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Appartement T3 70m² Bergerac

VilleBergerac (24)
Surface70m²
Coût Total129 660€
Loyer Annuel8 598€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 100 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 428,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 70 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, 597 m² de terrain, Toilettes séparées, Cave, Parquet, 1 garage, 1 place de parking, Étage 2

Quartier résidentiel, calme, à 15minutes à pied de l'hyper centre

Appartement rénové au 2ème étage d'une résidence avec balcon, parking non privatif et garage.

Lumineux, il est composé d'un double séjour donnant sur un balcon exposé sud , deux chambres, cuisine, cellier, salle de bains et Wc séparé. Le double séjour permet également la création d'une chambre supplémentaire au besoin.

Pouvant être loué hors charges 650

Charges de copropriété environ 94 /mois et Taxe foncière 1101

Compteurs individuels, chauffage au gaz avec chaudière récente à condensation, double vitrage

Contact Sarah Maalej O 6 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposées sont disponibles sur le site Géorisques : ' (5.26 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 8 lots (Procédure en cours). Charges annuelles : 898.00 euros.

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.855603, 0.472526
Total : 129 660€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 21 660€
Valeur du bien : 121 660€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8598€/an
Fourchette totale : 532€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 6387€ - 11575€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 458,33 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 083 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-2 083€ (-2.0%)
Marge achat-revente :-27 577€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :30,25€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 671,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 578,16€
Coût de l'assurance :9 076,20€
Taxe foncière : 1 101,00€/an
Soit par mois : 91,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 94,00€/mois
Soit par an : 1 128,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 716,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, chaudière récente à condensation déjà installée.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage en bon état
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire, fenêtres en double vitrage.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Menuiseries en bon état
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire, système d'eau chaude en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système d'eau chaude en bon état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage et des prises.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 660 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire, chaudière récente à condensation déjà installée.
  • Menuiseries - Fenêtres:0€
    Aucune action nécessaire, fenêtres en double vitrage.
  • Eau chaude - Chauffe-eau:0€
    Aucune action nécessaire, système d'eau chaude en bon état.
  • Cuisine - Rénovation complète:11 500€
    Rénovation cuisine complète: 6 m² × 1500€/m² = 9000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Rénovation légère:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Rénovation complète:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Électricité (prises et éclairage): 150€/point × 4 = 600€, Main d'œuvre: 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 327 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 660 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 101 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 128 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 579 €
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -28 579 €
Résultat foncier Année 1 : -19 981 €(Déficit de 19 981 €)
Imputable sur revenu global : 19 981 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 919 €/an
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -6 919 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 679 €/an
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 598 €28 583 €4 331 €-19 985 €19 985 €--
28 770 €6 808 €4 215 €1 963 €---
38 946 €6 688 €4 096 €2 257 €---
49 124 €6 565 €3 973 €2 559 €---
59 307 €6 437 €3 845 €2 870 €---
69 493 €6 305 €3 713 €3 188 €---
79 683 €6 169 €3 577 €3 514 €---
89 877 €6 028 €3 436 €3 849 €---
910 074 €5 882 €3 290 €4 192 €---
1010 276 €5 731 €3 139 €4 545 €---
1110 481 €5 574 €2 982 €4 907 €---
1210 691 €5 413 €2 821 €5 278 €---
1310 905 €5 246 €2 654 €5 659 €---
1411 123 €5 073 €2 481 €6 050 €---
1511 345 €4 894 €2 302 €6 451 €---
1611 572 €4 709 €2 117 €6 863 €---
1711 803 €4 518 €1 926 €7 286 €---
1812 039 €4 320 €1 728 €7 720 €---
1912 280 €4 115 €1 523 €8 165 €---
2012 526 €3 904 €1 311 €8 622 €---
2112 776 €3 685 €1 093 €9 092 €---
2213 032 €3 458 €866 €9 574 €---
2313 293 €3 224 €632 €10 069 €---
2413 558 €2 982 €390 €10 577 €---
2513 830 €2 731 €139 €11 099 €---
TOTAL275 401 €149 039 €62 578 €126 362 €19 985 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 995 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 362 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806 €-5 995 €+7 801 €
2+1 806 €+589 €+1 217 €
3+1 806 €+677 €+1 129 €
4+1 806 €+768 €+1 038 €
5+1 806 €+861 €+945 €
6+1 806 €+956 €+850 €
7+1 806 €+1 054 €+752 €
8+1 806 €+1 155 €+651 €
9+1 806 €+1 258 €+548 €
10+1 806 €+1 363 €+443 €
11+1 806 €+1 472 €+334 €
12+1 806 €+1 583 €+223 €
13+1 806 €+1 698 €+108 €
14+1 806 €+1 815 €-9 €
15+1 806 €+1 935 €-129 €
16+1 806 €+2 059 €-253 €
17+1 806 €+2 186 €-380 €
18+1 806 €+2 316 €-510 €
19+1 806 €+2 450 €-644 €
20+1 806 €+2 587 €-781 €
21+1 806 €+2 728 €-922 €
22+1 806 €+2 872 €-1 066 €
23+1 806 €+3 021 €-1 215 €
24+1 806 €+3 173 €-1 367 €
25+1 806 €+3 330 €-1 524 €
Total+45 150 €+37 909 €+7 241 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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