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Appartement à vendre

VilleMontluçon (03)
Surface39
Coût Total64 140
Loyer Annuel4 703
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+13
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 27 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 692,31 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, RDC, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Non meublé

Situé à Montluçon, dans le secteur de Diénat, venez découvrir cet appartement de 40 m², à terminer de rénover, situé au rez-de-chaussée surélevé. Il se compose d'une pièce de vie avec espace cuisine, d'une chambre ainsi que d'une salle d'eau avec toilettes. La salle d'eau a déjà été rénovée et les menuiseries sont en PVC. Le bien dispose également d'une cave et d'une remise situées à l'arrière de la copropriété. Idéal pour un investissement locatif, avec de faibles charges de copropriété. Référence agence : 3102

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.338486, 2.615129
Total : 64 140
Prix d'acquisition : 27 000
Travaux : 34 980
Valeur du bien : 61 980
Frais de notaire : 2 160
Coût estimé : 2 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39
Loyer prédit : 10.05€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 392€/mois
Loyer annuel estimé : 4703€/an
Fourchette totale : 307€ - 501€/mois
Fourchette annuelle : 3682€ - 6008€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :644,44 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :25 133
Prix d'achat :27 000
Décote à l'achat :+1 867 (+7.4%)
Marge achat-revente :-39 007€ (-155.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 140
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :321,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :18,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 339,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 189,99
Coût de l'assurance :5 612,25
Taxe foncière : 470,32€/an
Soit par mois : 39,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 391,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 379,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 378 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 980(897 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:2 800
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs/plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 703 €/an
Calcul : 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 140 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 224 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 980
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 892
Revenus locatifs : +4 703
Charges déductibles : -37 892
Résultat foncier Année 1 : -33 188(Déficit de 33 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 788
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 912 €/an
Revenus locatifs : +4 703
Charges déductibles : -2 912
Résultat foncier Années 2+ : 1 792 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11788.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 27 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 17 550(65% de 27 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 638 €/an
Calcul : 17 550 € × 3,636% = 638
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 70337 8942 219-33 19121 400 €11 791 €11 791 €
24 7972 8562 1611 942--9 849 €
34 8932 7952 1012 098--7 751 €
44 9912 7332 0382 258--5 493 €
55 0912 6681 9742 422--3 071 €
65 1932 6021 9072 591--479 €
75 2972 5321 8382 764---
85 4022 4611 7662 942---
95 5102 3861 6923 124---
105 6212 3101 6153 311---
115 7332 2301 5353 503---
125 8482 1471 4533 700---
135 9652 0621 3673 903---
146 0841 9741 2794 110---
156 2061 8821 1874 324---
166 3301 7871 0934 543---
176 4561 6899944 767---
186 5861 5878934 998---
196 7171 4827875 235---
206 8521 3736785 479---
216 9891 2605655 728---
227 1281 1434485 985---
237 2711 0223276 249---
247 4168972026 520---
257 565767726 798---
TOTAL150 64384 54032 19066 10321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 103
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+988-6 420+7 408
2+9880+988
3+9880+988
4+9880+988
5+9880+988
6+9880+988
7+988+685+303
8+988+883+105
9+988+937+51
10+988+993-5
11+988+1 051-63
12+988+1 110-122
13+988+1 171-183
14+988+1 233-245
15+988+1 297-309
16+988+1 363-375
17+988+1 430-442
18+988+1 499-511
19+988+1 571-583
20+988+1 644-656
21+988+1 719-731
22+988+1 796-808
23+988+1 875-887
24+988+1 956-968
25+988+2 039-1 051
Total+24 700+19 831+4 869
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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