 178 €0 €+22 178 €
3+22 178 €+12 959 €+9 219 €
4+22 178 €+20 949 €+1 229 €
5+22 178 €+21 896 €+282 €
6+22 178 €+22 866 €-688 €
7+22 178 €+23 859 €-1 681 €
8+22 178 €+24 876 €-2 698 €
9+22 178 €+25 918 €-3 740 €
10+22 178 €+26 986 €-4 808 €
11+22 178 €+28 079 €-5 901 €
12+22 178 €+29 199 €-7 021 €
13+22 178 €+30 347 €-8 169 €
14+22 178 €+31 523 €-9 345 €
15+22 178 €+32 728 €-10 550 €
16+22 178 €+33 962 €-11 784 €
17+22 178 €+35 227 €-13 049 €
18+22 178 €+36 524 €-14 346 €
19+22 178 €+37 852 €-15 674 €
20+22 178 €+39 213 €-17 035 €
21+22 178 €+40 609 €-18 431 €
22+22 178 €+42 039 €-19 861 €
23+22 178 €+43 504 €-21 326 €
24+22 178 €+45 007 €-22 829 €
25+22 178 €+46 547 €-24 369 €
Total+554 450 €+726 249 €+-171 799 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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