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Appartement à vendre, 49 m2, Bourbonne-les-Bains

VilleBourbonne-les-Bains (52)
Surface49m²
Coût Total46 180€
Loyer Annuel5 226€
Rentabilité11.32%
Cashflow/mois+154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 33 500 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 683,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre, d'une superficie de 49 m2. Situé dans une copropriété calme, au troisième étage, avec ascenseur. Place de parking. Idéal pour un premier achat. Très bon potentiel pour la location saisonnière au curistes. Prix de vente 33500 €. À débattre

Ville : Bourbonne-les-Bains
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52400
Coordonnées : 47.951260, 5.730530
Total : 46 180€
Prix d'acquisition : 33 500€
Travaux : 10 000€
Valeur du bien : 43 500€
Frais de notaire : 2 680€
Coût estimé : 2 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 8.89€/m²/mois
Fourchette : 6.87€ - 11.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 435€/mois
Loyer annuel estimé : 5226€/an
Fourchette totale : 336€ - 564€/mois
Fourchette annuelle : 4037€ - 6764€/an
Rentabilité brute :11.32%
Fourchette de rentabilité :8.74% - 14.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :888,53 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :43 538 €
Prix d'achat :33 500 €
Décote à l'achat :-10 038€ (-23.1%)
Marge achat-revente :-2 642€ (-6.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :46 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :226,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :11,55€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 237,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :21 699,28€
Coût de l'assurance :3 463,50€
Taxe foncière : 522,55€/an
Soit par mois : 43,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 435,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 281,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et du lavabo
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation des chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000 €(204 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 435 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 226 €/an
Calcul : 435 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 46 180 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 139 €/an
Calcul : 12 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 523 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 165 €
Revenus locatifs : +5 226 €
Charges déductibles : -12 165 €
Résultat foncier Année 1 : -6 940 €(Déficit de 6 940 €)
Imputable sur revenu global : 6 940 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 165 €/an
Revenus locatifs : +5 226 €
Charges déductibles : -2 165 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 060 €/an
Prix d'achat du bien : 33 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 775 €(65% de 33 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 792 €/an
Calcul : 21 775 € × 3,636% = 792 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 226 €12 167 €1 506 €-6 941 €6 941 €--
25 330 €2 126 €1 465 €3 204 €---
35 437 €2 084 €1 423 €3 352 €---
45 545 €2 041 €1 380 €3 504 €---
55 656 €1 996 €1 335 €3 660 €---
65 769 €1 950 €1 289 €3 819 €---
75 885 €1 902 €1 241 €3 982 €---
86 002 €1 853 €1 192 €4 149 €---
96 123 €1 802 €1 141 €4 321 €---
106 245 €1 749 €1 088 €4 496 €---
116 370 €1 695 €1 034 €4 675 €---
126 497 €1 638 €977 €4 859 €---
136 627 €1 580 €919 €5 047 €---
146 760 €1 520 €859 €5 240 €---
156 895 €1 458 €797 €5 437 €---
167 033 €1 394 €732 €5 639 €---
177 174 €1 327 €666 €5 846 €---
187 317 €1 258 €597 €6 059 €---
197 463 €1 188 €526 €6 276 €---
207 613 €1 114 €453 €6 498 €---
217 765 €1 038 €377 €6 726 €---
227 920 €960 €299 €6 960 €---
238 079 €879 €218 €7 199 €---
248 240 €795 €134 €7 445 €---
258 405 €709 €48 €7 696 €---
TOTAL167 375 €48 227 €21 699 €119 149 €6 941 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 082 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 149 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 097 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 097 €-2 082 €+3 179 €
2+1 097 €+961 €+136 €
3+1 097 €+1 006 €+91 €
4+1 097 €+1 051 €+46 €
5+1 097 €+1 098 €-1 €
6+1 097 €+1 146 €-49 €
7+1 097 €+1 195 €-98 €
8+1 097 €+1 245 €-148 €
9+1 097 €+1 296 €-199 €
10+1 097 €+1 349 €-252 €
11+1 097 €+1 403 €-306 €
12+1 097 €+1 458 €-361 €
13+1 097 €+1 514 €-417 €
14+1 097 €+1 572 €-475 €
15+1 097 €+1 631 €-534 €
16+1 097 €+1 692 €-595 €
17+1 097 €+1 754 €-657 €
18+1 097 €+1 818 €-721 €
19+1 097 €+1 883 €-786 €
20+1 097 €+1 950 €-853 €
21+1 097 €+2 018 €-921 €
22+1 097 €+2 088 €-991 €
23+1 097 €+2 160 €-1 063 €
24+1 097 €+2 233 €-1 136 €
25+1 097 €+2 309 €-1 212 €
Total+27 425 €+35 745 €+-8 320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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