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Maison 7 pièces 272 m²

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface272m²
Coût Total327 965€
Loyer Annuel32 860€
Rentabilité10.02%
Cashflow/mois+732€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 214 990 €
Surface : 272 m²
Prix au m² : 790,4 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 272 m² - Maison 7 pièces 272 m²

Venez découvrir cette magnifique Gasconne situé entre Auch et Fleurance.

Grande gasconne de 272m² sur un agréable terrain de 4500m².

Au rez-de-chaussée, une très grande entrée donnant accès à une spacieuse cuisine séparée, un séjour ainsi qu'une chambre, une salle d'eau, un WC et une garage.

Au premier étage, une grande pièce ouverte desservant sur 4 très grande chambres (entre 22 et 30m²) ainsi qu'une salle de bain.

Garage et Abri voiture. Terrain annexe en face la propriété à vendre en sus.

Gros travaux à prévoir.

214 990 € frais d'agence compris.

Tom Derognard Espace Carnot Immobilier 45 bd Lazare Carnot 31000 Toulouse

Surface : 272 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/01/2025

Consommation énergie primaire : 273 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 9 350 € et 12 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.669150, 0.597960
Total : 327 965€
Prix d'acquisition : 214 990€
Travaux : 95 776€
Valeur du bien : 310 766€
Frais de notaire : 17 199€
Coût estimé : 17 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 272m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2738€/mois
Loyer annuel estimé : 32860€/an
Fourchette totale : 2052€ - 3654€/mois
Fourchette annuelle : 24629€ - 43843€/an
Rentabilité brute :10.02%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 13.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :327 965€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 636,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :95,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 732,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 014,42€
Coût de l'assurance :28 696,94€
Taxe foncière : 3 286,04€/an
Soit par mois : 273,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 738,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 006,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :732,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 272 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 272 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimée à ~10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 100 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du hall d'entrée
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: système complet pour 272 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 776 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:10 976€
    Isolation toiture/combles: 272 m² × 40€/m² = 10880€, Main d'œuvre: 96€
  • Menuiseries:34 000€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1000€ = 34000€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1500€/m² = 18000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:2 500€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 250€/m² = 2500€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 32€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Autres pièces:400€
    Rafraîchissement hall d'entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (installation incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:8 400€
    Réfection plomberie: 272 m² × 30€/m² = 8160€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 58 476€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 860 €/an
Calcul : 2 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 327 965 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 148 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 286 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 776 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 447 €
Revenus locatifs : +32 860 €
Charges déductibles : -111 447 €
Résultat foncier Année 1 : -78 587 €(Déficit de 78 587 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 187 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 671 €/an
Revenus locatifs : +32 860 €
Charges déductibles : -15 671 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 189 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57186.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 214 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 744 €(65% de 214 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 744 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 860 €111 458 €11 248 €-78 597 €21 400 €57 197 €57 197 €
233 518 €15 386 €10 952 €18 132 €--39 065 €
334 188 €15 080 €10 646 €19 108 €--19 957 €
434 872 €14 762 €10 329 €20 109 €---
535 569 €14 434 €10 000 €21 135 €---
636 281 €14 094 €9 660 €22 186 €---
737 006 €13 743 €9 309 €23 264 €---
837 746 €13 378 €8 944 €24 368 €---
938 501 €13 001 €8 567 €25 500 €---
1039 271 €12 611 €8 177 €26 660 €---
1140 057 €12 207 €7 773 €27 850 €---
1240 858 €11 788 €7 354 €29 069 €---
1341 675 €11 355 €6 921 €30 320 €---
1442 508 €10 907 €6 473 €31 602 €---
1543 359 €10 443 €6 009 €32 916 €---
1644 226 €9 962 €5 528 €34 264 €---
1745 110 €9 465 €5 031 €35 646 €---
1846 013 €8 949 €4 516 €37 063 €---
1946 933 €8 416 €3 982 €38 517 €---
2047 871 €7 864 €3 430 €40 007 €---
2148 829 €7 293 €2 859 €41 536 €---
2249 805 €6 701 €2 267 €43 104 €---
2350 802 €6 089 €1 655 €44 713 €---
2451 818 €5 455 €1 021 €46 363 €---
2552 854 €4 798 €364 €48 056 €---
TOTAL1 052 529 €369 638 €163 014 €682 890 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 682 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 860 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 901 €-6 420 €+13 321 €
2+6 901 €0 €+6 901 €
3+6 901 €0 €+6 901 €
4+6 901 €+46 €+6 855 €
5+6 901 €+6 340 €+561 €
6+6 901 €+6 656 €+245 €
7+6 901 €+6 979 €-78 €
8+6 901 €+7 310 €-409 €
9+6 901 €+7 650 €-749 €
10+6 901 €+7 998 €-1 097 €
11+6 901 €+8 355 €-1 454 €
12+6 901 €+8 721 €-1 820 €
13+6 901 €+9 096 €-2 195 €
14+6 901 €+9 480 €-2 579 €
15+6 901 €+9 875 €-2 974 €
16+6 901 €+10 279 €-3 378 €
17+6 901 €+10 694 €-3 793 €
18+6 901 €+11 119 €-4 218 €
19+6 901 €+11 555 €-4 654 €
20+6 901 €+12 002 €-5 101 €
21+6 901 €+12 461 €-5 560 €
22+6 901 €+12 931 €-6 030 €
23+6 901 €+13 414 €-6 513 €
24+6 901 €+13 909 €-7 008 €
25+6 901 €+14 417 €-7 516 €
Total+172 525 €+204 867 €+-32 342 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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