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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface39m²
Coût Total64 140€
Loyer Annuel4 703€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 27 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 692,31 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, RDC, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Non meublé

Situé à Montluçon, dans le secteur de Diénat, venez découvrir cet appartement de 40 m², à terminer de rénover, situé au rez-de-chaussée surélevé. Il se compose d'une pièce de vie avec espace cuisine, d'une chambre ainsi que d'une salle d'eau avec toilettes. La salle d'eau a déjà été rénovée et les menuiseries sont en PVC. Le bien dispose également d'une cave et d'une remise situées à l'arrière de la copropriété. Idéal pour un investissement locatif, avec de faibles charges de copropriété. Référence agence : 3102

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.338486, 2.615129
Total : 64 140€
Prix d'acquisition : 27 000€
Travaux : 34 980€
Valeur du bien : 61 980€
Frais de notaire : 2 160€
Coût estimé : 2 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 10.05€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 392€/mois
Loyer annuel estimé : 4703€/an
Fourchette totale : 307€ - 501€/mois
Fourchette annuelle : 3682€ - 6008€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :644,44 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :25 133 €
Prix d'achat :27 000 €
Décote à l'achat :+1 867€ (+7.4%)
Marge achat-revente :-39 007€ (-155.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :321,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :18,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 339,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 189,99€
Coût de l'assurance :5 612,25€
Taxe foncière : 470,32€/an
Soit par mois : 39,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 391,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 379,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 378 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 980 €(897 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 703 €/an
Calcul : 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 140 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 224 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 892 €
Revenus locatifs : +4 703 €
Charges déductibles : -37 892 €
Résultat foncier Année 1 : -33 188 €(Déficit de 33 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 788 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 912 €/an
Revenus locatifs : +4 703 €
Charges déductibles : -2 912 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 792 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11788.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 27 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 17 550 €(65% de 27 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 638 €/an
Calcul : 17 550 € × 3,636% = 638 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 703 €37 894 €2 219 €-33 191 €21 400 €11 791 €11 791 €
24 797 €2 856 €2 161 €1 942 €--9 849 €
34 893 €2 795 €2 101 €2 098 €--7 751 €
44 991 €2 733 €2 038 €2 258 €--5 493 €
55 091 €2 668 €1 974 €2 422 €--3 071 €
65 193 €2 602 €1 907 €2 591 €--479 €
75 297 €2 532 €1 838 €2 764 €---
85 402 €2 461 €1 766 €2 942 €---
95 510 €2 386 €1 692 €3 124 €---
105 621 €2 310 €1 615 €3 311 €---
115 733 €2 230 €1 535 €3 503 €---
125 848 €2 147 €1 453 €3 700 €---
135 965 €2 062 €1 367 €3 903 €---
146 084 €1 974 €1 279 €4 110 €---
156 206 €1 882 €1 187 €4 324 €---
166 330 €1 787 €1 093 €4 543 €---
176 456 €1 689 €994 €4 767 €---
186 586 €1 587 €893 €4 998 €---
196 717 €1 482 €787 €5 235 €---
206 852 €1 373 €678 €5 479 €---
216 989 €1 260 €565 €5 728 €---
227 128 €1 143 €448 €5 985 €---
237 271 €1 022 €327 €6 249 €---
247 416 €897 €202 €6 520 €---
257 565 €767 €72 €6 798 €---
TOTAL150 643 €84 540 €32 190 €66 103 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 103 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+988 €-6 420 €+7 408 €
2+988 €0 €+988 €
3+988 €0 €+988 €
4+988 €0 €+988 €
5+988 €0 €+988 €
6+988 €0 €+988 €
7+988 €+685 €+303 €
8+988 €+883 €+105 €
9+988 €+937 €+51 €
10+988 €+993 €-5 €
11+988 €+1 051 €-63 €
12+988 €+1 110 €-122 €
13+988 €+1 171 €-183 €
14+988 €+1 233 €-245 €
15+988 €+1 297 €-309 €
16+988 €+1 363 €-375 €
17+988 €+1 430 €-442 €
18+988 €+1 499 €-511 €
19+988 €+1 571 €-583 €
20+988 €+1 644 €-656 €
21+988 €+1 719 €-731 €
22+988 €+1 796 €-808 €
23+988 €+1 875 €-887 €
24+988 €+1 956 €-968 €
25+988 €+2 039 €-1 051 €
Total+24 700 €+19 831 €+4 869 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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