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Vente maison 5 pièces 800 m² Uzès (30700) - Superimmo

Bien expiré
VilleUzès (30)
Surface800m²
Coût Total2 936 500€
Loyer Annuel101 227€
Rentabilité3.45%
Cashflow/mois-7 786€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 850 000 €
Surface : 800 m²
Prix au m² : 1 062,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence Sindy Micots immobilier vous propose cette magnifique batisse sur son terrain de 2200 m2. La maison principale entièrement rénovée propose une surface de 180 M2 habitables avec de beaux volumes. Les dépendances attenantes, aux potentiels multiples offrent une touche d'authenticité et de charme. Située dans un village proche d'Uzès, cette propriété offre la tranquillité de la campagne et la proximité des commodités urbaines à quelques minutes. Ce bien s'ouvre à de nombreux projets tant familiaux que professionnels. L'agence est à votre disposition pour vous apporter tous les renseignements sur ce bien. Possibilité d'acquérir du terrain constructible en plus.

Ville : Uzès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30700
Coordonnées : 44.005620, 4.425570
Total : 2 936 500€
Prix d'acquisition : 850 000€
Travaux : 2 018 500€
Valeur du bien : 2 868 500€
Frais de notaire : 68 000€
Coût estimé : 68 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 800m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 8436€/mois
Loyer annuel estimé : 101227€/an
Fourchette totale : 6460€ - 11015€/mois
Fourchette annuelle : 77526€ - 132175€/an
Rentabilité brute :3.45%
Fourchette de rentabilité :2.64% - 4.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :2 936 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :14 496,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :880,95€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 15 377,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :1 412 561,77€
Coût de l'assurance :264 285,00€
Taxe foncière : 10 122,73€/an
Soit par mois : 843,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 435,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 16 221,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7 785,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE C - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 018 500 €(2 523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:1 982 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système pour 180 m² × 11 000€/système = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500€
    Fenêtres double vitrage performant: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€/salle de bain = 12000€
  • Chambres - Rénovation lourde:10 800€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (60 m²) × 180€/m² = 10800€
  • Salon - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation lourde salon: 1 salon (40 m²) × 180€/m² = 7200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 988 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 436 €/mois
Revenus locatifs annuels : 101 227 €/an
Calcul : 8 436 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 97 696 €/an
Base de calcul : Emprunt de 2 936 500 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 10 571 €/an
Calcul : 881 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 10 123 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 018 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 2 136 890 €
Revenus locatifs : +101 227 €
Charges déductibles : -2 136 890 €
Résultat foncier Année 1 : -2 035 663 €(Déficit de 2 035 663 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 014 263 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 118 390 €/an
Revenus locatifs : +101 227 €
Charges déductibles : -118 390 €
Résultat foncier Années 2+ : -17 163 €/an(Déficit de 17 163 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2014263.05 € reporté.
  • Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6463.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 850 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 552 500 €(65% de 850 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 20 091 €/an
Calcul : 552 500 € × 3,636% = 20 091 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1101 227 €2 136 985 €97 791 €-2 035 757 €21 400 €2 014 357 €2 014 357 €
2103 252 €115 878 €95 184 €-12 626 €12 626 €-2 014 357 €
3105 317 €113 182 €92 487 €-7 865 €7 865 €-2 014 357 €
4107 423 €110 393 €89 699 €-2 970 €2 970 €-2 014 357 €
5109 572 €107 509 €86 815 €2 063 €--2 012 295 €
6111 763 €104 526 €83 832 €7 237 €--2 005 058 €
7113 998 €101 442 €80 748 €12 557 €--1 992 501 €
8116 278 €98 251 €77 557 €18 027 €--1 974 474 €
9118 604 €94 952 €74 258 €23 652 €--1 950 822 €
10120 976 €91 539 €70 845 €29 437 €--1 921 385 €
11123 396 €88 010 €67 316 €35 385 €--1 886 000 €
12125 863 €84 360 €63 666 €41 503 €---
13128 381 €80 585 €59 891 €47 796 €---
14130 948 €76 681 €55 987 €54 267 €---
15133 567 €72 643 €51 949 €60 924 €---
16136 239 €68 467 €47 773 €67 771 €---
17138 963 €64 148 €43 454 €74 815 €---
18141 743 €59 682 €38 988 €82 061 €---
19144 578 €55 062 €34 368 €89 515 €---
20147 469 €50 285 €29 590 €97 185 €---
21150 419 €45 343 €24 649 €105 075 €---
22153 427 €40 233 €19 539 €113 194 €---
23156 495 €34 948 €14 254 €121 548 €---
24159 625 €29 482 €8 788 €130 144 €---
25162 818 €23 828 €3 134 €138 989 €---
TOTAL3 242 342 €3 948 415 €1 412 562 €-706 073 €44 860 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 13 458 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -706 073 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 101 227 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +21 258 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+21 258 €-6 420 €+27 678 €
2+21 258 €-3 788 €+25 046 €
3+21 258 €-2 359 €+23 617 €
4+21 258 €-891 €+22 149 €
5+21 258 €0 €+21 258 €
6+21 258 €0 €+21 258 €
7+21 258 €0 €+21 258 €
8+21 258 €0 €+21 258 €
9+21 258 €0 €+21 258 €
10+21 258 €0 €+21 258 €
11+21 258 €0 €+21 258 €
12+21 258 €+12 451 €+8 807 €
13+21 258 €+14 339 €+6 919 €
14+21 258 €+16 280 €+4 978 €
15+21 258 €+18 277 €+2 981 €
16+21 258 €+20 331 €+927 €
17+21 258 €+22 445 €-1 187 €
18+21 258 €+24 618 €-3 360 €
19+21 258 €+26 855 €-5 597 €
20+21 258 €+29 155 €-7 897 €
21+21 258 €+31 523 €-10 265 €
22+21 258 €+33 958 €-12 700 €
23+21 258 €+36 464 €-15 206 €
24+21 258 €+39 043 €-17 785 €
25+21 258 €+41 697 €-20 439 €
Total+531 450 €+353 978 €+177 472 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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