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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Lô (50)
Surface99m²
Coût Total157 040€
Loyer Annuel10 158€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 989,9 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Surface de 99 m², 6 Pièces, 4 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage gaz collectif sol, Cuisine équipée, Une entrée, Etat : bon

Le Cabinet FOLLIOT - SAINT LO vous propose cet appartement de 6 pièces de 99 m² à SAINT LO (50000) situé au 2ème étage. Cet appartement dispose d'une entrée, d'un wc, d'une salle d'eau, d'une cuisine aménagée équipée avec balcon, salon séjour, quatre chambres. Un garage de 16 m² est vendu avec le bien !

Cet appartement affiche une classe énergétique D qui découle d'une consommation énergétique de 212 kWh/m2/an. Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe climat est aussi notée D (46 Kg CO2/m²/an).

Cet appartement est proposé à l'achat pour 98 000 €. FAI Les charges de la copropriété sont de 2 711 € annuels. Prise en charge des travaux par le propriétaire.

N'hésitez pas à prendre contact avec votre agence Cabinet FOLLIOT - SAINT LO pour une première visite de ce grand appartement à vendre. Copropriété de 284 lots - dont 110 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2711.00 euros.

Ville : Saint-Lô
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50000
Coordonnées : 49.109810, -1.068060
Total : 157 040€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 51 200€
Valeur du bien : 149 200€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 8.55€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 847€/mois
Loyer annuel estimé : 10158€/an
Fourchette totale : 682€ - 1052€/mois
Fourchette annuelle : 8178€ - 12618€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 810,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 793,37€
Coût de l'assurance :13 348,40€
Taxe foncière : 1 015,84€/an
Soit par mois : 84,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 226,25€/mois
Soit par an : 2 715,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 846,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 121,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 4 chambres, incluant le revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de la décoration.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité, incluant le tableau électrique et la mise à la terre.
Quantité: 1 installation électrique pour l'appartement
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour si nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 200 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:15 000€
    Rénovation 4 chambres (60 m²): 60 m² × 200€ = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:2 500€
    Peinture salon: 25 m² × 80€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Lô (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 847 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 158 €/an
Calcul : 847 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 040 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 016 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 715 €/an
Calcul : 226 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 518 €
Revenus locatifs : +10 158 €
Charges déductibles : -60 518 €
Résultat foncier Année 1 : -50 359 €(Déficit de 50 359 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 959 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 318 €/an
Revenus locatifs : +10 158 €
Charges déductibles : -9 318 €
Résultat foncier Années 2+ : 841 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28959.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 158 €60 523 €5 058 €-50 364 €21 400 €28 964 €28 964 €
210 362 €9 186 €4 921 €1 176 €--27 789 €
310 569 €9 045 €4 780 €1 524 €--26 265 €
410 780 €8 899 €4 634 €1 882 €--24 383 €
510 996 €8 748 €4 483 €2 248 €--22 135 €
611 216 €8 592 €4 327 €2 624 €--19 511 €
711 440 €8 431 €4 166 €3 009 €--16 502 €
811 669 €8 264 €4 000 €3 404 €--13 097 €
911 902 €8 093 €3 828 €3 810 €--9 288 €
1012 140 €7 915 €3 650 €4 225 €--5 062 €
1112 383 €7 732 €3 467 €4 651 €--411 €
1212 631 €7 542 €3 277 €5 089 €---
1312 883 €7 346 €3 082 €5 537 €---
1413 141 €7 144 €2 879 €5 997 €---
1513 404 €6 935 €2 670 €6 469 €---
1613 672 €6 719 €2 455 €6 953 €---
1713 945 €6 496 €2 232 €7 449 €---
1814 224 €6 266 €2 001 €7 958 €---
1914 509 €6 028 €1 763 €8 481 €---
2014 799 €5 782 €1 517 €9 017 €---
2115 095 €5 528 €1 263 €9 567 €---
2215 397 €5 266 €1 001 €10 131 €---
2315 705 €4 994 €730 €10 710 €---
2416 019 €4 714 €450 €11 304 €---
2516 339 €4 425 €160 €11 914 €---
TOTAL325 378 €230 613 €72 793 €94 765 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 133 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 133 €-6 420 €+8 553 €
2+2 133 €0 €+2 133 €
3+2 133 €0 €+2 133 €
4+2 133 €0 €+2 133 €
5+2 133 €0 €+2 133 €
6+2 133 €0 €+2 133 €
7+2 133 €0 €+2 133 €
8+2 133 €0 €+2 133 €
9+2 133 €0 €+2 133 €
10+2 133 €0 €+2 133 €
11+2 133 €0 €+2 133 €
12+2 133 €+1 527 €+606 €
13+2 133 €+1 661 €+472 €
14+2 133 €+1 799 €+334 €
15+2 133 €+1 941 €+192 €
16+2 133 €+2 086 €+47 €
17+2 133 €+2 235 €-102 €
18+2 133 €+2 388 €-255 €
19+2 133 €+2 544 €-411 €
20+2 133 €+2 705 €-572 €
21+2 133 €+2 870 €-737 €
22+2 133 €+3 039 €-906 €
23+2 133 €+3 213 €-1 080 €
24+2 133 €+3 391 €-1 258 €
25+2 133 €+3 574 €-1 441 €
Total+53 325 €+28 553 €+24 772 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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