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Luxeuil vends F4 72 M2 Quartier Messier

VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface72m²
Coût Total72 200€
Loyer Annuel6 050€
Rentabilité8.38%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 45 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vends un appartement F4 de 72 m2 avec 3 chambre situé dans une copropriété bien gérée Cet appartement est loué depuis 1984 sans interruption. Aujourd'hui il est libre. Vous pouvez donc l'acquérir pour votre résidence principale (idéal 1ère acquisition) ou pour un investissement locatif (rendement annuel brut de l'ordre de 10 %) Je reste à votre disposition pour toute information complémentaire

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.816780, 6.360740
Total : 72 200€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 23 600€
Valeur du bien : 68 600€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 504€/mois
Loyer annuel estimé : 6050€/an
Fourchette totale : 381€ - 668€/mois
Fourchette annuelle : 4568€ - 8012€/an
Rentabilité brute :8.38%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 11.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :492,65 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :35 470 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+9 530€ (+26.9%)
Marge achat-revente :-36 730€ (-103.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :362,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :21,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 383,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 467,54€
Coût de l'assurance :6 317,50€
Taxe foncière : 604,95€/an
Soit par mois : 50,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 504,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 433,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 600 €(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:700€
    Carrelage: 5 m² × 40€/m² = 200€, Lavabo et robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luxeuil-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 050 €/an
Calcul : 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 510 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 200 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 253 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 967 €
Revenus locatifs : +6 050 €
Charges déductibles : -26 967 €
Résultat foncier Année 1 : -20 918 €(Déficit de 20 918 €)
Imputable sur revenu global : 20 918 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 367 €/an
Revenus locatifs : +6 050 €
Charges déductibles : -3 367 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 682 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 050 €26 970 €2 512 €-20 920 €20 920 €--
26 170 €3 304 €2 446 €2 866 €---
36 294 €3 236 €2 378 €3 058 €---
46 420 €3 166 €2 308 €3 254 €---
56 548 €3 093 €2 235 €3 455 €---
66 679 €3 017 €2 160 €3 662 €---
76 813 €2 939 €2 081 €3 874 €---
86 949 €2 858 €2 000 €4 091 €---
97 088 €2 774 €1 916 €4 314 €---
107 230 €2 687 €1 829 €4 543 €---
117 374 €2 597 €1 739 €4 777 €---
127 522 €2 504 €1 646 €5 018 €---
137 672 €2 407 €1 549 €5 265 €---
147 826 €2 307 €1 449 €5 519 €---
157 982 €2 203 €1 346 €5 779 €---
168 142 €2 096 €1 238 €6 046 €---
178 305 €1 985 €1 127 €6 320 €---
188 471 €1 870 €1 012 €6 601 €---
198 640 €1 750 €893 €6 890 €---
208 813 €1 627 €769 €7 186 €---
218 989 €1 499 €641 €7 490 €---
229 169 €1 366 €509 €7 803 €---
239 352 €1 229 €371 €8 123 €---
249 539 €1 087 €229 €8 453 €---
259 730 €939 €82 €8 791 €---
TOTAL193 768 €81 509 €36 468 €112 259 €20 920 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 276 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 259 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 050 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 270 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 270 €-6 276 €+7 546 €
2+1 270 €+860 €+410 €
3+1 270 €+917 €+353 €
4+1 270 €+976 €+294 €
5+1 270 €+1 037 €+233 €
6+1 270 €+1 099 €+171 €
7+1 270 €+1 162 €+108 €
8+1 270 €+1 227 €+43 €
9+1 270 €+1 294 €-24 €
10+1 270 €+1 363 €-93 €
11+1 270 €+1 433 €-163 €
12+1 270 €+1 505 €-235 €
13+1 270 €+1 580 €-310 €
14+1 270 €+1 656 €-386 €
15+1 270 €+1 734 €-464 €
16+1 270 €+1 814 €-544 €
17+1 270 €+1 896 €-626 €
18+1 270 €+1 980 €-710 €
19+1 270 €+2 067 €-797 €
20+1 270 €+2 156 €-886 €
21+1 270 €+2 247 €-977 €
22+1 270 €+2 341 €-1 071 €
23+1 270 €+2 437 €-1 167 €
24+1 270 €+2 536 €-1 266 €
25+1 270 €+2 637 €-1 367 €
Total+31 750 €+33 678 €+-1 928 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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